房产税减免优惠

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。但并不是所有房屋都要收取房产税，目前个人非营业用房等仍可免税。

厂房修理可否享受减免优惠？

【案例7-3】宏发公司拥有多处房产，吴薇薇核算公司须缴交的房产税，公司有2个厂房，其中一处正在使用，另一处由于去年遭受台风，进行修理。公司有5套住房，其中2套出租给公司经营使用，还有3套以按政府规定出租廉租住房的价格向职工出租，吴薇薇想知道根据政策公司哪些房产可享受减免优惠？

叶大维：根据《关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函［2004］839号）的规定，自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税，免征额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。如果宏发公司修理的厂房符合此规定，可享受减免，纳税人还应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。

另外，根据《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号），按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税，其中“包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房”，是指企业纳入公有住房和廉租住房范围的，按政府规定价格向职工出租的单位自有住房，因此，宏发公司的房产并未纳入廉租房范围，仅按政府规定价格向职工出租的单位自有住房，不免征房产税。

《房产税暂行条例》规定，下列房产免纳房产税：

1．国家机关、人民团体、军队自用的房产；

2．国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

4．个人拥有的非营业用的房产；

5．经财政部批准免税的其他房产。

除上述规定以外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

1．根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。

2．企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

3．个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。

4．经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

5．房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

6．凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

以上根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字［1986］8号。

7．自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。（财税［2004］123号）

8．自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。（国税函［2004］839号）

9．纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。（财税地字［1986］8号）

10．老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。（财税［2000］97号）

11．按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，免征房产税。（财税［2008］24号）

12．对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（国税发［2003］89号）

13．铁道部（铁路总公司）所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。（财税［2003］149号）

14．对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（国税函［2001］第770号）

15．天然林的保护工程相关的房产免税。（财税［2011］90号）

16．经营公租房所取得的租金收入免房产税。（财税［2010］88号）

17．为农村居民提供生活用水而建设的供水工程运营管理单位的生产、办公用房产、土地，从2011年1月1日至2015年12月31日免征。既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税。（财税［2012］30号）

18．自2013年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。（财税［2012］68号）

19．对商品储备管理公司及其直属库承担粮食储备业务自用的房产、土地，免征房产税。（财税［2013］59号）

◆ 要点一：免税单位自用房产

1．国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

2．事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

3．宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

4．公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。

◆ 要点二：居民住宅区内业主共有的经营性房产缴税

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

◆ 要点三：出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

◆ 要点四：将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

纳税人符合房产税减免优惠条件，申请减免税，需按表7-3的规定向主管税务机关提供相关材料。

表7-3　房产税申请减免办理

吴薇薇：小玮，牛总有意投资教育，请问企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可否免征房产税？

叶小玮：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

王大姐：我个人所有的房产用于出租的，应否征收房产税吗？

叶小玮：个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。

陈经理：出租地下人防设施应否征收房产税？

叶小玮：原财税地字［1986］第008号规定可免征的，但《财政部　国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，该条规定作废，规定凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。