一、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的作用：一是增强国家对房地产开发和房地产市场的调控力度；二是抵制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为；三是规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。1993年12月13日，国务院颁布、自1994年1月1日起施行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）；1995年1月，财政部印发《土地增值税暂行条例实施细则》，1995年5月25日，财政部、国家税务总局联合印发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》；之后，财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法。所有这些，构成了我国土地增值税法律制度。
二、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所说的单位，包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人，包括个体经营者及其他个人。外商投资企业、外国企业及外国驻华机构以及外国公民、华侨、港澳台同胞等，均属纳税人之列。区分土地增值税的纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而取得了收益，只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。
三、土地增值税的证税范围
《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括：
1.转让国有土地使用权 这里所说的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 这里所说的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施。这里所说的附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，可以通过以下标准来判定：
（1）转让的土地使用权必须是国家所有。
（2）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权必须发生转让。
（3）必须取得转让收入。
因此，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。
四、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
（一）增值额
增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入），减去取得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目后的余额。如果纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。
增值额的计算公式为：
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：
（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。
（2）提供扣除项目金额不实的。
（3）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对于这种情形，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。对于这种情形，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。对于这种情形，应由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
（二）转让房地产取得的收入
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（三）扣除项目
根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目中实际发生的成本（简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准建立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
此外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值额时予以扣除。
五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
（一）土地增值税的税率
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率分别为：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。
上述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（二）土地增值税应纳税额的计算
根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的第一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值×适用税率）
为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地增值税的应纳税额，具体的计算公式分别是：
增值额未超过扣除项目金额50%的：
土地增值税税额=增值额×30%
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
增值额超过扣除项目金额200%的：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%和35%，均为速算扣除系数。
六、土地增值税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限
（一）土地增值税纳税义务发生时间
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案，定期申报方式确定后，1年之内不得变更。经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在的不同地区分别申报纳税。
需要注意的是，纳税人是自然人的，当其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
（三）纳税期限
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税期限不同于其他税种有统一规定，而是根据房地产的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有以下情况：
（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。
（2）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定收款日期来确定具体的纳税期限，即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到的价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。
（3）项目全部竣工结算前转让房地产，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，在该项目全部竣工办理结算后再进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。
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