间接转让模式下的房地产开发项目转让

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【摘要】：第五节　间接转让模式下的房地产开发项目转让主题案例江苏省泰兴市第某建筑安装工程公司与律丰置业(上海)有限公司工程款纠纷诉讼案[50]案情回顾1993年本案当事人泰兴某建、律丰置业签订《建筑安装工程承包合同书》，约定由泰兴某建承包开发位于律丰置业上海市浦东新区金桥出口加工区18号地块上海新律大厦土建安装工程。

第五节　间接转让模式下的房地产开发项目转让

主题案例

江苏省泰兴市第某建筑安装工程公司与律丰置业(上海)有限公司工程款纠纷诉讼案^[50]

案情回顾

1993年本案当事人泰兴某建、律丰置业(原名新律置业(上海)有限公司，系项目公司)签订《建筑安装工程承包合同书》，约定由泰兴某建承包开发位于律丰置业上海市浦东新区金桥出口加工区18号地块上海新律大厦土建安装工程。后律丰置业拖欠工程款1 691.3万元。

1997年4月14日，新律置业(上海)有限公司的唯一股东香港新律有限公司与案外人香港金利丰工程有限公司签订股权转让协议书，约定将其100%股权转让给香港金利丰工程有限公司。股权转让后，新律置业(上海)有限公司改为现名律丰置业(上海)有限公司。以上事宜已于1997年5月29日，经上海市外国投资工作委员会的批准和国家工商行政管理局登记。

为追索上述被拖欠工程款，泰兴某建将律丰置业诉至上海市高级人民法院，要求法院判令被告支付上述工程款及利息等损失，要求香港新律有限公司承担连带责任，并主张因未经其同意，香港新律有限公司的股权转让无效。

争议焦点

公司股东变更是否需经债权人同意;公司原股东对变更之前的公司债务是否需承担连带责任。

裁判意见

法院认为:律丰置业(上海)有限公司投资者股权全部变更并经有关政府部门批准登记，应视为有效;律丰置业(上海)有限公司系独立法人，其应当独立承担对外一切债权债务。

评析探讨

因房地产项目公司股权转让手续简单、费用较低、运转迅速等优点，以股权转让的方式间接实现房地产开发项目转让是实务中比较常见的做法。外商独资公司进行股权转让首先应满足《公司法》的规定，^[51]依据《公司法》72条第2款等有关股权转让的规定，股权转让无需征得债权人的同意。因此本案中，新律置业(上海)有限公司的股东香港新律有限公司向香港金利丰工程有限公司转让股权之事，不需经过债权人江苏省泰兴市第某建筑安装工程公司的同意。另外，外商独资企业的股权转让除需符合《公司法》的相关规定外，还应遵照有关于外资投资的特别规定的进行，《外资企业法实施细则》第22条:“外资企业注册资本的……转让，须经审批机关批准，并向工商行政管理机关办理变更登记手续。”本案中，股权转让及更名事宜已经相关部门批准和登记，因此符合该规定。综上，香港新律有限公司与香港金利丰工程有限公司之间的股权转让行为合法有效。

股权转让的法律效果是股权结构或者股东发生变更，并未影响项目公司的主体资格，其仍系独立民事主体，应以公司财产对外独立承担民事责任。而股东则仅以其出资为限承担责任，无需对公司债务承担连带责任。因此，本案中无论是变更前的股东香港新律有限公司或者变更后的股东香港金利丰工程有限公司均无需对公司任何债务承担连带责任。

【注释】

[1]唐勇.中国近年来房地产调控政策简要评析.中国集体经济.2011.9:88.

[2]对于房地产开发项目资产整体转让的行为，《城市房地产开发经营管理条例》称之为房地产开发项目转让。

[3]沈萍.房地产法律实务.北京:中国政法大学出版社，2010:110.

[4]分别对应《房地产管理法》第39条和第40条。

[5]马原.城市房地产管理法条文精释.北京:人民法院出版社，2003:427－430.

[6]《城市房地产转让管理规定》第10条。

[7]《城市房地产转让管理规定》第12条及《房地产管理法》第24条，属于此类情形的有:(1)转让的房地产开发项目用地系经由县级以上人民政府依法批准划拨用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地;(2)私有住宅转让后仍用于居住的;(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6)根据城市规划，土地使用权不宜出让的;(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

[8]《城市房地产开发经营管理条例》第21条。

[9]黄松有.房地产司法解释实例释解，北京:人民法院出版社，2006:299.

[10]唐波.房地产开发、项目融资与转让.北京:法律出版社，2006:75.

[11]《公司法》第33条和《公司登记管理条例》第35条。

[12]朱晓丽.有限责任公司股权转让限制问题研究.西南政法大学硕士学位论文，2007:30.

[13]刘俊海.论有限责任公司股权转让合同的效力.法学家，2007(6):78.

[14]朱晓丽.有限责任公司股权转让限制问题研究.西南政法大学硕士学位论文，2007:32－33.

[15]冉崇高，陈璐.侵犯股东同意权及优先购买权的股权转让协议的效力.人民司法，2011(14):79.

[16]《合同法》第74条:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
　　撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”

[17]冉崇高，陈璐.侵犯股东同意权及优先购买权的股权转让协议的效力.人民司法，2011(14):79.

[18]郑曙光.股东违反出资义务违法形态与民事责任探究.法学，2003(6):63.

[19]刘俊海.论有限责任公司股权转让合同的效力.法学家，2007(6):80.

[20]《公司法》第44条。

[21]向飞，陈友春.企业法律风险评估.北京:法律出版社，2006:21.

[22]《物权法》第188条。

[23]《物权法》第195条。

[24]宋安成.以股权方式转让建设工程项目风险与应对.上海房地，2007(9):59.

[25]董昕.以股权转让进行房地产项目转让的风险控制.中国房地产，2009(4):62.

[26]案例详见最高人民法院民事判决书(2000)民终字第2号。

[27]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2003:71.

[28]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2003:71.