还房贷技巧

由于央行明确对个人房贷利率浮动区间不作调整，并申明继续严格执行差别化住房信贷政策，可以说降息对房贷影响不大。需要提醒的是，除新办按揭贷款当即按调整后的贷款利率执行，存量房贷按揭调整因银行而异，有的从2013年1月1日起作调整，有的则按月、按季度调整，房贷按揭户对此不必过于着急。

——杜志良（深发展杭州分行信贷部总经理，

曾在北京大学演讲）

在我国，2005年房地产市场经历了宏观调控的洗礼，自2006年开始，相关宏观调控政策持续跟进，房产市场的粗放式增长已得到了基本遏制，房产消费也逐渐趋于理性。在开发商们使出浑身解数卖房的同时，各家银行也为了日渐走降的个人房贷，纷纷出招抢占房贷市场。

2012年6月8日，5年以上贷款的年利率从原来的7.05%下调至6.8%；7月6日，又进一步下调至6.55%。也就是说，2012全年房贷年利率共下调了0.5个百分点。对于贷款买房的人来说（以贷款金额100万元、贷款期限30年、等额本息还款为例），在两次降息前，按当时的基准利率7.05%计算，每月支付本息为6686.64元；若按两次降息后本月起执行的新基准利率6.55%计算，每月支付的本息为6353.60元。两次降息之后，贷款买房的人每月将少还333元，一年可“省”近4000元。

虽然贷款利率一路下滑，房贷业务表面看似无利可图，但仍然是各家银行竞相争夺的蛋糕。为此，很多银行及时推出了颇具吸引力的还款方式。在这种情况下，贷款买房者如能掌握一定的还款技巧，选择对自己最有利的还款方式，就能尽可能地减少还款本息。

以下是对一些新推出的还款方式的具体解读：

——双周供。也就是每半月还一次款。这种还款方式适用于工薪阶层。由于双周供比月供法的还款频率高，贷款的本金减少得更快，因此在整个还款期内所归还的贷款利息，将小于月供，同时还相应缩短了贷款期限。需要注意的是，采取“双周供”的还款方式，在贷款初期就要对未来收入有良好的预期，否则的话将会存在较大风险。因为“双周供”贷款后期一年会还款26次，相当于每年多还一个月的本息，还款压力也随之增大。尤其是某一个月需要还款三次，因此需要消费者有稳步上升的收入。而这种还款方式的优势，在于同样的额度、相同的贷款年限基础，双周供比等额本息还的利息要少得多。

——转按揭。由新贷款银行帮助客户寻找担保公司，以还清原贷款银行的钱，然后在新贷款行重新办理贷款。如果银行不能提供7折房贷利率的服务，就可以选择这种方式，寻找一家比较实惠的银行。在激烈的市场竞争环境下，大部分股份制小银行为争取客户，更愿意提供转按揭服务，同时也能给出更优惠的贷款利率。

——气球贷。这种还款方式是将利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。这种方法前期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以称为“气球贷”。由于“气球贷”的贷款期限较短，其对应的贷款利率较低，从而能够节省贷款利息；如果还款记录好，气球贷到期后银行可安排再融资。预期未来收入会有大幅增加的高收入人群较适合采取这种还贷方式。

——按月调息。从2006年起，很多商业银行陆续推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时正巧处在利率上升的背景下，所以在设计时比同期浮动利率略高。不过一旦央行加息，它的优势便会立即突显出来，但是只要降一次息，选择它的购房者可能就会出现一部分损失。因此，在目前降息的情况下，我们之前若选择的是房贷固定利率，最理智之举就是赶紧转为浮动利率。

——公积金转账还贷。我们申请购房组合贷款时，最好充分利用公积金贷款并尽量延长贷款年限，这样在享受低利率优惠的同时，还能最大限度地降低每月公积金的还款额。这样一来，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，节省的利息非常可观。

——提前还贷。有些人贷款买房时，总是担心自己的收入，害怕还不上月供，所以会选择多贷一些、贷期长一些的保守策略。实际上，这样反而会导致我们多付出更多的利息。比如贷款额30万元，贷款期限为20年，按照等额本息的还款方式计算，总利息约为25万元左右。如果将贷款期限缩短为15年，那么贷款利息大约为18万元。由此可见，只要我们收入增长，最好还是尽量选择提前还款。

是否提前还款，也因人而异，以下三种情况就没必要提前还款。第一种情况是还款的等额本金已经超出三分之二。由于每月还的本金一样多，剩下小额贷款产生的利息不会太多，因此提前还贷意义不大。第二种情况是所还等额本息超过一半。采取等额本息的还款方式，前几年还的钱中绝大部分都是利率，本金所占还款金额比例非常低，对于还款已经过半的人来说，实际已经还了大部分利息，此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。第三种情况是享受了7折及以下利率。2009年至2010年，有些购房者享受到了7折利率，按照现在6.55%的利率来计算，打完7折之后，利率是4.585%，而同期5年定期存款利息达到了4.75%。也就是说，存款获得的利息，比贷款承受的利息要高一些。