买房人可否因卖房人隐瞒“凶宅”事实而请求撤销房屋买卖合同

——王某某诉缪某某房屋买卖合同纠纷案^[2]

关键词：凶宅，物的瑕疵担保责任，欺诈，撤销合同

问题提出：卖房人隐瞒“凶宅”的事实，是否构成对买房人的欺诈？买房人可否据此请求人民法院撤销房屋买卖合同？卖房人隐瞒“凶宅”的事实，是否需要承担物的瑕疵担保责任？

裁判要旨：虽该“凶宅”在实物及权利形态上没有瑕疵，但民众普遍对于发生过此类事件的房屋存在忌讳心态，并因避讳心理而不购买此类房屋。被告在出售房屋时未将凶宅情况如实披露，对原告是否选择购买该房屋造成重大影响，且该事件对房屋的市场价值亦造成贬损。故被告隐瞒事实的行为，有违诚实信用原则，原告要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。

原告：王某某

被告：缪某某

2014年7月15日，王某某（乙方）与缪某某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方503室房屋，房价为115万元；甲方于2014年10月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认于2014年9月15日之前办理转让过户手续。合同补充条款约定，乙方根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本交易中甲、乙双方所产生的税、费。当日，王某某（乙方）与缪某某（甲方）签订协议书，主要约定，乙方购买503室房屋的实际成交价为127.5万元，《上海市房地产买卖合同》的操作价格为115万元；操作价格与实际成交价格差额12.5万元，乙方以装修补偿款的形式支付给甲方。合同签订后，王某某陆续支付了缪某某127.5万元，缪某某向王某某交付了503室房屋及房地产权利。

另查明，缪某某父亲缪某于2013年9月在503室房屋内机械性窒息死亡。

还查明，王某某向建行宝钢宝山支行公积金贷款40万元，第三人某置业担保公司在503室房屋上设定了抵押权。

原告王某某观点：合同签订后，缪某某完成了交房和过户手续，王某某也付清了全部房款。2014年年底，邻居提醒王某某称，缪某某的父亲缪某曾在503室房屋内自杀死亡。王某某得知该情况后充满了恐惧，不敢再居住在该房屋内，遂要求退房，遭到缪某某拒绝。王某某认为，基于社会大众对于发生非正常死亡房屋的避讳心理，房屋交易价值会大打折扣。缪某某故意隐瞒了重大事实，违反了诚信原则。故王某某起诉要求撤销《上海市房地产买卖合同》及协议书，缪某某配合王某某将503室房屋房地产权利过户至缪某某名下，并返还房款127.5万元，还要求缪某某赔偿中介费19000元、公积金担保费3248元、房屋登记费120元、房地产交易手续费290元、个人所得税11500元，共计34158元。

被告缪某某观点：缪某某的父亲缪某因生意亏损，患有轻度抑郁，在503室房屋内自杀，503室房屋并非法律意义或民间意义上的“凶宅”。缪某某没有法定或约定义务告知该房屋内发生非正常死亡事件，王某某也未询问过缪某某上述情况，故缪某某没有告知不属于故意隐瞒。因该事件涉及缪某某父亲的隐私，且考虑到家属的感受，缪某某不可能向每个购房对象主动披露此事实。综上，王某某要求撤销合同及协议书的理由不成立，不同意王某某的诉讼请求。

法院观点：缪某某在503室房屋内发生自杀事件后不久即将该房屋出售给了王某某，虽该房屋在实物及权利形态上没有瑕疵，但民众普遍对于发生过此类事件的房屋存在忌讳心态，并因避讳心理而不购买此类房屋。缪某某明知503室房屋内发生过自杀事件，在出售房屋时未将该情况如实披露，对王某某是否选择购买该房屋造成重大影响，且该事件对房屋的市场价值亦造成贬损。故缪某某隐瞒事实的行为，有违诚实信用原则，造成了王某某的利益受损，王某某要求撤销503室房屋的《上海市房地产买卖合同》及协议书，缪某某返还房款127.5万元，符合法律规定，法院予以准许。

合同补充条款约定，王某某根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本交易中缪某某、王某某双方所产生的税、费。现缴纳税、费的相关凭证均在王某某处，王某某主张上述费用均由其缴纳，法院予以采信。王某某缴纳的交易税、费，及佣金、担保费均系其损失，王某某要求缪某某赔偿上述损失共计34158元，法院予以准许。合同撤销后，王某某应当将503室房屋返还给缪某某，鉴于该房屋上设有建行宝钢宝山支行的抵押权，王某某应还清贷款，注销抵押后将该房屋及房地产权利返还给缪某某。

据此，判决如下：一、撤销原告王某某与被告缪某某就503室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书；二、被告缪某某于本判决生效之日起十日内返还原告王某某房款127.5万元，并赔偿损失34158元；三、原告王某某于本判决生效之日起十日内，在还清第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行借款的情况下，注销设定在503室房屋上的抵押权，并将该房屋及该房屋房地产权利返还给被告缪某某。

1.“凶宅”是否构成物的瑕疵

据人们的一般认知，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。

既然是否为“凶宅”，对于房屋交易价值影响如此之巨大，“凶宅”可否构成物的瑕疵，由出卖人承担物的瑕疵担保责任呢？这里，首先需要明确物的瑕疵的概念。按照学理上的一般认识，物的瑕疵是指出卖人所交付的标的物在品质上不符合合同约定或者法律规定的标准，抑或是不符合交易上的习惯，致使该标的物的用途和价值降低或丧失。在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的情事，对于房屋用途上不会产生影响，但在成交价格上却是明显降低的。

我国《合同法》对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，在分则中“买卖合同”一章，第153条、第155条的规定属于物的瑕疵担保的规定。第153条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 第155条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”我国《合同法》对物的瑕疵的概念上的关注点在于“质量”，而质量一词，据字面理解，是指事物、产品或工作的优劣程度和数量，并不关乎事物本身的价值。这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，显得过于狭隘了。

我国台湾地区“民法”即明确了物的瑕疵的类型，第354条规定，物的出卖人对于买受人应担保其物 “无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵”，“但减少之程度，无关紧要者，不得视为瑕疵”，“出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质”。这一规定为物的瑕疵确立了三种类型：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵。效用瑕疵和品质瑕疵不难理解，如同《合同法》规定的“质量瑕疵”，关注的是物的使用价值。价值瑕疵是指，对于标的物的交换价值，出卖人应当保证没有灭失或减少其价值的瑕疵，换句话说，对于可能使受让人降低交易价格的物的某些特殊情况属于价值瑕疵，出让人出售时应当向受让人说明这些情况，否则将承担瑕疵担保责任。例如，出售的食物腐化变质，即属于丧失价值的情形，而出售的食物仅仅是外包装出现破损，则存在的只是减少价值的情形，但这两种情形都属于存在物的价值瑕疵。当然，无论是食物变质还是食物包装破损，也都属于物的质量瑕疵。回到本案中，买卖合同的标的物如果是“凶宅”，无疑它的交易价值或曰市场价格会大为降低，成交的可能性也会降低，房屋中发生的“非正常死亡”的事实当然会构成物的价值瑕疵。但从房屋质量上而言，是否为“凶宅”并不影响其使用价值，就是说即便是“凶宅”，其效用上也未发生变化。与前面例子不同，“凶宅”只存在价值瑕疵，而无质量瑕疵。此外，物的价值瑕疵也不同于“隐蔽瑕疵”。隐蔽瑕疵是指通过通常的感官检验方法无法发现的瑕疵，需要借助于理化、生物等科技手段检验或对标的物长时间使用才能发现的瑕疵，仍然属于质量瑕疵的范畴。

很明显，在学理上物的瑕疵可以扩展到价值瑕疵层面，而从法律条文规定上看物的瑕疵被局限在质量瑕疵之内。但从法律适用角度，笔者认为，应当将物的瑕疵担保责任中的“物的瑕疵”作扩大解释，理由如下：一是符合诚实信用原则。卖房人隐瞒“凶宅”的有关情况，目的是及时将房屋售出并卖得好价钱，这显然有悖交易诚信。二是物的交易价值为合同缔约方所关注。对于买受人来说，关注的是购买的东西“是不是值这个价”，对于出让人来说，关注的是卖出的东西“价格上是不是合理”。既然双方都关注物的交易价值，出让人自然有保证所售之物在价值上不应有瑕疵的义务。三是若是物的瑕疵仅仅限定在质量瑕疵或者说使用价值上，那如果买受人所购之物是为了再行售卖，其利益又如何保障？在本案中，假设原告买房目的并非用于自住而是用于投资，在未知情的情况下买入“凶宅”，待出售时“凶宅”之事已被周知，岂不遭受重大损失，而这一损失又是由于前手隐瞒真相所致。瑕疵担保责任制度的价值就在于平衡买卖双方的利益，保证交易的公平性。一方面，当物存在瑕疵之时，授以买受人以救济渠道；另外，规定买受人提出物的瑕疵的异议期，促进已完成的交易的安定性。

瑕疵担保责任是一种无过错责任，其构成不以出卖人主观上有过错为条件，只要出卖人交付的标的物存在瑕疵，出卖人即应依法承担瑕疵担保责任。本案被告即使事先对房屋内发生的特殊事件并不知情，也应承担降低价款、赔偿损失、解除合同等法律责任。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第33条的规定，如果本案原告在购买房屋时已经获知或应当获知房屋系所谓“凶宅”，主张被告承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。

2.出售“凶宅”是否构成欺诈

另有意见认为，可以通过认定卖房人故意隐瞒房屋有关真实情况构成欺诈，来保障购房人的合理利益。欺诈一经确认，本案原告可以通过撤销房屋买卖合同来维护自己的权益，被告所承担的是缔约过失责任。

一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈。通说认为，欺诈的构成须以欺诈人有欺诈之故意为前提。所谓的欺诈故意，可以理解为有使对方限于错误认识的故意和使对方因此作出错误意思表示的故意。本案中，买房人原告若想证明卖房人被告构成欺诈，需证明如下问题：其一，被告有故意隐瞒的行为，其目的是为了获取更为高额的价款；其二，由于被告的隐瞒行为，造成原告误认为房屋无瑕疵而买入。换言之，原告需要证明被告在缔约过程中存在过错，并且是违反法律以及诚实信用原则的过错，这种过错足以违反交易上要求的诚信。

对于买房人来说，其证明责任是否过于苛刻呢？ 按照一般的房屋买卖格式合同，显然并不包含“凶宅”条款，又怎么断定这种情况违反了“交易上要求的诚信”呢？本案的被告也抗辩，对房屋内发生“非正常死亡”事件并不知情，倘若在某些情况下果真如此，比如被告所有的 “凶宅”也是通过二手房交易方式取得而并不了解其中实情，这种情况下并不构成欺诈，原告也就无法向其主张缔约责任。从对购房人权益保护的周全性而言，主张缔约过失责任显然不及主张物的瑕疵担保责任。缔约过失责任的赔偿范围为“由此产生的费用和给相对人造成的实际损失”，大多为信赖利益的损失。此外，原告如果通过证明对方欺诈来维权，则能否行使减价权也是个值得研究的问题。减价责任一般来说是一种违约责任，很难在主张缔约过失责任中行使。如果买房人仅仅是有减少价款的需求而不要求退房，此时主张欺诈成立则只能带来合同的撤销，而无法将减价作为救济手段。总之，对于维护合同的公平与追求诚信价值而言，此类案件的处理适用物的瑕疵担保责任制度显然比适用缔约过失责任制度更为妥当。

本案中，原告基于被告在签订房屋买卖合同过程中，故意隐瞒了交易房屋系“凶宅”的重大事实，违反了诚实信用原则，起诉要求撤销房屋买卖合同。依据《合同法》第54条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告的请求权基础应当是，因被告故意隐瞒的欺诈行为而行使合同撤销权。从涉案房屋构成凶宅的原因来看，系被告之父在房屋内自杀行为所致，被告对此不存在不知情的可能，在被告明悉交易房屋为“凶宅”的情况下，被告对原告未予披露这一情况构成以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同之情形。该房屋买卖合同应予撤销，被告方应承担缔约过失责任，返还原告房款，并承担相应损失。