房地产估价基本原则

3.2　房地产估价基本原则

3.2.1　房地产估价原则总述

虽然房地产价格受许多复杂、多变因素的影响，但由于房地产价格的形成和运行有其客观性，并不以个人意志为转移。所以，估价人员在进行房地产估价时要做到客观、合理，不能将自己的主观意愿强加于估价对象之上，而应该按照一定的原则，遵循房地产价格形成和运行的规律，运用科学的评估方法，将待估房地产的客观价值反映出来。

人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出了一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准，他们能够保证估价工作顺利、有效地展开并最终获得合理的估价结果。这些法则或标准就是估价原则。估价原则是房地产估价实践活动的指南，是房地产估价的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价人员应该深入、正确理解和掌握房地产估价原则。

房地产估价原则可分为行为准则和技术性原则两大类。

1）房地产估价的行为准则

房地产估价的行为准则是指估价工作中对估价人员的总要求——独立、客观、公正，它是房地产估价工作开展的基础性原则，是房地产估价的最高行为准则。《房地产估价规范》中明确指出：“房地产估价应独立、客观、公正”。

所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，完全凭自己的专业知识、专业经验和道德进行估价。

所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目进行估价。房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格，而是客观地反映市场价格的形成过程和结果。房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程，将估价对象客观合理的价格或价值反映出来。

所谓公正，是要求估价机构和估价人员应该公平正直，不偏袒任何一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。当然，要求估价应公正，并不是说估价人员完全不考虑当事人的利益，只是强调估价人员不应偏袒任何一方。如果与估价对象有利益关系或与委托人等有关当事人有利害关系，就应当回避。

遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应该站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

2）房地产估价的技术性原则

众多文献对房地产估价原则的具体阐述或多或少存在差异，表现为所列举的估价原则在数量、名称和内容上各不相同。国家《房地产估价规范》规定，房地产估价人员应遵循的估价技术性原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则及谨慎原则。下面将针对这5个基本的技术性原则逐一进行讲述。

3.2.2　合法原则

国家《房地产估价规范》指出，“遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。”所谓合法，具体是指符合国家相关法律、法规和相关政策以及当地政府有关政策的规定。

遵守合法原则，具体来说应当注意以下几个方面：

1）在合法产权方面

在合法产权方面，要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。如果无法确认估价对象产权的合法性，就必须在估价报告中说明估价过程和结论的假设是估价对象具有合法产权。合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行统一的房屋权属证书主要有《房屋所有权证》《房屋共有权证》和《房屋他项权证》3种；土地权属证书主要有《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》4种。有些地方还有统一的房地产权证书，统一的房地产权证书有《房地产权证》《房地产共有权证》和《房地产他项权证》3种。

值得注意的是，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产就应作为合法产权的房地产估价，不合法产权的房地产就应作为不合法产权房地产来估价。在合法产权方面，要注意区分以下情况：违章建筑不能当做合法建筑来估价；临时建筑不能当做永久性建筑来估价；产权有纠纷的房地产不能当作无产权纠纷的房地产来估价；手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价；部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价；行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价；集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，等等。

2）在合法使用方面

在合法使用方面，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的，这应以城市规划、土地用途管制为依据。房地产估价必须在政府法律、法规规定的房地产使用条件下进行。例如，城市规划规定了土地的用途、容积率、覆盖率和建筑高度等，则房地产估价就必须考虑这些限制，并且在限制的范围内进行。

具体来说，如果城市规划某宗土地为居住用途，即使该宗土地的坐落位置适合于商业用途，评估该宗土地时也必须在该宗土地为居住用途条件下进行，不可作为商业用途来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够得到批准。如果城市规划限定了某宗土地的容积率不超过3，评估该宗土地的价格时就必须以其容积率不超过3为前提。

3）在合法处分方面

在合法处分方面，要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的，这应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）允许的处分方式为依据。房地产的处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。以抵押为例：

①法律、法规规定不得抵押的房地产，不能以抵押为目的进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。

②法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不能以抵押为目的进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。

③评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”

④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后才是其抵押价值。

⑤评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

此外，遵循合法原则，还意味着评估的价格必须符合国家相关的价格政策。出于协调经济发展、兼顾多层次收入群体购房需求的需要，政府对商品房、经济适用房、售后房、动拆迁房等有不同的定价或建议指导价时，评估相关房地产的价值时，应该控制在政府定价和指导价范围之内。

3.2.3　最高最佳使用原则

1）最高最佳使用释义

《房地产估价规范》指出，“遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。”所谓最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用不是无条件的，而是在法律、法规（包括城市规划、土地用途管制）等允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。房地产的最高最佳使用必须同时符合4个标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行及价值最大化。

由于同宗房地产可以有多种不同的用途，每一种用途为使用者带来的收益都不同，因此，人们都期望选择最佳用途，以达到获取最大收益的目的。最高最佳使用是估价的基础，它反映了人们对房地产市场行为的基本假设条件：购买者为购买房地产愿意支付和出售者愿意出售的价格是依据他们对房地产利润最大化的使用情况而定的。在估价时所确定的最高最佳使用，可能与现有使用情况符合，也可能不符合。最高最佳使用的确定必须依据估价当时的市场情况、估价对象房地产的使用现状、影响市场预期的趋势及其变动等具体情况仔细分析研究。

2）最高最佳使用的判断程序

最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度3个方面：

①最佳用途：即合法情况下，能最大限度发挥房地产效用的用途。在合法的前提下，商业用途显然比农业用途更能最大限度地发挥房地产的效用。

②最佳规模：是指房地产使用的规模效益最佳。相对于土地，建筑物的面积太大或太小，都可能不能充分发挥房地产的最佳效益：太大，则场地空间不够，人流及物流拥挤，影响其整体效益的发挥；太小，则造成资源浪费，资产效益降低。

③最佳集约度：是指房地产使用在生态环境、社会经济要素在内的综合集约利用度。它要求土地、建筑物与周围环境，如生态环境、人文环境、配套设施等方面相协调。否则就会出现价值的减损。

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从以下4个方面进行依次（而不是无次序）筛选：

①法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是在法律允许的范围之内。如果不被法律所允许的，应该被淘汰。例如，如果一个住宅小区旁有一待开发的空地，在此空地上建造商业物业会获得较高回报，但根据有关规划，这块土地只能建住宅，所以使用该土地建造商业物业应当被淘汰。

②技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否具备可操作性，是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术达不到的，应该被淘汰。例如，当有一座工厂进行最高最佳使用分析时，认为改成商场或娱乐中心比较合适，但是具体分析时要根据土地面积大小是否合适、结构改变是否有可能、设计变更能否实现等技术因素综合考虑。

③经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方法，还要进行经济可行性分析：针对每一种使用方法，首先估计未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应该被淘汰。

④价值是否最大化。在所有具备经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。这里的价值最大化，应该是指净现值的最大化，同时，应该是在最短的时间内取得最大的净现值。关于价值是否最大化，实践中是比较复杂的，也是不好判断的。因为还涉及时间的因素、投资多少因素等诸多方面，也就是说涉及方案比选的问题。当然，我们可以简化一下，只看价值是否最大化。

【例3.1】　在一个住宅规划区内有一宗空地需要估价，按照最高最佳使用原则，该空地如果作为住宅开发使用，土地的价值就变为正值，那么作为空地的最高最佳使用就是开发成住宅。问题是，开发成何种类型的住宅呢？开发商在综合分析该区域规划情况，进行市场调查分析以后提出了两种方案，A方案是建造普通住宅，B方案是建造高档公寓，两种方案开发完成后的市场价值、建造成本以及开发费用的现值如表3.1所示。

表3.1　某地块开发方案价值比较　单位：万元

由以上分析可以看出，该地块建造成普通住宅的方案是合适的，因为建造成普通住宅使土地价值最大。

3）最高最佳使用的判断选择

《房地产估价规范》对最高最佳使用的判断选择做出了明确规定，“当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明”。

（1）保持现状前提

认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。其判断条件是：

新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－新建筑物建造费用＜房地产现状价值

【例3.2】　有一房地产现状下其价值为3000元/m²，如果将其拆除重新建造，拆除费用为200元/m²，建造费用为2500元/m²，根据市场分析其新建房地产的价值为5500元/m²，则：

5500元/m²－200元/m²－2500元/m²＝2800元/m²＜3000元/m²

所以，该房地产估价应以保持现状为前提进行。

（2）转换用途前提

认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。其判断条件是：

转换用途后房地产价值－转换用途前房地产价值＞转换用途费用

【例3.3】　有一位置较差的住宅房地产项目，现状下其价值为4000元/m²，如果将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收益分析计算得到其价值为8000元/m²。转换用途所需费用为2000元/m²，则：

8000元/m²－4000元/m²＝4000元/m²＞2000元/m²

所以，该房地产估价应以转换用途为前提。

（3）装修改造前提

认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价。其判断条件是：

装修改造后房地产价值－装修改造前房地产价值＞装修改造费用

【例3.4】　有一房地产现状下其价值为2500元/m²，如对其花费1200元/m²进行装修改造，根据市场分析其装修改造后价值为5000元/m²，则：

5000元/m²－2500元/m²＝2500元/m²＞1200元/m²

所以，该房地产估价应以装修改造为前提进行。

（4）重新利用前提

认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价。其判断条件是：

新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－新建筑物建造费用＞房地产现状价值

【例3.5】　有一房地产现状下其价值为2000元/m²，如将其拆除重新建造，拆除费用为200元/m²，建造费用为2500元/m²，根据市场分析其新建房地产的价值为5500元/m²，则：

5500元/m²－200元/m²－2500元/m²＝2800元/m²＞2000元/m²

所以，该房地产估价应以重新利用为前提进行。

（5）上述情形的某种组合

最常见的是转换用途前提与装饰装修改造前提的组合。

3.2.4　替代原则

替代原则（Principle of Substitution）是基于经济学中的替代原理，主要以消费者正常的和理性的消费行为为基础而形成的基本原则。《房地产估价规范》指出，“遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。”并同时指出，类似房地产（Similar Property）是“与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产”。同一供求圈（Comparable Search Area）是指“与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围”。

根据经济理性主义的假定，消费者的消费行为总是使其消费效果的满足程度，即效用达到最大为目的。换言之，就是人们总是会追求商品的经济合理性。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是会选择价格便宜的；当价格相同时，人们又总是会选择效用最大的。卖者为了使其商品尽快销售出去，也会展开价格竞争，最终导致市场上同种效用的商品产生相同的价格。房地产价格同样符合这一规律。房地产价格的形成本质上反映了买卖双方不断根据市场行情及其影响因素的比较而逐渐调整的过程。但是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应该互相接近。因此，替代原则不仅体现于市场上相同或相近房地产的价格最终将趋于一致或形成均衡的比较关系，成为比较法的理论依据，同时也体现在所有其他房地产估价方法及有关参数的分析与确定过程中，还体现在各类估价材料的综合分析，试算价格的比较与调整等许多方面。例如，收益法中最重要参数——资本化率的分析、计算与确定，必须进行各种比较才能确定。当然，替代原则与成本法也有密切关系。在成本法中，所有成本，如建筑成本、重置成本都是客观的，须经房地产市场上同类成本的比较修正而得到，即坚持替代原则。假设开发法中也会用到替代原则，如假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去未来开发成本、税费、利润等求取。

替代原则是反映合理经济行为的基本原则，是估价原则的中心内容之一。因此，专业房地产估价人员遵循和应用替代原则时，应做到熟练、正确和合理，在实际估价中着重注意以下两个方面的问题：

①在评估同一宗房地产的价格时，如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。实际上，由于估价人员很难找到各种条件完全相同的、可供直接比较的房地产作为估价依据，因此，具体操作过程中经常寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据它们之间的差别来进行适当地调整修正。

②在评估一宗房地产，不能孤立地思考其价格，而应该综合相近效用的房地产的价格进行考虑。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按照同一估价目的，对不同位置、档次的房地产进行估价的估价结果应该有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理或没有什么问题，但当把它与其他房地产的估价结果放到一起进行比较时却显得不合理，没有明显差价，甚至有可能会出现价格次序颠倒的状况。

3.2.5　估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，它必须根据估价目的来确定。估价时点一般用公历年、月、日表示。随着房地产市场的不断变化，影响房地产价格的因素会发生变化，房地产价格具有很强的时间性。同一宗房地产在不同的估价时点上往往会有不同的价格。对房地产进行估价时，必须假定市场停留在某一时点上，估价只是对待估房地产在该估价时点上的价格进行估算。估价不是求取估价对象在所有时间上的价值，这既不可能，也没必要。

《房地产估价规范》指出，“遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。”需要说明的是，估价时点确定在先，评估价值估计在后，而不是有了评估价值之后，再将它说成是某个时间上的价值。

强调估价时点原则的意义在于：估价时点是估价责任交代的时间界限和评估房地产价格的时间界限。如政府规定的有关法律、法规、标准、税收等政策的发布、变更、实施日期等均有可能影响房地产的价格，因此在估价时，是采用发布、变更、实施日期之前还是之后，就需要通过估价时点来确定。此外，在采用市场比较法评估某宗房地产的价格时，需要选用数个比较实例，如果选用的不是估价时点的交易实例作为估价依据（通常都是这种情况），这些交易实例的成交日期和估价时点不同，其价值也不同，因此估价人员需要把这些不同时点上的交易实例的价格调整到某个标准时间上，此标准时间就是估价时点。只有这样，这些交易实例的价格才是估价对象所评估价格的依据。

实际估价中通常将估价人员实地踏勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在“估价作业日期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）期间，也可因特殊需要将过去或未来的某一日期定为估价时点。在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

不论是何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况与房地产市场状况的关系见表3.2。

表3.2　估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

各种情形具体说明如下：

（1）估价时点和估价对象都为过去的情况

这种情况多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。例如：在以城市房屋拆迁为目的的房地产估价中，某被拆迁人对估价时点为2010年5月1日的估价结果不满，认为其评估结果过低而于2010年8月1日提出复估申请。这一估价面对的具体情况是：接受估价委托和进行估价作业的日期是2010年5月；当时的房地产情况是由于城市整体房价明显上涨，再加上估价对象所处区域正面临市政基础设施状况的整体改善，房地产价格上涨速度非常快；估价对象的现实情况是周边的房屋大多数已经拆除，原先繁荣的商业氛围已经不复存在。此种情况下，该估价对估价时点、市场状况以及房地产市场状况的正确处理应该是：估价时点为过去即2010年5月1日，估价所依据的市场状况应该是估价时点的市场状况；房地产市场的状况也应该是过去的估价时点即2010年5月1日而非现在的2010年8月1日。

（2）估价时点为现在、估价对象为过去的情况

这种情况多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，建筑物被大火烧毁后，评估其损失价值或损失程度时，通常是将烧毁后的状况恢复到烧毁前的状况（估价对象现在已经不存在或不完整了）进行估价。此时估价时点是现在，而估价对象则是过去的历史情况。

（3）估价时点和估价对象都为现在的情况

这种情况是估价中最常出现和遇到最多的。这种情况下遇到的估价目的有：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税，城市房屋拆迁补偿，企业合资、合作、合并、兼并、买卖经营、改制上市、破产清算，等等。这种情形下估价对象的状况有：生地、毛地、熟地，尚未竣工的在建工程，新建房地产、旧有房地产等。

（4）估价时点为现在、估价对象为未来的情况

这种情况比较特殊，多用于评估房地产的预售或预购价格。此种情况下的房地产状况多半是在建工程，但估价所依据的房地产状况则是已经建设完成后的情形。

（5）估价时点为未来的情况

这种情况多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。

总之，估价时点原则要求房地产估价结果应该是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

3.2.6　谨慎原则

谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。

《房地产抵押估价指导意见》中指出，“房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。”房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

谨慎原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

理解谨慎原则的关键是要弄清“在存在不确定性因素的情况下”所指为何。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价；如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观、悲观（保守）和折中判断或估计会导致对房地产抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对房地产抵押价值相对偏低的估计。例如，运用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。

此外，《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：

①在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

②在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。

③在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发建设必要支出及应得利润。