房地产开发项目转让合同的履行

第四节　房地产开发项目转让合同的履行

主题案例

大连通泰物业管理有限公司与大连宏发投资发展有限公司建设项目转让合同纠纷案^[48]

案情回顾

本案当事人通泰公司于2003年11月28日与案外人大连开发区中小企业信用担保有限责任公司(下称担保公司)签订《项目转让合同》，约定担保公司将其所有的某地块土地使用权转让给通泰公司，转让价款为3 600万元。合同签订后，通泰公司于2004年2月19日取得该项目的《国有土地使用证》。

通泰公司于2005年2月1日与本案当事人宏发公司签订了《建设项目转让合同》，合同约定:通泰公司在2005年3月31日前，将清场后和没有任何法律纠纷的本项目交付给宏发公司。宏发公司分三次向通泰公司支付转让费:第一笔款于本合同签订时，宏发公司向通泰公司支付项目转让费人民币4 000万元，第二笔款人民币1 580万元于《国有土地使用证》变更为宏发公司之日支付，余款在通泰公司按约定向宏发公司交付建设项目全部工地手续完结之日，宏发公司向通泰公司支付。宏发公司逾期付款达到30天，通泰公司有权解除合同。同日，双方签订了《补充协议书》，补充协议约定:通泰公司向宏发公司交接本项目的时间变更为2005年3月21日之前为最后移交项目期限。

通泰公司的股东北京中联经典文化传播有限公司、北京市朝阳区隆华汽车储存公司，因不服大连开发区规划土地建设局(以下简称开发区土地局)将通泰公司持有的《国有土地使用证》变更为宏发公司持有的《国有土地使用证》的行政行为，以开发区土地局为被申请人，于2005年3月9日向大连经济技术开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)申请行政复议，同时要求开发区土地局立即停止实施对通泰公司所发生的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》予以权属变更的行政行为。

争议焦点

房地产开发项目转让合同履行过程中的先履行抗辩权问题。

裁判意见

一审法院认为:双方在《建设项目转让合同》及《补充协议》中对转让大连开发区金马路126号土地及地上建筑物的具体事项作出了明确约定，是双方当事人的真实意思表示，且无违法行为，应确认《建设项目转让合同》及《补充协议》合法有效，依法成立的合同受法律保护，双方均享有合同约定的权利，并应履行合同义务。双方在合同中约定通泰公司应将清场后和没有任何法律纠纷的本项目交付给宏发公司，交接的期限为2005年3月21日，赊欠转让款的支付期限为通泰公司按约定向宏发公司交付建设项目全部工地手续完结之日。但在交付项目工地期限之前通泰公司内部股东因转让项目发生矛盾，其内部股东又于2005年3月9日向开发区管委会申请行政复议，请求撤销宏发公司持有的《国有土地使用证》，并要求立即停止为通泰公司办理变更《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的行政行为。在开发区管委会作出行政复议决定前，依照《合同法》第67条的规定，宏发公司享有先履行抗辩权，有权拒绝接收转让项目工地，并拒绝支付尚欠的转让费。因通泰公司未能按协议约定向宏发公司交付无法律纠纷的转让项目，已构成违约，应由通泰公司承担违约责任。

二审法院认为:(1)关于合同约定的“法律纠纷”是否存在的问题。《建设项目转让合同》中有明确法律纠纷明确界定为“确保没有以本项目工地为标的和对象的任何法律纠纷”。在通泰公司的股东北京中联经典文化传播有限公司和北京市朝阳区隆化汽车储存公司于2005年3月9日向开发区土地局提起的行政复议中，明确提出撤销开发区土地局作出的变更通泰公司《国有土地使用证》以及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的行政行为的请求，该请求直接以本案项目工地为对象。该行政复议的内容符合《建设项目转让合同》对法律纠纷的约定，因此，合同约定的“法律纠纷”是客观存在的。(2)关于宏发公司是否具有先履行抗辩权的问题。根据《建设项目转让合同》约定:通泰公司应当于2005年3月21日前将清场后和没有任何法律纠纷的本项目交付给宏发公司;余款应当在通泰公司按约定向宏发公司交付建设项目全部工地手续完结之日支付。上述合同约定表明，通泰公司的交付义务与宏发公司的付款的义务存在履行上的先后顺序，即通泰公司交付清场后和没有任何法律纠纷的项目是宏发公司支付余款的前提。在双方履行合同过程中，发生了直接以本项目为对象的行政复议，这一事实表明，通泰公司未能履行《建设项目转让合同》中“确保没有以本项目工地为标的和对象的任何法律纠纷存在”的义务。在这种情况下，宏发公司行使先履行抗辩权，推迟项目交接和支付余款，符合法律的规定。

评析探讨

先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求;先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。^[49]由此可见，先履行抗辩权的构成要件为:(1)当事人双方互负债务，即当事人双方之间应存在双务合同;(2)有先后履行顺序，即依据法律的规定或合同的约定，两项对立的债务存在先后履行顺序;(3)先履行一方未履行或者履行不符合债的本旨，其中未履行包括期限届满之前和期限届满的不履行，履行不符合债的本旨指债虽履行但不符合法律规定或者合同约定。先履行抗辩权的效力表现为后履行一方可暂时中止履行己方债务，且可对抗先履行一方的履行请求，从而保护己方的期限利益和顺序利益。

本案中，通泰公司与宏发公司之间的《建设项目转让合同》属于双务合同，且明确约定通泰公司交付没有任何法律纠纷的项目是宏发公司支付余款的前提，即该两项债务存在先后履行顺序，由于通泰公司的股东就涉案项目申请行政复议，使得通泰公司无法履行交付没有任何法律纠纷的项目的义务，据此宏达公司行使先履行抗辩权，是符合先履行抗辩权的构成要件和行使要求的。另外，先履行抗辩权的行使不影响后履行一方主张对方违约承担责任，通泰公司由于未履行交付没有法律纠纷的项目的义务，构成了违约，因此，法院认为“通泰公司应当承担违约责任”。