个人转让房产涉税问题计算实例分析

第五节　个人转让房产涉税问题计算实例

为了更直观地让读者了解个人转让住房涉税问题，本节以杭州存量房买卖、交换的规定为例，向大家介绍个人转让住房涉及到的营业税、契税、个人所得税等税种相关规定。（资料来源于杭州财税网）

一、税费政策

杭州市区普通住宅标准应同时符合以下条件：

1．住宅小区建筑容积率在1．0以上；

2．单套建筑面积在140m²以下；

3．实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1．44倍以下。

（一）房屋买卖：

1．承受方应缴纳的税费种类及税率如表6－3所示：

表6－3　承受方应缴纳的税费种类及税率

说明：（1）土地分摊面积为交易房屋的土地证书证载土地面积。（2）土地出让年期统一为70年，自土地出让合同签订之日起算，不作年期修正。

2．出让方应缴纳的税费种类及税率如表6－4所示：

表6－4　出让方应缴纳的税费种类及税率

续　表

（二）房屋交换

1．承受方应缴纳的税费种类及税率如表6－5所示：

表6－5　承受方应缴纳的税费种类及税率

注：由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按房屋差价的3%缴纳；交换价格相等的，免征契税。

2．出让方应缴纳的税费种类及税率如表6－6所示：

表6－6　出让方应缴纳的税费种类及税率

注：房改房上市交换，土地仍保留划拨性质，免缴土地出让金。

（三）政策说明

1．根据《杭州市财政局地方税务局关于转发浙江省财政厅浙江省地方税务局实行房屋交易最低计税价格管理办法的通知》（杭财农〔2008〕161号）中相关规定：纳税人申报的成交价格高于最低计税价格的，征收机关按成交价格计征税费；纳税人申报的成交价格低于最低计税价格且无正当理由的，征收机关按最低计税价格核定征收。

2．营业税及附加“从购买到对外销售”的5年时间认定：个人购买住房以取得房屋产权证注明的时间和契税完税证明注明的时间孰先为原则确定起点，至销售时买卖双方签订《杭州市房屋转让合同》之日为终点，计算确定。

（1）个人销售以拆迁安置方式获得的住房，其购房时间按被拆迁房屋的购房时间确定。

（2）个人销售集资建房，以集资购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先为原则确定起点。

（3）个人销售通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚、析产分割行为前的购房时间确定；销售通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

（4）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

3．营业税及附加：

（1）营业税，税率为计税金额的5%；

（2）城市维护建设税，税率为营业税税额的7%；

（3）教育费附加，税率为营业税税额的3%；

（4）地方教育附加，税率为营业税税额的2%。

4．个人所得税减免政策：

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

“5年时间”的认定，以纳税义务人所出售住房购入时签订合同（包括预售合同、补充合同）的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房的房屋所有权证的发证日期为起点计算。拆迁回迁所得、继承所得、分析所得的住房，以拆迁回迁、继承、分析前住房购入时间为起点计算。接受赠与、抵债和交换所得的住房，以接受赠与公证时间、抵债合同、住房交换合同签订时间为起点计算。

“唯一生活用房”的确认：该住房出售时，纳税义务人及配偶除所售住房外，不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明（或承诺书）。

二、纳税申报流程

1．产权受理：到杭州市房管部门各相关办证大厅办理房产交易产权登记手续。

2．纳税申报：把房产登记受理单复印件及相关交易资料递交我局办税服务大厅或延伸申报点“申报受理”窗口；领取《杭州市地方税务局直属分局业务受理单》第二联。

注：如成交价格未通过最低计税价格审核，征收机关需要核实相关情况。

3．票单领取：房管部门产权转移审核通过后到“开票发证”窗口领取《纳税申报表》《契税缴款书》等缴费单据。

4．银行缴款：凭《纳税申报表》《契税缴款书》等相关票单到银行窗口缴纳税款。

5．领取契证：凭银行盖章的《纳税申报表》到“开票发证”窗口领取《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》《销售不动产统一发票（代开）》和《契证》；凭契税缴款书第六联、《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》和其他有关资料去杭州市房管部门各相关办证点领取房屋所有权证；凭《契证》复印件和其他有关资料去杭州市国土资源局土地交易登记发证中心办理土地使用证。

三、需提供的资料

1．杭州市房产管理部门的《房产交易产权登记申请受理单》复印件。

2．《杭州市房屋转让合同》原件（拍卖的提供成交确认书原件）。

3．原房屋所有权证、土地使用证复印件（有地名变更的提供门牌证复印件）。

4．原房屋契证原件。

5．身份证明复印件。

（1）个人提供身份证复印件，外籍人士提供护照和大使馆证明复印件；

（2）系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件；

（3）户口簿复印件或户籍证明复印件（须校验原件）；

（4）如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的，还须提供财产约定书原件；

（5）如为单身的，须申明本人婚姻状况，并自负法律责任；

（6）单位提供营业执照或法人资格证书复印件、税务登记证复印件。

6．非住宅类交易要提供评估报告书原件。

7．委托他人代办的须提供委托书原件及代办人身份证复印件。

8．涉及个人所得税的还需提供：房屋原值凭证、允许扣除税金及合理费用的原始凭证原件、复印件等；如5年唯一生活用房的需填写承诺书；如不能提供原值凭证，不能正确计算应纳税额的，须填写《申明书》。

9．涉及土地增值税的还需提供：房屋原值凭证（购房发票或房屋及建筑物价格评估报告）、允许扣除税金的原始凭证原件、复印件等；如不能提供原值凭证的，不能正确计算应纳税额的须填写《申明书》。

10．征收机关要求提供的其他资料。

注：

1．下列房地产交易行为因无款项收支发生，不予开具《销售不动产统一发票（代开）》：房屋的继承、分析；以房地产抵债；以房地产投资作价入股等。

2．房屋交换以交换房屋的差价，开具《销售不动产统一发票（代开）》。

四、举例（以下案例均假设成交价格经征收机关核定后认为是正常交易价格）

【例6-28】　崔先生于2012年1月15日向王女士转让一套购入未满5年，建筑面积为45m²的普通住宅，出售价为990 000元。王女士购买的为家庭唯一住房，崔先生所售住房的购置价为890 000元，购置时缴纳了契税8　900元、印花税445元，交易手续费85元，出售时崔先生缴纳了公证费900元，交易手续费227．76元，中介收取代理费用为6　200元，问崔先生和王女士应分别缴纳哪些税费？

答：

王女士应缴纳契税：990 000×1%＝9　900（元）。

崔先生应缴纳营业税：990 000×5．6%＝55 440（元）。

崔先生应缴纳个人所得税：

出售价＝990 000（元）。

房屋原值＝890 000＋8　900＋445＋85＝899　430（元）。

转让住房过程中缴纳的税金＝990 000×5．6%＝55 440（元）。

合理费用＝900＋227．76＋6　200＝7　327．76（元）。

应纳税额＝（出售价－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%＝（990 000－899　430－55 440－7　327．76）×20%＝5 560．45（元）。

崔先生应缴纳的个人所得税为5 560．45元。

【例6-29】　2012年2月1日，张女士把其2006年5月1日购买的，建筑面积为120m²的普通住宅出售给刘先生，出售价格200万元。该房是张女士家庭唯一生活住房，刘先生夫妻及未成年子女名下无其他住房。问张女士、刘先生各应缴纳多少税费？

答：

刘先生应缴纳契税：200×1．5%＝3（万元）。

张女士不需缴纳税费。

由于张女士出售的房屋属普通住房，并且出售时已超过5年，所以张女士免征营业税。购房时间在2008年11月1日之后，免征印花税。

由于张女士出售的住房为自用5年以上，并且出售时该住房为张女士家庭唯一的生活用房，所以张女士不需缴纳个人所得税。在申报时张女士应出具家庭唯一生活用房的承诺书，承诺书可到征收大厅索取。

【例6-30】　2012年2月11日，蔡女士把拆迁安置所得的一套建筑面积为180m²的非普通住宅以230万元的价格出售给李女士，该房出售合同签订时间距被拆迁房屋购入时间未满5年，出售时蔡女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证，问蔡女士、李女士各应缴纳多少税费？

答：

李女士应缴纳契税：230×3%＝6．9（万元）。

蔡女士应缴纳营业税及附加：230×5．6%＝12．88（万元）。

由于蔡女士出售的房屋属非普通住房，并且出售时未满5年，所以按其售房收入全额计征营业税。

个人所得税：230×1%＝2．3（万元）。

由于蔡女士未能提供完整、准确的房屋原值，不能正确计算房屋原值和应纳税额，所以所涉及的个人所得税按1%核定征收。蔡女士在申报时应填写《申明书》并自负法律责任。

【例6-31】　沈女士于2002年2月15日购入一个商铺，价格100万元，并于2002年2月25日完税，2012年2月15日沈女士因经营情况不善，将该商铺出售，出售价及评估价均为250万元，2012年3月25日，沈女士偕同买主张小姐前来税务机关办理纳税申报手续，出售时沈女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证，问沈女士、张小姐各应缴纳多少税费？

答：

张小姐应缴纳契税：250×3%＝7．5（万元）。

印花税：250×0．05%＝0．125（万元）。

沈女士应缴纳营业税及附加：（250－100）×5．6%＝8．4（万元）。

印花税：250×0．05%＝0．125（万元）。

土地增值税：250×0．5%＝1．25（万元）。

由于沈女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证，征收土地增值税扣除项目金额难以确定，所以所涉及的土地增值税按0．5%的征收率核定征收。在申报时沈女士应填写《申明书》，并自负法律责任。

沈女士还应自行向属地税务机关申报缴纳个人所得税。

【例6-32】　2012年3月1日，李女士把购买不足5年的房改房（建筑面积65m²的标准住宅），以105万元的价格卖给张先生，该房屋土地等级为二级，分摊面积为15m²，出售时李女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证，张先生夫妻及未成年子女名下无其他住宅，问李女士和张先生各应缴纳多少税费？

答：

张先生应缴纳契税：105×1%＝1．05（万元）。

土地出让金：500×15＝0．75（万元）。

李女士应缴纳营业税及附加：105×5．6%＝5．88（万元）。

个人所得税：105×1%＝1．05（万元）。

【例6-33】　王先生购入的房改房建筑面积为85m²，购入价20万元，土地等级一级，分摊面积为18m²，购入还不到5年；张先生购入的房改房建筑面积为156m²，购入价为25万元，土地等级为四级，分摊面积为30m²，购入已超过5年但不是家庭唯一生活用房；现王先生的房子作价70万元，张先生的房屋作价150万元，双方的房屋于2012年3月15日交换，出售时双方均未能提供完整、准确的房屋原值凭证，问王先生和张先生各应缴纳多少税费？

答：

王先生应缴纳契税：（150－70）×3%＝2．4（万元）。

营业税及附加：70×5．6%＝3．92（万元）。

个人所得税：70×1%＝0．7（万元）。

张先生应缴纳营业税及附加：（150－25）×5．6%＝7（万元）。

个人所得税：150×1%＝1．5（万元）。

以交换形式取得的划拨土地上的标准住宅，仍保留划拨土地的性质，免缴土地出让金。