解决困难群众的住房问题

解决困难群众的住房问题——对江西省余干县保障性住房的调查

08英语　朱素洁　指导老师　社科部袁建勤教授

民以食为天、以衣为暖、以居为安、以业为乐、以学为进、以医为健，民生问题无非是吃饭、穿衣、居住、就业、教育、医疗等基本生存与发展问题。党中央、国务院一贯高度重视民生问题，胡锦涛主席在“党的十七大报告”中，提出要基本实现群众学有所教、病有所医、老有所养、住有所居的目标，将群众的居住权提到了前所未有的高度。城镇居民住房保障是构建和谐城市的重要支撑点，是社会保障体系的重要组成部分，是关系群众切身利益的重大民生问题。今年暑假我对余干县保障性住房建设进行了社会调查。现将有关情况报告如下:

一、余干县保障性住房现状

余干县属鄱阳湖滨湖地区，人口98万，其中城镇人口34万。近几年来，余干县逐步加大了保障性住房建设的力度，把解决人民群众的住房困难作为该县实现科学发展、促进社会和谐的一项重要民生工程来抓。2008年初制定出台了《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》，提出解决城镇低收入家庭住房困难的基本原则、主要任务和具体政策措施。为应对国际金融危机，县政府把保障性住房建设作为扩大内需的一项重要举措，增加普通商品房和保障性住房的有效供给。

1.经济适用房

(1)建设规模及投资。2008年至2010年，余干县十分重视保障性住房用地供应工作，并纳入土地利用总体规划、城市规划和住房建设规划，共落实用地13.3万平方米，建设经济房1 100套，计66 000平方米，投资额为8 000万元，目前已全部竣工。

(2)户型。该县经济适用住房建设的套型主要集中为60平方米，占总户数70%;90平方米占总户数30%;60平方米以下及100平方米以上的户型没有安排，户型的安排除了考虑经济和实用外，更主要是考虑低收入家庭的购买能力。

(3)价格。该县认真落实保障性住房各项优惠政策，对保障性住房免收各项行政事业性收费、政府性基金及有关税费，因而大大降低经济适用房的建设成本，房屋根据其结构和户型大小每平方米700元至900元，现余干县商品房价格为1 200元至2 400元不等，经济适用房与商品房平均差价为500元/平方米以上，真正减轻低收入人群购房困难的问题。

(4)选址。该县高度重视经济适用房的选址问题，首先考虑的是生活便利，选择交通方便，公共服务设施完善的，城市中心区东门小区。东门小区1～2公里范围内有菜市场2处，大型超市(五一超市)1个，小学1所(实验小学)，中学4所(余干中学、余干三中、中英文学校、蓝天实验学校)，汽车站1座，通往县区主干道四通八达，大大方便低收入群体的日常生活，降低其生活成本。

2.廉租房

根据余干县房管局和民政局资料，2008年至现在建成的廉租房有829套，解决了800余户困难家庭的住房问题。

(1)执行情况。该县低收入家庭廉租房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅，实物配租的廉租房租金标准平均每月每平方米1元，住房补贴标准是每人每月72元，按户均4个计算，每月发放到低保家庭和无房户手中的补贴是288元。

(2)规模及选址。该县廉租房开发面积偏少，覆盖面小，不能满足无房户和低保家庭的住房需求。由于县城中心区地价偏高加大了建筑成本，在选择建设廉租房地址时考虑建设成本，因而选在离县城中心区4公里的城北新区，使得享受社会保障性住房的人群边缘化，加大了贫民区出现的可能。

3.农村危房改造

农村危房改造是切实改善农村困难群众住房条件和生活环境，促进农村和谐稳定的重要举措。该县从2009年开始在全县范围内进行试点工作，本着从农村实际出发，实事求是，量力而行的原则，确保改造的住房符合农村困难群众的基本居住要求。农村危房改造试点补贴对象重点是农村居住在危房中的分散供养五保户、低保户和其他贫困户，补助标准每户补助1万至1.5万元，2009年共改造危房340幢，发放补助金476万元。

二、余干县保障性住房的主要做法

1.领导重视

县委、县政府主要领导亲自安排部署、亲自调查研究、亲自督促检查保障性住房建设工作，并明确一名分管城建的副县长专门负责该项工作，县长全过程指导保障政策的制定、完善和落实，确保地方配套建设资金的足额到位，亲力亲为协调解决有关问题。分管副县长经常深入基层一线和建设工作，督促检查保障性住房的工程进度和质量，现场协调解决实际问题。

2.程序到位

为确保真正需要保障的对象得到保障，该县建立保障性住房申请(购)三级联审、三榜公示制度，即:对保障住房的对象资格经入户调查和群众评议后由社区(居委会)负责初审并首榜公示，初审必须符合的条件是:(1)具有该县城镇户籍，并居住五年以上;(2)人均住房面积少于20平方米;(3)家庭人均收入少于购买年前一年城镇居民可支配收入的20%，且无汽车等奢侈品;(4)享受城镇低保户，镇政府复核后二榜公示，县政府委托地产管理局调查核实后三榜公示，这样杜绝了弄虚作假、骗购骗租的行为。为真正体现“公开、公正、公平”原则，该县还规范保障性住房分配工作，确保把实事办实，好事办实，严格按照“统一摇号，公开销售，电视直播，全程公开，当场取号”的程序，确定中号家庭。

3.监管有力

百年大计，质量第一，保障性住房是第一民生工程。该县严格执行国家有关技术规范和标准，坚持工程设计、监理、施工招投标制，确保工程质量，规定了建设单位对其开发建设的项目工程质量负终身责任，绝不允许出现腐败工程、“豆腐渣”工程，整个监督由县纪检、监察局、县建设局、房管局全程跟踪，各个环节领导与施工、监理方层层签字把关，确保工程质量万无一失。

4.执行到位

该县把保障性住房建设作为衡量领导执行力的第一标准，不断增强全局意识和责任意识，坚决做到三个“舍得”，一是舍得花钱。2009年，为落实廉租房建设配套资金，通过全县上下联动，采取土地出让净收益的10%，住房公益金净收益，财政预算安排等多种举措筹措资金。二是舍得给地。该县建设用地紧张，但在保障性住房建设用地方面坚持三个优先:即土地利用优先规划，征用手续优先办理，政府收储土地优先使用。三是舍得给政策。该县不仅在项目用地、项目管理及相关收费项目等方面出台了一系列优惠政策，而且坚决做到落实政策不走样，执行政策不打折扣。

三、余干县保障住房存在的主要问题及对策思考

该县保障住房建设虽然取得了较大的成效，但和广大人民群众的期待相比，和党中央、国务院的要求相比还存在一定的差距，进一步推进保障性住房建设还面临着一些困难和问题。一是保障的需求与供应的矛盾突出;二是推进保障性住房建设全覆盖与地方财政不堪重负矛盾突出;三是保障住房存在分配不公，有待进一步完善;四是保障性住房售(租)后管理有待加强。为此，笔者认为应从以下几个方面思考对策。

1.政府主导，逐步缓解保障与供给矛盾

保障性住房建设是政府一项长期任务，“住有所居”是人民群众特别是困难群体最基本的生活保障。随着新型城镇化建设步伐进一步加快，城镇人口将与日俱增，该县2010年城镇人口34万，按6%人口自然增长率和新迁入城镇人口数，每年还要新增城镇人口5 000余人。根据我国其他地区的实践，城镇人口的20%需要经济适用房保障，按今年计算经济适用房保障人数约为6.8万人，按平均每户4人计算，有1.7万户城镇居民需要购买经济适用房，按经济适用房每户60平方米，约需要102万平方米，而该县目前建设的经济适用房仅1 100套，66 000平方米。城镇人口10%需要廉租房保障，按平均每4人计算，约有8 500户城镇居民需要租用廉租房，而现在该县已建廉租房829套，不足10%，还需建7 000余套。因而政府要积极沟通协调各相关部门，增加保障性住房供应。一方面要加强建设资金的筹集，确保土地出让净收益不低于10%的比例用于保障性住房建设，确保住房公积金增值收益全部用于保障性住房建设。上述两项资金不足的，应在年初预算中解决。鼓励社会各界捐款，多渠道筹集建设资金。另一方面鼓励开发商增加保障性住房，对开发商在商品房建设中配套建设保障性住房的，应给予土地审批和项目审批优先考虑。对于完全开发经济适用房的开发商，给予实质性资金或生产资料支持。再一方面是扩大保障性住房的来源，提高住房补贴。鼓励保障对象到房屋租赁市场租用合适户型的非保障性住房，解决其住房问题。住房保障部门运用保障性住房建设信托基金采取购买方式增加房源，与开发商协议低价购买空置的商品性住房用于经济适用房销售等。

2.完善保障性住房分配机制

县房管部门和民政部门要对低收入家庭电子档案及时更新，做到及时跟踪保障对象的收入变化情况，以便建立合理的保障性住房退出机制。对因病、因灾返贫的纳入新的保障对象，脱贫致富的退出保障范围。通过审查，对已不具备保障资格且收入没有达到高收入水平已享受经济适用住房的家庭，采取补贴购买商品性住房差价的方式鼓励他们在一年内转让经济适用房，购买商品性住房。对已不具备保障资格且享受廉租房的家庭，应要求他们退出廉租房，符合购买经济适用房条件的，优先给予购买经济适用房。这样的动态管理体制有利于分配机制公平、公正。

3.加强保障住房管理

(1)加大房产交易和出租管理。经济适用房上市必须在购买5年之后，并且获利的50%必须上交到县政府，并以后不得再购买经济适用房，廉租房不允许转租，一旦发现，房产管理部门立即收回并永久取消享受保障住房待遇。

(2)加大经济适用房售后管理。经济适用房购买后是用来居住的，笔者利用三个晚上对位于余干县东门小区经济适用房入住情况进行调查，通过调查，晚上平均亮灯率为49%，也就是说入住率不到50%，建议县政府保障性住房管理部门要出台相应措施，制定购买了经济适用房的住房要在规定时间必须入住的相关条款，否则予以收回或同等价转让给其他急需保障对象，以提高经济适用房使用率。

(3)加强保障性住房的物业管理。搞好物业管理是保障人民住得安心、舒心的重要方面。调查期间，我多次去经济适用房和廉租房小区，发现环境卫生差，公共设施遭破坏，电动车和自行车等失盗现象严重，这些现象的发生严重影响了群众居住质量，建议县政府将保障性住房小区纳入社区统一管理，公安派出所要在社区设立警务室。

(注:本文获2010年度学生社会实践优秀论文一等奖。)