个人购置房产的纳税筹划介绍

第七节　个人购置房产的纳税筹划

【案例导入】

某甲5年前花了80万元在市区购买了一套70m²的商品房。为了改善住房条件，最近，他打算出售这套唯一的住宅，购买一套105m²的新房，新房议定价格为124万元。某乙有意购买某甲这套二手房，双方议定售价为100万元。从税收的角度看，某甲应该怎样操作才合算呢？

【政策规定】

税法明确规定，纳税人销售房屋等不动产应当缴纳营业税、契税等税费。但是，对于个人改善住房条件，国家制定了一系列优惠政策，主要有以下几项：

营业税、土地增值税和契税优惠。《契税暂行条例》第一条、第二条及《契税暂行条例实施细则》第十条规定：土地使用权及房屋交换价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。

个人所得税优惠。财政部、国家税务总局、建设部在《关于个人出售住房所得征收个人所得税问题的通知》（财税字〔1999〕278号）中规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

【操作方式】

根据以上政策的精神，某甲把卖房改为换房不仅可免缴营业税、城建税及教育费附加，而且可以免交个人所得税。其纳税保证金＝（100－80）×20%＝4（万元）。因此，某甲只要缴纳购买新房时所产生的契税和相应的其他费用（这里不考虑其他费用问题）。

他可以用三种方式完成其改善住房条件的过程。

方式一：直接将旧房卖给某乙，然后向房产开发公司购买新房。某甲需要缴纳的契税为48 000元。

方式二：将旧房交给房产开发公司处理（如果房产开发公司接受的话），然后在该公司买新房。

在这种情况下，某甲只需缴纳交换房屋的差额部分的契税2 400元。

方式三：与某乙调换。即在签订新房购买合同时，请某乙配合共同签约，共同购买新房（某乙出资100万元），然后，在办产权证明时某甲用旧房与某乙出资的新房部分进行交换。

由于某乙的出资额与旧房协议出售价格相等，这部分不需缴纳契税，某甲只需缴纳差额部分的契税24 000元。

比较上述三种操作方式，我们不难发现，方式一税负重，显然不可取。方式二，由于房产开发公司考虑其自身的工作量和其他情况，一般不会同意；对某甲而言，在操作上也有一定的难度。第三种方式对于普通购房者来说，税负较轻，而且容易操作。

在具体操作过程中，换房者应注意以下问题：

一是个人销售普通住宅，应持下列资料到主管地方税务机关开具发票并办理免税手续：居民身份证件；购买普通住宅时与销售方签订的买卖合同或其他有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件；购入普通住宅时向对方索取的发票复印件；房产管理部门或建设主管部门发放的房屋权属证书复印件；销售普通住宅时向对方开具的发票复印件；销售普通住宅时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件；税务机关要求提供的其他资料；

二是个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房购房合同和主管税务机关要求的其他有关资料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。