房产税的计征方式有哪些

一、房产税纳税人

房产税的纳税人是在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

【典型例题·单选题】根据房产税法律制度的规定，将我国城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋产权出典的，（　）是房产税纳税人。

A．房屋所有人　B．房屋使用人

C．房屋代管人　D．房屋承典人

【233网校答案】D

【233网校答案解析】本题考核房产税纳税人。产权出典的，承典人为房产税的纳税人。

【2012年真题·单选题】关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（　）。

A．房屋出租的，承租人为纳税人

B．房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人

C．房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人

D．房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人

【答案】A

【解析】本题考核房产税的纳税义务人。房产出租的，出租人按照租金收入缴纳从租计征的房产税，出租人为房产税的纳税义务人。

二、房产税征税范围

房产税的征收范围为:城市、县城、建制镇和工矿区。城市是指经国务院批准设立的市;其征税范围为市区、郊区和市辖县城，不包括农村。

【温馨提示】独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

三、房产税税率

(1)从价计征:税率为1．2%;

(2)从租计征:税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

四、房产税计税依据

1．从价计征

按照房产计税价值征税的，其计税依据是房产原值一次减除10%～30%后的房产余值。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

【温馨提示】房产余值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价，即房产的原值减除规定比例后的剩余价值。自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

2．从租计征

按照房产租金收入征税的，其计税依据是房产的租金收入。

【温馨提示】投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待——实质重于形式原则

①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。(名为投资，实为租赁)

五、房产税应纳税额的计算

1．从价计征

应纳税额=应税房产原值×(1－扣除比例)×1．2%

2．从租计征

应纳税额=租金收入×12%(或4%)

【2012年真题·单选题】某企业2011年度生产经营用房原值12000万元;幼儿园用房原值400万元;出租房屋原值600万元，年租金80万元。已知房产原值减除比例为30%;房产税税率从价计征的为1．2%，从租计征的为12%，该企业当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（　）。

A．12000×(1－30%)×1．2%=100．8(万元)

B．12000×(1－30%)×1．2%+80×12% =110．4(万元)

C．(12000+400)×(1－30%)×1．2%+80×12% =113．76(万元)

D．(12000+400+600)×(1－30%)×1．2% =109．2(万元)

【答案】B

【解析】本题考核房产税的纳税与减免。根据规定，企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。出租人的房屋应该按照从租计征房产税，不按照从价计征的方式计算。

六、房产税税收优惠

《房产税暂行条例》明确规定下列房产免缴房产税:

【温馨提示1】毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

【温馨提示2】纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

【温馨提示3】在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

【温馨提示4】对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。

【温馨提示5】对高校学生公寓免征房产税。

【温馨提示6】对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

【温馨提示7】老年服务机构自用的房产免征房产税。

【温馨提示8】对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

【温馨提示9】向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

【2013年真题·单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中不予免征房产税的是（　）。

A．名胜古迹中附设的经营性茶社

B．公园自用的办公用房

C．个人所有的唯一普通居住用房

D．国家机关的职工食堂

【答案】A

【解析】本题考核房产税的税收优惠。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。

七、房产税征收管理

(一)纳税义务发生时间

(二)纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

(三)纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。