个人转让和赠与房产节税技巧

第六节　个人转让和赠与房产节税技巧

本节仅从税收负担的角度对个人之间转让与受让、赠与与受赠房屋哪种方式更划算做一简要分析。

一、转让人与赠与人的比较

（一）转让人

营业税，转让普通住房，满5年（含5年，下同）的可免纳营业税，未满5年按销售收入全额缴纳营业税；转让非普通住房，满5年的可差额缴纳营业税，不满5年的要全额缴纳营业税。

土地增值税，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件规定：2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

个人所得税，根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

印花税，根据财税〔2008〕137号文件规定：2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

注意，上述优惠均是针对个人住房而言，对个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳营业税、土地增值税、个人所得税及印花税。

（二）赠与人

关于营业税，2009年1月1日起实施的《营业税条例实施细则》第五条第一款规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权也纳入其中，但财税〔2009〕111号文件对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的情形此做了如下的规定：①离婚财产分割；②无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；③无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；④房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。个人无偿赠与不动产属于免税情形的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

对于应税的其他情形，根据《营业税条例实施细则》第二十条的规定顺序确定其营业额，并根据第二十五条第三款的规定确定不动产所有权、土地使用权转移的当天为纳税人发生时间。

土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。

个人所得税，根据2009年5月25日起执行的财税〔2009〕78号文件规定，同营业税的政策规定一样，对4种情形下当事双方的赠与均不缴纳个人所得税。其他情形的赠与，对赠与人而言，在赠与时并未取得相应的所得，因此，也不用缴纳个人所得税。

印花税，根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，个人之间房产的赠与所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。

结论：相比较之下，对转让方与赠与方来讲，营业税及个人所得税的处理各不相同，但均有免税的规定，营业税，转让时免税的条件是普通住房且购买要超过5年，赠与时免税的条件是要属于继承等4种情形，此时不再区分是否为普通住房，也无论是否超过5年；转让行为除2种免税规定外都要缴纳“财产转让所得”的个人所得税，赠与因未取所得是不用缴纳个人所得税；2008年11月1日起个人转让住房行为不用缴纳印花税，但转让商业用房还是要缴纳印花税，赠与行为要按“产权转移书据”缴纳印花税；自2008年11月1日起，无论是转让人还是赠与人均不用再缴纳土地增值税，但转让人所转让的应是住房而非商业用房，对赠与人没有这方面的限制；转让时可以开具发票，但免税赠与时不能开出发票。

二、受让人与受赠人的比较

流转税，无论是受让人还是受赠人，均不属于流转税的征税范围，不用缴纳营业税及土地增值税。

个人所得税的受让人，并没有征收个人所得税的例外规定，不用缴纳个人所得税。受赠人，根据财税〔2009〕78号文件以及《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）文件规定，不予征税的4种情形与上述赠与人的规定基本相同。对4种免税情形外的受赠人，因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。具体应纳税所得额为：房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

对受赠后再行转让该房屋时的税务处理，自2009年5月25日起，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

印花税的处理与转让人和赠与人相同。

契税，转让人，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件规定，对个人首次购买90m²及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。受赠人，根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）文件规定，关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

结论：相比较之下，无论是受让人还是受赠人，均不用缴纳营业税及土地增值税；受赠人要缴纳个人所得税，而受让人则不用缴纳个人所得税，再转让时受让而来的房产可扣除原购入时的成本及相关税费，而受赠而来的房产可扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费，相比之下，增加了可扣除受赠时的相关税费；个人如果是首次购买房产在90m²以下普通住房，可以按1%税率缴纳契税，非首次及超过90m²的普通住房可减半征收契税，具体契税税率依各省的规定执行，获赠住房应全额计缴契税；2008年11月1日起个人购买住房行为不用缴纳印花税，但商业用房要缴纳印花税，赠与行为要按“产权转移书据”缴纳印花税；受让房产可以取得发票，受赠免税房产无法取得发票。

当然，以上的比较仅从税负角度出发，并不考虑转让与赠与时的人情关系等因素，但如果个人在处置房产时还是可以根据具体情况来进行测算，而且要从长远考虑，以规避税收负担。

【例6-34】　房产买卖和赠与的筹划

张A欲将一套面积120m²的住房赠与直接赡养义务人李B，这也是李B的唯一住房，该房产市场价值为100万元，张A不能提供取得该房产完整、准确的房屋原值凭证，当地个人所得税核定税率为1%，假定1年后李B以150万元出售，税务机关确定可以扣除的有关合理费用为5万元。本例中，双方是选择赠与还是买卖好？

假设一：张A的房产购买时间超过5年（含5年）。

方案一，采用赠与。

赠与时：张A不用交税。李B应纳契税＝100×3%＝3（万元）。

李B转让时：不用交税。

方案二，采用购买。

购买时：张A不用交税。李B应纳契税＝100×1．5%＝1．5（万元）。

李B转让时：不用交税。

方案二比方案一节税1．5万元。

假设二：张A所赠房产购买时间不足5年。

方案一，采用赠与。

赠与时：张A不用交税。李B应纳契税＝100×3%＝3（万元）。

李B转让时：李B应纳个人所得税＝（100－5－3）×20%＝18．4（万元）。合计应纳税＝3＋18．4＝21．4（万元）。

方案二，采用购买。

购买时：张A应纳营业税及附加＝100×5．5%＝5．5（万元），应纳个人所得税＝100×1%＝1（万元）；李B应纳契税＝100×1．5%＝1．5（万元）。

李B转让时：李B应纳营业税及附加＝150×5．5%＝8．25（万元），应纳个人所得税＝（150－100－1．5－8．25）×20%＝8．05（万元）。双方合计应纳税＝5．5＋1＋1．5＋8．25＋8．05＝24．3（万元）。方案一比方案二节税＝24．3－18＝6．3（万元）。

从上述两种情形分析可知，如果受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，准备再次转让该项不动产。如果赠与的房产购置时间在5年以内，选择赠与方式，否则买卖方式，这样往往可以减轻总体税负，而且可以取得税务机关开具的发票。当然如果受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，不准备转让该项不动产的，则另当别论。同时，在税收筹划时，必须视具体情况和国家政策法规而定，所采用的筹划方案必须符合国家立法精神和政策导向，具备合法性。