房地产企业转让土地使用权

第一节　投资性房地产概述

一、投资性房地产的概念

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产。投资性房地产业务是一种经营性活动，其主要的形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为，但必须对其能够单独计量和出售。可见：①投资性房地产从其持有目的来看是为了赚取租金，或为了获得资本升值，而不是为了自己的日常生产使用或日常经营耗用。②企业持有该项资产应具有可出租、可转让及能够单独计量。③投资性房地产属于企业的非流动资产。

二、属于投资性房地产的范围

（一）已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。但对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，由于其可转让性受阻，所以不属于投资性房地产。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

（三）已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。包括自行建造或开发活动完成用于出租的建筑物。

企业将建筑物出租，按租赁协议还向承租人提供相关的诸如保安、维修等辅助服务，但这些辅助服务在整个协议中不重大，企业应当将建筑物确认为投资性房地产。

三、不属于投资性房地产的项目

（一）自用房地产

自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

（二）作为存货的房地产

作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

需要说明的是，投资性房地产应当能够单独计量和出售。若某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；否则仍应当确认为自用房地产（固定资产或无形资产）。