契税减免优惠

契税是房地产税收中从需求方进行调节的税种，是房地产市场调控的重要手段之一，有不少临时性、阶段性的契税减免政策。

企业合并后存续土地是否要征契税？

【案例7-5】宏发集团出于经营需要，将旗下的S公司和K公司合并为一个Z公司，合并过程牵涉到大量的资产处置问题。由于合并前的两个公司都有房屋、土地等资产，吴薇薇想知道合并后的新设立的Z公司承接S公司和K公司的房屋、土地权属时是否可免征征契税？

叶大维：按照我国契税征收的规定，除特殊规定，转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。财政部、国家税务总局出台了《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税［2012］4号）规定，“两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税”。如果案例中宏发公司的情况符合上述规定，则可免征契税。需要注意，公司合并必须符合《公司法》及相关法规的规定，且对合并后的公司承受原企业土地、房屋权属，才能享受免征契税。此外，企业合并契税免税政策，只适用于新设企业与被合并企业投资主体完全相同的行为，投资主体不同的合并行为不适用。另外财税［2012］4号文件的执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。该文件还明确了企业公司制改造、公司股权（股份）转让、公司合并、公司分立、企业出售、企业破产、债权转股权、资产划转、事业单位改制等情况的契税免征问题。

《契税暂行条例》规定有下列情形之一的，减征或者免征契税：

1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

2．城镇职工按法规第一次购买公有住房的，免征。

3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。

4．财政部法规的其他减征、免征契税的项目。

《契税暂行条例细则》规定下列项目减征、免征契税：

1．土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2．纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

3．依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

《财政部　国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税［2012］82号）规定：

1．对金融租赁公司开展售后回租业务，售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

2．市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。

3．单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

4．个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

1．婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（财税［2011］82号）

2．甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（财税［2000］14号）

3．对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。（财税［2000］130号）

4．对华融、信达、东方、长城四家资产公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。（财税［2001］10号）

5．社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。（国税函［2001］483号）

6．对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第一款的规定，免征契税。（财税［2001］156号）

7．根据国务院2001年发布的《金融机构撤销条例》（国务院第324号令）中关于“被撤销的金融机构财产的清理和处置，免交税收和行政性收费”的规定，对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税，应当予以免征。（国税函［2002］777号）

8．对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（财税［2004］126号）

9．已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（财税［2004］134号）

10．对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（国税函［2004］1036号）

11．对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税［2008］24号）

12．按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。（国税函［2008］438号）

13．对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（财税［2010］94号）

14．根据《财政部　国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税［2003］184号）第七条规定，“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。（财税［2008］142号）

15．对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。（财税［2010］88号）

16．对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。（财税［2011］32号）

17．对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。（财税［2012］30号）

◆ 要点一：契税减免实行申报管理制度

契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10 000万元（含10 000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。

◆ 要点二：签订转移合同后10日内办理减免手续

纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。

纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

◆ 要点三：土地使用权赠与和视同土地、房屋权属转移的情形

《契税暂行条例细则》规定，以土地权属作价投资、入股；以土地权属抵债；以获奖方式承受土地权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属视同土地使用权、房屋所有权属转移，应按照规定依法缴纳契税。

契税的减免实行逐级备案制度。契税的计税金额在10 000万元（含10 000万元）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。计税金额在10 000万元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。

纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税主管地税机关提交书面资料，办理减征或者免征契税手续（见表7-5）。

表7-5　契税减免备案

续表

（备注：各地附报资料有所不同）

张会计：我是一间民办职业技术学院的财务，学院属于社会力量办学，请问用于教学的房屋是否缴纳契税？

叶小玮：根据《教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神，以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《契税暂行条例》第六条第一款的规定，免征契税。因此，只要符合上述文件规定的民办学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的免征契税。

李先生：我单位向某公司借了一笔款项，因无力偿还只好用本单位的一栋房屋抵债，对方还用缴纳契税吗？计税依据是什么？

叶小玮：《契税暂行条例细则》第八条规定：以房屋权属抵债，视同房屋买卖征税。以房屋、土地抵债是一种特殊形式的买卖关系，根据不同情形，其契税计税依据为债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。

陈先生：转让划拨土地，出让金由接受方补交，转让方是否就不用缴纳契税？

叶小玮：关于划拨土地转让如何征收契税问题，按照《契税暂行条例细则》第十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补交契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。因此，房产转让者是这笔补交的出让金的法定纳税义务人。

若是由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳出让金，契税的纳税义务人仍然是出让方。承受方是否代出让方履行纳税义务、补交土地使用权出让契税，由双方协商自定。