房产税的筹划

第二节　房产税的筹划

房产税是以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象是房屋。

一、房产税的相关法律规定

（一）征税范围和纳税义务人

1.征税范围

房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。

2.纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人。具体规定如下:

（1）产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体和个人纳税。

（2）产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。

（4）产权未确定或租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或使用人纳税。

（5）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税。

（二）计税依据和税率

房产税计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

1.从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2.从租计征

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。自2001年11月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

（三）税收优惠

目前房产税税收优惠政策主要有:

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税，但上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其本身业务范围内自用的房产免征房产税。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。

（5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

（6）经财政部门批准免税的其他房产。

二、房产税的筹划方法

（一）避免成为纳税人筹划法

按照税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在县城内，无论是否使用，每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税，而将仓储库建在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。

［案例8－5］某公司欲投资建厂，房产原值为10 000万元。现有两种方案可供选择:一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

方案一:建在市区

应纳房产税＝10 000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。

方案二:建在农村

免缴房产税。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。

（二）计税依据选择筹划法

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行筹划。

1.自用房产的筹划

自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。

（1）合理划分房产原值。税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，单独列示，分别核算。

（2）及时做好财产的清理登记工作。企业在生产经营过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产，它的挂账原值是计算房产税的基础数据，它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此，企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。

（3）转变房产及附属设施的修理方式。税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

2.出租房产的筹划

按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，通过合理分解房租收入可以减轻税收负担。目前企业出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时，往往将房产和这些设施放在一起计算租金，这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。

（三）计征方式选择筹划法

房产税的计税方式有从价计征和从租计征，从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2%，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%。随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，则其账面原值很低，这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况，出租房屋要比自用房屋税负重。因此，要转变租赁方式，变从租计征为从价计征。

1.将出租变为投资

企业将房屋对外出租，按规定要按租金收入缴纳房产税，如将房屋对外投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担风险，投资方就不用按12%的高税率缴纳房产税，而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳，相比之下，这样计算的房产税要少得多。

2.将出租变为仓储管理

出租合同出租房屋属于从租计征的房产范围，但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然，租赁与仓储是两个不同的概念，租赁只需提供空房就行了，不对存放的商品负责；而仓储不仅需要添置设备设施，配备相关的人员，还要对存放的商品负责，从而增加人员的工资和经费开支，但这些开支还是远远低于节税数额，扣除这些开支后，企业还是有可观的收益的。

3.将出租变为承包

根据税法规定，如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为。因此，如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人聘为经营者，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征，这样就可以避免较高的房产税。

［案例8－6］现有5栋闲置库房，房产原值为2 000万元，企业经研究提出以下两种利用方案:一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一:采用出租方案

应纳房产税＝200×12%＝24（万元）；

应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；

应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）

共支出35万元。

方案二:采用仓储方案

应纳房产税＝2 000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；

应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；

应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）；

应支付给保管人员2万元，共支出29.8万元。

由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。

（四）优惠政策利用筹划法

房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业大修理停用在半年以上的房产，在房屋大修期间免征房产税；纳税人纳税有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业，应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。