房产税纳税实务

项目一　房产税纳税实务

任务一　熟悉房产税法律知识

所谓房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税法是指国家制定的用来调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》），自同年10月1日起实施。

（一）判别房产税的征税范围

根据《条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。因此，房产税的征税范围包括：

1．城市。城市是指国务院批准设立的市。

2．县城。县城是指县人民政府所在地的地区。

3．建制镇。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

4．工矿区。工矿区是指符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。

（二）确定房产税的纳税人

房产税的纳税人是指房屋的产权所有人。产权所有人是指拥有房屋产权的单位、集体或个人，即房屋的使用权、收益权、转让权、赠与权等权利归其所有，也就是常说的“产权人”、“房东”或“业主”。具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人或者使用人。

1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2．产权出典的，由承典人纳税。

3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或者使用人纳税。

4．产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或者使用人纳税。

5．无租使用其他房产的，由使用人纳税。

6．外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《条例》缴纳房产税。

（三）确定房产税的税率

现行房产税采用比例税率。由于房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种形式，房产税的税率对应也有两种：对于从价计征的，税率为1．2%；对于从租计征的，税率为12%。另外，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，可暂按4%的税率征收房产税。

（四）熟悉房产税的优惠政策

1．国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。若上述免税单位出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，则不属于免税范围。

2．由国家财政部门拨付经费的事业单位自用的房产免征房产税。对于事业单位的非自用、公用房产，如事业单位的附属工厂、商店、招待所等，应照章纳税。此外，由国家拨付经费的事业单位，为了鼓励其经济自立，自其经济来源实行自收自支的年度起，免征3年房产税。

3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，但上述单位所附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶楼、照相馆等所使用的房产及其出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

4．个人所有非营业用的房产免征房产税。这里的个人所有非营业用的房产，主要是指居住用房，不分面积多少，一律免征房产税。但对个人拥有的营业用房或出租的房屋，则不属于免征范围，应照章纳税。

5．经财政部批准免税的其他房产。

（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（2）对因企业停产、撤销而停止不用的房产，经省、自治区、直辖市地方税务局批准可暂不征收房产税。但如果这些房产转给其他征收单位使用或企业恢复生产，应照章纳税。

（3）房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

（5）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

（6）老年服务机构自用的房产，如老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓等福利性、非营利性机构专门为老年人提供生活照料、护理、健身所使用的房产，免征房产税。

（7）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民房屋，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

（8）对高校后勤实体免征房产税。

（9）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（10）向居民供热并收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

（11）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产在单位财务账中划分清楚的，自2001年1月1日起不再征收房产税。

（五）房产税的计税依据

房产税的计税依据有两种：一种是从价计征；另一种是从租计征。

1．从价计征。从价计征是指对纳税人经营自用的房产，按房产原值一次扣除10%～30%的损耗价值以后的余值计征房产税。其具体扣除幅度由省、自治区、直辖市人民政府自主确定。

至于房产原值，不同情况下有不同的确定原则。通常情形下，房产原值是指纳税人按有关会计制度规定，在“固定资产”账户中记录的房屋造价或原始价值，包括与房屋不可分割的各种附属设施以及不单独计价的各种配套设施。纳税人未按规定记录房产原值的，应参照当地同类房屋的现行市价来确定房产原价；房产原值明显不合理的，应聘请有关资产评估机构对该房产进行重新评估。

2．从租计征。从租计征是指对纳税人出租的房产，以其收取的房产租金收入作为计税依据。所谓房产的租金收入是指房产所有人在出租房产使用权时所获得的总收入，包括货币收入、实物收入、劳务收入以及其他形式的收入。如果获得的是劳务形式或其他形式的收入，则应根据当地同类房产的平均租金水平从租计征。

（六）房产税的征收管理

1．纳税义务发生时间。

（1）纳税人将原有房产用于生产经营的，自生产经营之月起，缴纳房产税。

（2）纳税人自行建造房产用于生产经营的，自建成的下一月起，缴纳房产税。

（3）纳税人委托施工企业建造的房产，自办理验收手续后的下一月起，缴纳房产税。

（4）纳税人购买新建商品房，自房屋交付使用的下一月起，缴纳房产税。

（5）纳税人购买存量房，自办理产权过户、变更登记手续，获取房屋产权证书后的下一月起，缴纳房产税。

（6）纳税人出租、出借房产的，自交付出租、出借房产的下一月起，缴纳房产税。

（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的下一月起，缴纳房产税。

2．纳税期限。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

3．纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地的纳税人，按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

任务二 应纳房产税计算及会计处理

企业核算房产税，应在“应交税费”科目下设置“应交房产税”明细科目。“应交房产税”明细科目，贷方登记计算应交的房产税税额，借方登记实际上缴的房产税税额；期末若为贷方余额，反映应交未交的房产税；若为借方余额，表示预缴的房产税。

企业按计算应交的房产税，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费——应交房产税”科目。下月缴纳后根据税票的金额，借记“应交税费——应交房产税”，贷记“银行存款”。

（一）纳税人自用房产应纳房产税计算及会计处理

从价计征是按房产原值扣除10%～30%的比例后的余值计征，其公式为：

年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1．2%

【例7－1】某公司有房屋一栋，会计账簿记载房产原值1 000万元，按照当地规定，允许按扣除房产原值的30%后的余值计税，适用税率为1．2%。年应纳房产税＝10 000 000×（1－30%）×1．2%＝84 000（元）

每季度终，作会计分录：

借：管理费用——房产税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　21 000

　贷：应交税费——应交房产税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　21 000

季末次月15日前，上缴房产税时，作会计分录：

借：应交税费——应交房产税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　21 000

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　21 000

（二）纳税人出租房产应纳房产税计算及会计处理

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额＝租金收入×12%

由于房屋租金收入不是企业的主营业务收入，出租房屋取得的收入应列入“其他业务收入”，按配比原则，房屋发生的相关税费应列入“其他业务成本”，取得租金收入时，应开据租赁发票，同时缴纳相关的税金。

【例7－2】某公司出租空置房屋，合同规定每年租金为10万元。

年应纳房产税＝100 000×12%＝12 000（元）

缴纳房产税时，作会计分录：

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12 000

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12 000

任务三　办理房产税的纳税申报

房产税的纳税人应按《条例》的有关规定，如实填写房产税纳税申报表，具体格式见表7－1。

表7－1　　　　　房产税纳税申报表

说明：1．房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

2．房产余值＝原产原值×（1－税法规定的扣除率）

企业填列申报表一式三联，按税务机关规定时间进行申报，申报时一式三联一并交专管员审核，经专管员审签后，第一联纳税人保存，第二联由主管税务机关保存，第三联纳税时交税务机关人员凭此开税票，并由税务机关人员作税收会计原始凭证。