房屋交付的程序

明明白白收房:房屋交付的程序

办理房屋交付需要经过一定的程序(也可称步骤),只有了解清楚,购房人才能知道房屋交付需要经过哪些步骤,在每一个步骤中,自己需要做些什么,从而做到明明白白收房。一般情况下,房屋交付应经过以下程序:

一、房屋交付的前提:开发商向购房人发出书面的《入住通知书》

商品房达到合同约定的交付使用条件后,开发商应书面通知购房人办理房屋交付手续,即向购房人发出书面的《入住通知书》,这是房屋交付的前提。《入住通知书》又叫《入伙通知书》或《收楼通知书》,在《入住通知书》中,开发商应写明房屋交付的具体日期以及办理房屋交付需携带的资料。一般来说,办理房屋交付手续,购房人需携带以下资料:(1)入住通知书;(2)购房人身份证、户口本(外地人则为暂住证)、照片;(3)购房合同;(4)购房发票;(5)本人未到者,代理人须提供授权委托书和代理人身份证。

实践中,有些开发商以电话通知的方式通知购房人办理房屋交付手续。从法律上讲,开发商的这种通知是没有法律效力的,购房人有权不予理睬,或者要求开发商书面通知。

二、房屋交付的开始:购房人对开发商需提供的法律文件进行审核

房屋交付时,开发商需提供的法律文件,根据合同所约定的房屋交付使用条件的不同而有所不同。如果合同约定的房屋交付使用条件是商品房验收合格,那么开发商需提供《建设工程竣工验收备案表》;如果合同约定的房屋交付使用条件是商品房经综合验收合格,那么开发商需提供《商品房综合验收合格证》;如果合同约定的房屋交付使用条件是该商品房取得商品住宅交付使用批准文件,那么开发商需提供相应的批准文件。另外,如果当地对商品房的交付使用条件还有其他要求的,那么开发商还需向购房人提供相应的文件。例如,《北京市城市房地产转让管理办法》规定,预售商品房交付时,开发商需取得《商品房面积实测技术报告书》。如果开发商交付的是商品住宅的,根据建设部《商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定》,开发商还需向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

三、房屋交付的必要环节:确认房屋位置

确认房屋位置是指确认开发商所交付的房屋是购房人所购买的房屋。实践中出现过房屋交付时,购房人发现房号没错,但位置已变的情况,原来开发商在此前改了单元号的次序。所以购房人在签订合同时,最好在合同中与开发商约定一张所购商品房位置图。

四、房屋交付的关键:验收房屋

验收房屋是指购房人对房屋进行实地检查,以确定房屋是否符合合同的约定和国家强制性的标准(具体如何验收房屋,将在下节进行介绍)。验收房屋是房屋交付的关键,如发现问题,购房人应将问题明确记录在《房屋验收交接表》上。

五、房屋交付程序的结束:办理入住手续

验收房屋合格,或房屋虽存在一些问题,但购房人和开发商已协商解决,那么购房人将办理入住手续,领取房屋钥匙。至此,房屋交付程序结束。