33．房产税的税率是如何规定的？房产税的计税依据是什么？房产税的应纳税额是如何计算得出的？
答：（1）房产税的税率
房产税采用比例税率，根据计征方式，使用两种税率。
1）以房产价值，从价计征的，税率为1.2%。
2）以房租租金，从租计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
（2）房产税的计税依据
房产税的计税依据是房产的计税余值和房产出租的租金收入。按房产计税余值征税的，称为从价计征，按房产出租租金征税的，称为从租计征。
由于房产的价值有原值、净值和市价三种表现形式，按原值计征，虽然计税比较稳定，但实际房产价值会随使用年限的延伸逐渐减少，最后原值只是一个“空壳”，按净值计征较为合理，新老企业税负公平，但比较麻烦，也不尽科学；按市价计征，从理论上讲最合理，但市场价格瞬息万变，难以掌握，也不易准确计算。因此，对于从价计征，税法规定按照房产原值扣除10%～30%的余值作为计税额计算缴纳。具体扣减幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
此外，还应注意以下问题：
第一，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，以房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担风险，实际上是以联营名义收取租金的，应按规定由出租方按租金收入计征房产税。
第二，融资租赁房屋的计税方法按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，与一般房屋租赁的租金的内涵不同，且租赁期满后，当承租方支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方，实际上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。
第三，自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
房产出租，以出租取得的租金收入作为计税依据。出租收入，包括房屋产权所有人出租房屋取得的货币收入、实物收入。以劳务或其他方式抵付房租收入的，应当根据同类房产的租金水平，由当地税务机关确定标准租金计征。
第四，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已经计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如其作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调。旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
（3）应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种，与之相对应的应纳税额的计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。
1）从价计征。其计算公式为：
年应纳房产税额＝房产原值×（1－规定的减除比例）×适用税率
房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；规定扣除比例是省、自治区、直辖市、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例。
例3－12：甲企业的经营性用房原值为1000万，按照当地税务机关允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。计算甲企业应纳房产税税额。
应纳税额＝1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（万元）
2）从租计征。其计算公式为：
年应纳税额＝年租金收入×适用税率
例3－13：某副食品公司房屋原值180万元，其中生活用房原值25万元，将原值20万元的临街房屋出租，每月租金2万元，计算该店年应纳房产税额。
年应纳税额＝（180－25－20）×（1－30%）×1.2%＋2×12×12%＝ 4.014（万元）
例3－14：甲企业2007年8月31日将原值150万元的房产向乙企业投资。投资协议规定，甲企业不参与乙企业的利润分配，每月固定收取收入5万元。该市规定按房产原值的30%作为扣除额。则甲企业应缴纳的房产税为：
应纳房产税＝150×（1－30%）×1.2%×8÷12＋5×4×12%＝3.24（万元）
例3－15：某企业2007年8月10日将原值300万元的闲置房产出典给某金融机构，获得资金100万元。计算该房产当年应缴纳的房产税。该市规定按房产原值的30%作为扣除额。
该企业1～8月份应缴纳的房产税=300×（1－30%）×1.2%×8÷12 ＝1.68（万元）
金融机构承典后，应缴纳的房产税=300×（1－30%）×1.2%×4÷ 12＝0.84（万元）
说明：按照规定，产权出典的，由承典人交纳。所以金融机构应缴纳承典后的房产税。
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