第三节 个人经营房产的契税政策
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税范围
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下六项内容：
（一）国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
（二）土地使用权的转让
土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖
即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：
1．以房产抵债或实物交换房屋
经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。如以实物（金银首饰等等价物品）交换房屋，应视同以货币购买房屋。
2．以房产作投资或作股权转让
这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
例如，甲某以自有房产，投资于乙某企业。其房屋产权变为乙某企业所有，故产权所有人发生变化，因此，乙某企业在办理产权登记手续后，按甲某入股房产现值（国有企事业房产须经国有资产管理部门评估核价）缴纳契税。如丙某以股份方式购买乙某企业房屋产权，丙某在办理产权登记后，按取得房产买价缴纳契税。
以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用权使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。
3．买房拆料或翻建新房，应照章征收契税
例如，甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。
（四）房屋赠与
房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人；接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。
（五）房屋交换
房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
随着经济形势的发展。有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
【例6-13】 下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）。
A．以土地权属作价投资 B．以土地权属抵债
C．以获奖方式承受土地权属 D．以预购方式承受土地权属
【答案】 ABCD
【例6-14】 下列各项中，应当征收契税的有（ ）。
A．以房产抵债 B．将房产赠与他人
C．以房产作投资 D．子女继承父母房产
【答案】 ABC
【解析】 子女继承父母房产，属于法定继承人继承土地、房屋权属，是不征契税的。
二、应纳税额的计算
（一）计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
【例6-15】 下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（ ）。
A．土地使用权出售 B．国有土地使用权出让
C．土地使用权赠与 D．以划拨方式取得土地使用权
【答案】 C
3．土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
【例6-16】 甲、乙双方发生房屋交换行为，当交换价格相等时，契税（ ）。
A．由甲方缴纳 B．由乙方缴纳
C．由甲、乙双方各缴一半 D．甲、乙双方都不缴纳
【答案】 D
4．以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
（二）税率
契税实行3%—5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%—5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。
（三）应纳税额的计算方法
契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
【例6-17】 居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。
（1）甲应缴纳契税＝60 000×4%＝2 400（元）。
（2）乙应缴纳契税＝200 000×4%＝8 000（元）。
（3）丙不缴纳契税。
三、减税、免税
（一）自2010年10月1日起，对个人购买90m2及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年人，下同）唯一住房的，减按1%征收契税。对个人购买普通住房（90m2以上至144m2），且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税（1．5%）。（财税〔2010〕94号）
（二）继承、析产不征收契税。
（三）婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的免征契税。
【延伸阅读】
2011年《婚姻法》的司法解释称婚前以个人财产支付首付款的房屋属于登记方的个人，造成很多夫妻要求在房产证上加名。当时，包括很多媒体在内，搞不清楚，加名是否要交税？财政部与国家税务总局2011年8月31日联合发布通知称，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有免征契税。也就是说，财政部与税务总局达成共识，不会对夫妻房产证加名征税，此公告属法律规范性文件，具有法律效力。
（四）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。
（五）国家政策规定的其他减征、免征契税的项目。
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