房地产项目股权转让的土地增值税

一、名词术语解释

土地增值税　加计扣除

二、简答题

1．土地增值税的征税对象和范围是什么？

2．计算土地增值税时准予扣除的项目有哪些？

一、单项选择题

1．下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。

A．赠与社会公益事业的房地产

B．个人之间互换自有居住用房地产

C．抵押期满权属转让给债权人的房地产

D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产

2．某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10%计算；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）万元。

A．1500

B．2000

C．2500

D．3000

3．某外资工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，签订了产权转移

书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本为3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税（　）万元。

A．380．1

B．381

C．389．1

D．470．1

4．某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让此住宅应缴纳土地增值税（　）万元。

A．2107．5

B．2017

C．2114

D．2400．56

5．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（　）主管税务机关申报纳税。

A．向房地产坐落地的一方

B．向房地产坐落地的各方

C．事先选择一至两方的

D．向房地产坐落地各方的共同上级

6．我国土地增值税实行的税率属于（　）。

A．比例税率

B．超额累进税率

C．定额税率

D．超率累进税率

7．根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（　）。

A．某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给他人

B．某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人

C．某市土地使用权人通过教育部门土地使用权赠与某学校

D．某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院

8．对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（　）。

A．房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B．房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

C．房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

D．房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋价值的10%

9．下列各项中，属于土地增值税的税率形式是（　）。

A．全额累进税率

B．定额税率

C．超额累进税率

D．超率累进税率

10．企业计算应缴纳的土地增值税，借记（　）科目，贷记应交税费——应交土地增值税科目。

A．管理费用

B．营业税金及附加

C．营业外支出

D．在建工程

11．企业转让国有土地使用权同地上建筑物及其附着物，其应缴纳的土地增值税在（　）账户进行核算。

A．其他业务成本

B．营业税金及附加

C．营业外支出

D．固定资产清理

二、多项选择题

1．根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（　）。

A．转让国有土地使用权

B．出让国有土地使用权

C．转让集体土地

D．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

2．转让旧房的，应按（　）作为扣除项目金额计征土地增值税。

A．房屋及建筑物的评估价格

B．取得土地使用权所支付的地价款

C．按国家规定缴纳的有关费用

D．转让环节缴纳的税金

3．下列项目属于房地产开发成本的是（　）。

A．土地征用及拆迁补偿费

B．建筑安装工程费

C．公共配套设施费

D．前期工程费

4．《土地增值税暂行条例》规定，纳税人在转让房地产时有下列（　）情形之一的，按照房地产评估价格计征土地增值税。

A．提供的扣除项目金额不实的

B．隐瞒、虚报房地产成交价格的

C．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

D．转让房地产的成交价格高于房地产评估价格，又无正当理由的

5．张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　）。

A．个人所得税

B．营业税

C．契税

D．土地增值税

6．某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务应缴纳的税种有（　）。

A．契税

B．营业税

C．印花税

D．土地增值税

7．根据《土地增值税暂行条例》的规定，下列各项中，属于土地增值税的征税范围的有（　）。

A．将不动产无偿赠与他人

B．转让国有土地使用权

C．城市房地产的出租

D．地上的建筑物连同国有土地使用权一并转让

8．根据土地增值税法律制度的有关规定，下列项目中，在计算增值额时准予从转让房地产取得的收入中扣除的有（　）。

A．拆迁补偿费

B．前期工程费

C．开发间接费用

D．公共配套设施费

9．下列行为中，不需要缴纳土地增值税的有（　）。

A．合作建房，建成后自用

B．国家征用房地产

C．居民个人继承房产

D．居民个人转让居住3年以上的私房

10．下列行为中，应纳入土地增值税征税范围的有（　）。

A．存量房地产的买卖

B．投资、联营企业将已投入的房地产再转让

C．房地产的出租

D．个人之间互换自有居住用房地产

11．甲企业提供土地，乙企业提供资金，甲企业与乙企业双方合作开发房地产，建成后双方各分得一半房产，甲又将其取得的房产的一半对外转让，乙取得房产自用，下列说法正确的有（　）。

A．对甲应当按转让收入征收土地增值税

B．对乙暂免征收土地增值税

C．对甲按转让增值额征收土地增值税

D．对乙征收土地增值税

12．下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（　）。

A．房产所有人将房产赠与直系亲属

B．个人之间互换自有居住用房地产

C．个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

D．因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

13．某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的写字楼，获得1000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税种属于该公司此项售楼业务应缴纳的税种的有（　）。

A．契税

B．营业税

C．印花税

D．土地增值税

三、判断题

1．土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的10日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；契税的纳税人应在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。（　）

2．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不可以计入房地产开发成本，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，也不得扣除。（　）

3．对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，其纳税人必须进行土地增值税的清算。（　）

4．纳税人建造标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的就其超过部分征税。（　）

5．甲方出资，乙方出地，合作开发建造职工住宅，建成后分配给职工使用，暂免缴纳土地增值税。（　）

6．凡是土地使用权转让的行为都属于土地增值税的征税范围。（　）

7．房地产开发企业在管理费用中列支的印花税应单独计算并从扣除项目中予以扣除。（　）

8．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其超过部分按规定计征土地增值税。（　）

9．土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；契税的纳税人应在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。（　）

四、计算题

1．某房地产开发公司出售某处花园别墅取得的收入为2400万元。其有关支出如下：支付地价款200万元；房地产开发成本700万元；财务费用中的利息支出为120万元（可按项目计算分摊并提供金融机构证明）；缴纳的有关税费为140万元；该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算其应缴纳的土地增值税。

2．某房地产公司2009年11月份发生如下经济业务：

（1）签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18000万元。该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元，缴纳的土地使用权转让费3000万元，利息支出150万元，相关税金990万元，其他费用800万元，加计扣除额为1600万元。

（2）采用直接收款方式销售现房取得价款收入200万元；以预收款方式销售商品房，合同规定的价款为500万元，当月取得预收款100万元（此两项业务不考虑土地增值税）。

（3）将空置商品房出租取得租金收入20万元。已知：

（1）土地增值税超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（2）营业税适用税率为5%。要求：

（1）计算该公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

（2）计算该公司11月份应缴纳的营业税。

3．某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入600万元（城建税7%、教育费附加3%）。该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本，由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%，计算该公司转让此普通标准住宅应缴纳的土地增值税。

4．某单位有一幢旧楼房转让后，实现转让收入2300万元，随即依法缴纳了有关税费（印花税5‰、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%），根据有关资料查实，该楼当时造价610万元，现经当地政府批准设立的房地产评估公司评定，确定其重置成本为2500万元，楼房现有五成新，根据有关规定转让以行政划拨方式取得的土地使用权补缴出让金95万元，计算应缴纳的土地增值税。

5．甲单位将其所拥有的新建办公楼一幢出售给乙单位，售价为4900万元，按照甲企业提供的有关资料，甲企业在取得该土地使用权时，共支付土地出让金850万元，在建设该办公楼过程中，支付拆迁补偿费160万元，支付前期开发费用70万元，支付建筑安装工程费1520万元，支付基础设施费240万元，支付开发间接费用134万元，建造过程中发生贷款利息支出76万元，支付有关税金245万元，计算该单位应缴纳的土地增值税。

6．2009年10月，某房地产开发公司建造了一套普通标准住宅出售，出售价格为5000万元，并按规定缴纳了有关税费（营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、印花税0．5‰）。该开发公司为取得土地使用权支付的地价款和有关费用合计为1200万元，开发成本为1800万元。该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，当地规定的房地产开发费用的计算扣除比率为10%。计算该公司当月应该缴纳的土地增值税。

7．某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元／平方米上升到4000元／平方米。这时，该房地产开发公司销售10000平方米住宅，按4000元／平方米计算，共计收入售房款40000000元。该住宅实际成本1800元／平方米，共计成本18000000元。对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除，企业实现发生利息支出170000元。其他房地产开发费用按规定可扣除900000元（18000000×5%），营业税2000000元，城建税140000元，教育费附加60000元。计算土地增值税并作会计分录。

8．某非主营房地产的企业买进土地及建筑物，价值4200000元。3年后，该企业将土地使用权和地上建筑物一并转让给A企业，取得转让收入5500000元，应交流转税300000元，转让时建筑物累计折旧400000元。计算土地增值税并作会计分录。

9．某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：

（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元。

（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3。

（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元。

（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额。

（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有。

（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。

要求：

（1）计算公司应缴纳的房产税。

（2）计算公司应缴纳的营业税。

（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额。

（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额。

（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目。

（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金。

（7）计算公司应缴纳的土地增值税。

五、实训题

房地产开发公司的具体情况和有关业务如下：

企业名称：南通市世纪房地产开发公司

企业注册号：3206029869593

企业地址：江苏省南通市青年东路139号

法定代表人：戴敏

注册资本：3000万元

实收资本：3000万元

企业类别：有限责任公司

经营范围：房地产开发

企业执行的会计期间与公历年度一致，以人民币为记账本位币，土地增值税的纳税期

限核定为发生纳税义务后7天内。

企业的税务登记号：320605949292

企业的机构代码证号：3206859398

企业开户银行：交通银行南通市分行

账号：01839058498

该企业2009年2月份发生如下涉及土地增值税的经济业务：

世纪房地产公司于2009年1月5日将其开发完成的位于市区的商品房出售，取得收

入11000万元。房地产开发公司为建造该商品房发生的有关费用如下：

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用1000万元。

（2）房地产开发成本2500万元。其中，土地征用拆迁补偿费为400万元，前期工程

费为200万元，建筑安装工程费为850万元，基础设施费为700万元，公共配套设施

费为250万元，开发间接费用为100万元。

（3）该商品房所分摊的借款利息支出120万元，其中银行加收的罚息20万元。印花

税已列入管理费用中。

该公司发生的借款利息支出能够按房地产转让项目计算分摊并提供金融机构证明；该

公司所在的省政府规定，其他房地产开发费用的扣除比例为5%。

1．土地增值税的计算

（1）房地产转让收入为11000万元。

（2）扣除项目金额如下：

①取得土地使用权所支付的金额＝1000万元。

②房地产开发成本＝2500万元。

③房地产开发费用＝（120－20）＋（1000＋2500）×5%＝275（万元）

④与房地产转让有关的税金为：

应缴纳营业税＝11000×5%＝550（万元）

应缴纳城市维护建设税＝550×7%＝38．5（万元）

应缴纳教育费附加＝550×3%＝16．5（万元）

⑤加计扣除项目＝（1000＋2500）×20%＝700（万元）

扣除项目金额＝1000＋2500＋275＋605＋700＝5080（万元）

（3）增值额＝10000－5080＝5920（万元）

（4）增值额与扣除项目金额之比＝5920÷5080×100%≈116．54%

故适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

（5）应缴纳的土地增值税＝5920×50%－5080×15%＝2198（万元）

2．计提税金及附加的账务处理

3．缴纳税金及附加的账务处理

4．登记账户

根据以上会计分录登记下列有关账户，假定2009年1月初该企业“应交税费——应交土地增值税”的月初余额为零。

应交税费——应交土地增值税明细账

5．填写土地增值税纳税申报表。