上海青年科技人才住房需求解决存在问题

集中在各大高校、科研院所、产业园区以及各种类型的企业中的上海青年科技人才在住房需求的满足上仍然存在较多的问题，主要体现在以下几个方面。

（一）青年科技人才在购房方面的需求及问题

1．受土地资源约束住房供求严重失衡

数据显示，截至2016年底上海全市常住人口总数为2419．70万人，城区面积仅为6340平方千米。人口密度高达3816人／平方千米，是我国人口密度继深圳后的第二大城市。上海的土地资源非常稀缺，未来可供土地非常有限，可以用于建房用地更是有限，受土地资源有限性的影响，新建住房增速放缓，住房供给与需求存在较大的差距，尤其适于青年人工作生活餐食、交通、娱乐配套完善的市区地段住房供给量更是少之又少，用以解决青年科技人才保障住房的建设用地受土地资源的约束更加明显。

2．过高房价与青年科技人才购买力不匹配

近年来上海房价过高且持续上涨，青年科技人才工作时间不长，收入有限，购房能力严重不足。青年人才购买住房一种是在有条件父母家庭的帮助下，全额付款购房，另外一种是在父母家庭的资助下贷款购房，通常情况下在父母亲戚资助下，凑齐购房的首付款，购房的余款由青年人自己根据不同的还款能力，分不同的期限分期偿还。面对上海居高不下的住房价格，能够全额付款购房的青年人凤毛麟角，绝大多数购房者依靠贷款购买，随着房屋价格越来越高，青年人靠自身或家庭资助购房的难度也越来越大。广大青年科技人才的自行购房需求很难得到满足，导致诸如“房奴”“蚁族”“蜗居”等社会问题不断产生。

3．购房准入政策使无户籍青年人才购房资格受限

为贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平，2016年，上海更新购房限制政策。政策规定，外地户籍、单身未婚的青年人限制购买住房；外地已婚的青年人需连续不间断缴纳5年以上的社保或个税方可购买一套住房。外国籍或港澳台同胞提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。在读博士、博士、博士后，要求已婚并提供学校证明（学历证明），可购买一套住房。限购政策导致非上海市户籍的青年科技人才的购房需求在连续缴纳不间断5年以上的社保或个税的前提下才能得以实现，无户籍青年科技人才的购房资格严重受限。

（二）青年科技人才在租房方面的需求及问题

1．住房政策条件约束，导致覆盖面不足

在大力实施廉租房、经济适用房制度的同时，因为准入条件限制，中低收入的青年人才既不符合保障性住房享用条件，又无力购买普通商品住房，成为被政策遗忘的“夹心层”。现有的政府经济适用房的准入条件尚无法惠及量大面广的青年科技人才。另外，目前上海解决人才住房申请的条件多以人才的第一学历或职称为标准，对学历不高的专业技能性科技人才基本没有政策惠及。

2．补贴金额杯水车薪，租赁补贴周期短

上海市级以及各区级纷纷出台人才住房保障政策措施，对青年科技人才购房和租房给予一定的补贴，一定程度上解决了部分优秀的在沪工作科技人才的住房问题。就目前的情况来看，上海住房保障政策对“千人计划”“海外高层次科技人才”等高端人才在购房、租房的条件、补贴金额上都有优惠，但对于大多数普通的青年科技人才而言，优惠还是很少，补贴金额相比高房价和高租金而言只不过是杯水车薪，很难从根本上解决青年科技人才的住房需求。

《公共租赁住房实施意见》规定，在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于（等于）15平方米；申请时未享受上海其他住房保障政策的人才可申请公租房；大多数市、区级的租赁补贴政策都要求，租赁合同期限一般不低于2年，合同到期仍需租赁的，运营机构应重新对承租人进行资格审核，符合条件的可续签定，租赁总年限一般不超过3年或5年。保障性的租赁补贴3～5年结束后，青年科技人才市场租赁住房，不仅承担大的经济负担，且缺乏安全感和归属感。

3．人才公寓的需求旺盛，供需严重失衡

近年来上海政府大力打造人才公寓，截至2016年底，仅浦东新区已建了25万平方米人才公寓，在很大程度上满足了一部分青年科技人才的居住需求，但是浦东新区还有8000人仍在排队等待。嘉定区与中科院合作由中国科学院上海分院牵头，六所联建的“嘉定科嘉人才公寓”，总投资4亿元，总建筑面积为92431平方米，9栋人才公寓，安居住房1080套，部分解决了中科院6个所的住房问题，但其他所的青年科技人才存在的此类住房问题仍处于尚待解决之中。

（三）青年科技人才在住房管理机制方面的需求及问题

1．青年人才住房需求调查统计机制欠缺

就目前了解的情况来看，上海还没有专门的政府机构或部门对青年科技人才的住房现状及需求情况调查统计，甚至针对目前青年科技人才保障性住房的统计制度还欠完善，其需求分析所需要的数据严重缺失。

目前，在沪的青年科技人才拥有产权住房、租赁住房的数量、居住情况等数据信息缺失。因此，在实施保障性住房制度的时候，由于信息不足，政府无论是采取实物补贴还是货币补贴的形式，都会面临着无法准确界定被保障对象的针对性需求的尴尬现象，难以真正确定人才住房保障的确切范围和保障标准，严重影响了人才保障住房制度的有效实施。

2．房地产租赁市场监管及规范机制不足

目前，还有较多的青年科技人才为工作便利、家属方便或改善或满足居住环境及条件，在政府或单位提供租赁房屋不能满足其需要的情况下，依赖市场化的房屋租赁来解决居住问题，房屋租赁市场的监管体系并不健全。

很多青年在租房过程中，常会遇到很多问题，如房东不提供租赁发票以至无法拿到政府提供的租房补贴、租赁房东不愿意配合办理居住证甚至遭遇过“租金价格随意上涨”“临时清退且无补偿”“克扣押金”等一系列不公待遇。青年租客在自身权益受到损害时，也往往面临着投诉渠道不畅的窘况。

3．人才保障性住房准入及退出机制不完善

由于信息缺乏、重视程度不够等原因，许多申请信息无法审核，当前人才住房保障制度存在着把关不严、准入标准难以起效和监管不力、退出机制难落实的现象。

一部分人利用公共租赁住房监管体系还不完善，在应该退出租住房屋的时候，不肯搬出。目前审核机制和监督管理还欠完善，不能逐户调查进行核实，缺乏申请人才完整的信用和住房记录，无法勒令应该退出租住的人才按时退出，使得人才保障住房制度难以持续有效地执行。

现行实施办法对于不按时退租的或弄虚作假的租户惩罚力度不大，最严厉的惩罚也只是取消其在一定时期内再次申请人才保障住房的资格，很难彻底抑制这种违反人才保障住房制度的行为。