房产税的计算

第十四章　房产税

第一节　房产税概述

一、房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税的征收意义

我国的房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，缓解地方财力不足的矛盾；房屋是个人和法人拥有财富的主要形式，对房屋征税可以调节企业之间、居民之间的财富分配，还有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益。同时，房产税规定对个人拥有的非营业用房不征税，可以鼓励个人改善住房条件，推动城市住房制度改革。

第二节　房产税基本法律内容

一、房产税的纳税义务人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。具体规定为：

（1）产权属国家所有的，由经营单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（2）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。

（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和产权关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。

（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

（6）外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。

二、房产税的征税范围

房产税的征税对象是房产。具体征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。所称“城市”是指国务院批准设立的市。“县城”是指县人民政府所在地的地区。“建制镇”是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。“工矿区”是指工商业比较发达、人口比较密集、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型企业所在地。

三、房产税的减免优惠

目前，房产税的减免优惠政策主要有：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、体育、托儿所、幼儿园、文化、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产，免征房产税。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。

（4）个人所有非营业用的房产，免征房产税。

（5）行使国家管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

（6）经财政部批准免税的其他房产。这类免税房产，情况特殊，范围较小，是根据实际情况确定的。

（7）对高校后勤经济实体，老年服务机构，邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的尚在县邮政局内核算的房产免征房产税。

（8）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用房产免征房产税。

其他纳税有困难需要减免税照顾的，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

注意：免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

第三节　房产税的计算

一、房产税的计税依据

房产税的计税依据通常是房产的价值。房产的价值有三种表现形式：一是房产的原值，即房屋的造价；二是房产的净值，即房屋的原值扣除折旧后的价值；三是房产的市价，即买卖房产的市场价格。

（1）计税余值。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照房产原值一次减除10%～30%的损耗后的余额。

关于房产原值，税法作了以下规定：

①房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

②房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备及各种管线。

③纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

④新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应该包括中央空调设备；如果中央空调设备作为单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。

在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

此外，对以下特殊使用房产情况，应注意以下计税依据的确定：

一是对投资联营的房产，在计征房产税时要区别对待。对于以房屋投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，按租金收入计算缴纳房产税。

二是对融资租赁的房产，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋的租金不同，而且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费后，房屋产权要转移到承租方。实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

（2）租金收入。对出租的房屋，以房产的租金收入作为计税依据。所谓的房产租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照有关法规，采取科学合理的方法核定其应纳税款。

二、房产税的税率

我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：采用从价计征的，税率规定为1．2%的比例税率；采用从租计征的，税率规定为12%的比例税率。

三、房产税应纳税额的计算

房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也有两种方法：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。

（1）从价计征的计算。从价计征是按房产原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：

应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×适用税率

扣除比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率是1．2%。

（2）从租计征的计算。从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：

应纳税额＝租金收入×适用税率（12%）

个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

【例题1】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2002年将其中的1／4对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？

【答案】①省政府机关办公用房免税。

②出租部分应以租金缴税，应纳税额为：

应缴纳房产税＝100×12%＝12（万元）

第四节　房产税的账务处理

核算房产税应设置“应交税费——应交房产税”科目。分期计提房产税时应借记“管理费用”科目，贷记本科目；缴纳房产税时应借记本科目，贷记“银行存款”科目。本科目期末贷方余额反映应交而未交的房产税。

【例题2】三峰公司2010年12月31日“固定资产”明细账中，房屋原始价值为600万元。2011年2月公司将其中的60万元房产出租给外单位使用，每年收取租金10万元。当地政府规定，从价计征房产税的，按房产原值扣除30%后的余值，以1．2%的税率计算缴纳房产税；对从租计征房产税的，按租金收入的12%计算缴纳房产税。房产税按年计算、分季缴纳。试计算该公司2011年第一季度各月应纳房产税额，并作出会计处理。

【答案】（1）1月份应缴纳的房产税。

从价计征：

年应纳税额＝600×（1－30%）×1．2%＝5．04（万元）

1月份应纳税额＝50400÷12＝4200（元）

1月份计提房产税时，作如下会计分录：

（2）2、3月份应缴纳房产税。

从价计征：

年应纳税额＝（600－60）×（1－30%）×1．2%＝4．54（万元）

月应纳税额＝45400÷12＝3783（元）

从租计征：

年应纳税额＝10×12%＝1．2（万元）

月应纳税额＝12000÷12＝1000（元）

2、3月份应纳税额＝3783＋1000＝4783（元）

2、3月份计提房产税时，分别作如下会计分录：

（3）4月初缴纳第一季度房产税时，作如下会计分录：

第五节　房产税的申报与缴纳

纳税人应根据房产税法规的要求，按年计算，分期缴纳。各地一般规定按季度或半年征收一次，在季度或半年内规定某一月份将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，如实向房屋所在地税务机关办理纳税申报，缴纳房产税。

一、纳税义务发生时间

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营的，从建成之次月起，缴纳房产税。

（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。

（5）纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。

（6）纳税人出租、出借房产，自出租、出借次月起缴纳房产税。

（7）房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税。

二、纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

三、纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。房产税纳税人应按税法规定，及时办理纳税申报并如实填写房产税纳税申报表，如表14－1所示。

表14－1　房产税纳税申报表

（1）纳税人识别号：填写办理税务登记时，由税务机关确定的税务登记号。纳税人名称：填写企业全称或业户字号，无字号的填业主姓名，并应与工商登记或主管部门批准的名称一致。税款所属时期：按季缴纳的是3个月，按月缴纳的是1个月。

（2）房产原值：本期实际房产原值分三类填写：一是从价，应交房产税自用房产原值；二是从租，应交房产税出租房产原值；三是免税，按税法规定免予申报缴纳房产税的房产原值。

（3）扣除率：是指当地税务主管部门统一规定的比率。计税房产余值＝房产原值× （1－税法规定的扣除率）

（4）租金收入：租出房产取得的收入。

（5）全年应纳税额。

①从价计征的房产税＝房产余值×1．2%。

②从租计征的房产税＝租金收入×12%。

（6）本期应纳税额。

①从价房产应纳税额＝全年应纳税额÷12×税款所属期限。

②出租房产应纳税款＝本期收取的租金收入×12%。

（7）本表一式三联，第一联纳税人留存；第二联用于税务会计核算；第三联主管地税机关存档。

复习思考题

1．房产税的征税范围是如何规定的？

2．房产税的计税依据是如何确定的？

练习题

某企业某年拥有两栋房产，一栋用于本企业生产经营，其房产原值为1200万元；另一栋租给一商店，该栋楼的房产原值为1100万元，当年共收取租金150万元，计算该企业当年全年应缴纳的房产税税额（该地房产税的扣除率为30%）。