遇到房价上涨，房屋交付出现问题怎么办

问题16　遇到房价上涨，房屋交付出现问题怎么办？

在房地产市场房价上涨中，因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，因此引发的诉讼也随之攀升。据了解，北京市第一中级法院自今年年初以来，共受理这类案件大约300件。目前，受理该类案件的数量仍处于上升趋势。

据统计，房价上涨导致的房屋买卖纠纷案件主要以商品房预售合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、其他房地产开发经营合同纠纷、其他买卖合同纠纷、居间合同纠纷等形式出现，尤其以房主反悔撕毁买卖合同居多。

【问题分析】

此类纠纷的形式多样，并且呈现不同的特点。具体形式如下：

第一，这类案件在房屋买卖合同纠纷案件中所占比重很大。主要是因为房价涨幅惊人，很多已经卖出的房产短期内每平方米升值数百元甚至上千元。受利益驱动的卖房者，包括房地产的开发商，为了弥补自己卖出价与现在市场价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，因而引发诉讼。此外，还有一些卖房人，包括提供包销服务的房地产中介企业，在房屋已经卖出但尚未办理产权过户手续的情况下，又把房屋卖给出价更高的第三方以赚取更多的差价，因而发生诉讼。

卖房人反悔的理由多种多样，比较常见的有：尚未收取定金，尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；签订房屋买卖合同时存在着欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公正等违反法律强制性规定的情形等。

第二，此类案件是以卖房人作为原告提起诉讼的居多。该类案件中，如果是一房二卖的情况则以买房人作为原告提起诉讼的居多；如果是卖房人对已经成交的房产交易反悔，则以卖房人作为原告提起诉讼的居多。房屋过户手续已经办理完毕，物权已经发生转移，但是因房价的剧涨，卖房人觉得自己吃亏了，于是就以种种理由请求法院确认合同无效，因而作为原告诉至法院。

第三，此类案件以卖房人败诉居多。根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务，除非有实体法上的免责事由，如不可抗力等。卖房人一房二卖一般都很少有实体法上的免责依据，卖房人事后反悔也往往无正当理由，因而难逃败诉的风险。

第四，卖房人冒着败诉风险仍然反悔，撕毁房屋买卖合同或者一房二卖，支付违约金或赔偿损失的数额远低于其转卖房屋获得的利益。在一房二卖的情况下，双方已经签订买卖合同，但并未办理产权过户手续，房屋的物权还没有转移，此时卖房人仍然有权处分房屋。法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买方人支付一定数额的违约金或者赔偿卖方人因此受到的经济损失。

【专家分析】

房价上涨了合同可以解除吗？如何解除？

目前，房价的不断攀升已成为不容忽视的客观现实。因此，在房屋买卖合同案中，买受人较少提出解除合同的请求。但是，在因出卖人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下，买受人往往提出要求出卖人赔偿房屋的差价（升值）损失。对买受人提出的该种请求，人们能否予以支持，尚存在多种观点，争议较大。有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋差价不应得到赔偿；另有观点认为，虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋差价并不属于损害赔偿的范围；还有观点认为，房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿，因此，房屋差价应得到赔偿。笔者认为，房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并不相悖，《合同法》第九十七条规定：“解除合同后，当事人可以赔偿损失。”但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上，观点不一。有观点认为，合同解除后，合同并不溯及消灭，由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失，可与合同解除并存；还有种观点认为，合同权可划分为基础性权利义务和救济性权利义务，合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务，并不影响救济性权利义务的继续有效。因此，合同解除后，当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济性权利义务的规定请求损害赔偿。

由此可见，无论哪种理论的争论都承认在房屋买卖合同解除的情况下，合同当事人可以提出损害赔偿的请求。但是，由于房屋差价损失属于履行利益，而不属于信赖利益，其是否属于合同解除后的损害赔偿范围，尚存在争议。

对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益，我国《合同法》未作明确规定，理论及实务界对此意见并不一致。通行观点认为，合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此，在当事人选择了合同解除的情况下，非违约方不应得到履行利益的赔偿。但有观点认为，合同解除时的损害赔偿是债务不履行的合同赔偿，履行利益包括合同解除后损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害赔偿。

在审判实践中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，由第三人以承租人主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖于第三人并办理过户手续。如果将损害赔偿范围限定在信赖利益，则在违约方本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下，此种赔偿对违约方十分有利。因此，对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处；如双方无约定或不能协商达成一致，对于买受人的赔偿请求，人民法院应予以支持，但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能遇见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。

在审判实践中，人民法院在处理该类案件时，尚应该注意以下几点：①合同解除应指法定解除，自约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。②合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。③由于在清偿期届满之前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届前，解除房屋买卖合同的并不能请求利益的赔偿。④在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。比如，甲与乙订立的房屋合同价格为60万元，现该房屋价值为80万元。由于房屋买卖合同解除，房屋买受人乙与丙订立合同，以85万元购得同等条件房屋。则除60万元甲应返还给乙外，80万元与60万元的差额属于乙履行利益损失，甲另应赔偿乙20万元；乙另购房屋额外支出的25万元，从性质上系合同解除所损害，并非甲不履行合同而导致的损害，所以此25万元并不属于赔偿范围。再如此，如果乙主张其出售该房屋应得85万元，该价格与60万元之间的差额亦不属于债务不履行所致损害赔偿，而仍属于合同解除所生损害，不应获得支持。⑤在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。

综上所述，专家提醒买房人，一是在签订房屋买卖合同时一定要对违约情形进行事先约定，并尽可能约定一个较高的赔偿数额。我国的法律允许当事人提前约定违约金，只要不明显高于违约造成的实际经济损失即可。二是《物权法》实施后，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在办理房产过户手续前根据《物权法》第二十条的规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人（即买房人）的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。三是准确应用有关法律解除合同。

【案例分析】

小李打算购置新家，于是经过多方咨询决定在B房地产公司正在开发的××公寓购买一套住房。双方在就购房合同的相关问题达成一致协议后，2006年1月，小李向B房地产开发公司预交了定金1万元，并正式签订了商品房预售合同。小李之所以在这里购房还有一个重要原因，就是××公寓所处的地段有可能成为将来该地区的交通枢纽，交通非常便利。双方在合同中约定，小李从B房地产开发公司开发的××公寓购买房屋一套，建筑面积100m²，房价为每平方米3000元，合计房款30万元，小李应于2006年5月之前交付房款15万元，剩余房款在房屋交付时一次性付清；B房地产开发公司应于2006年10月30日至11月30日期间交房。合同签订后，小李如约向开发商支付了房屋预付款15万元。但交房日期已过，工程也早已验收完工，可不知什么原因，开发商就是迟迟不交房。小李多次找到开发商，但他们总是搪塞。2007年环线地铁的开通使该地区成为交通枢纽，房价也因此猛涨，这时开发商找到小李要求提高合同中约定的房价，小李不同意，双方发生纠纷。

小李于是诉至法院，要求开发商承担违约责任，双倍返还定金2万元，退还预付款15万元并赔偿差价损失5万元；或者按原房价交付房屋，开发商支付违约金。法院审理后判决小李胜诉。

本案中，因为环线地铁的开通导致该地段房价猛涨，房地产开发商为了提高房价迟迟不交付房屋，想以此来提高已经预售房屋的价格，殊不知这一做法违反了法律规定和合同的约定，开发商不仅不会“如愿以偿”，还要承担迟延履行的违约责任。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在协商一致的情况下签订了合同，因此合同合法有效存在，合同双方应当按照合同约定履行自己的义务。开发商在小李履行了自己的义务之后由于种种原因不按时履行义务的做法已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。《合同法》第六十三条规定，逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。本案中，房屋价格上涨是事实，但因为延期交房的过错在开发商，因此只能按照约定的房价交易。开发商遇房价上涨希望通过延期交房来达到提高房价的目的不可能实现。

因此，在买房时要有防范对策。在日常生活中，类似小李这样遭遇的消费者为数不少。若开发商延期交付房屋时房价上涨，消费者一定要注意：逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。遇价格变动首先要分清责任，再确定价格究竟应该如何计算。同时消费者也应该注意全面及时履行自己的义务，避免价格变动时因为自己的原因而遭受不必要的损失。