房贷相关名词解释

五、房贷相关名词解释

1．个人住房贷款

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

委托贷款是银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款，也称公积金贷款。

自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。各银行的贷款名称不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

2．理财房贷

在买房贷款时，已将客户今后的家庭财务安排一并考虑。无论客户实际首付多少，申请房贷时可以以贷款的最高额度申请，但是在放款时只需按客户的实际需求放贷。这样做的好处是，在申请和放贷之间的差额(包括每月归还的部分)，就可以作为客户在银行的一个授信额度。只要客户今后有任何合理用途的资金需求，只需到浦发银行办理支款手续即可，简单方便，额度还可以循环使用。理财房贷，相当于把客户买房后的固定资产变为一个灵活多样的信用账户:想借就借，想还就还，真正做到零成本管理。既节约了利息支出，又不用为额外的支付而担心，一次签约，两倍功效。

3．等额本息还款法

等额本息还款法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法在目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

4．等额本金还款法

目前采用等额本金还款法的不算太多，它是指在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为:月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金－已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。

5．住房公积金贷款

住房公积金贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。

6．个人抵押商品住房保险

个人抵押商品住房保险简称“房贷险”，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是:房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并必须向保险公司购买房贷保险，将银行作为保险第一受益人。最后，银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。房贷险经过数年的变迁，其内涵也在不断变化。目前的房贷险保险责任包括房屋保险和还贷保证保险。

7．房奴

“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20～30年，每年用占可支配收入的40%～50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。

8．按揭

按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

9．转按揭

转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

10．二手房贷款

二手房贷款是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由于银行向买方发放贷款，用于偿还原按揭、抵押贷款，赎出房产证，以便办理过户，并由买方来偿还现按揭、抵押贷款的业务。也就是说，仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

11．商业房屋贷款利率与中国人民银行公布的贷款基准利率的关系

商业房屋贷款利率根据中国人民银行公布的贷款基准利率上下浮动，最高就是上限，最低就是下限，在此间，银行可以自由控制。一般情况下银行对购买第二套房产、有过不良记录的购房者、超过普通住宅标准者，实施高首付和贷款上限利率。相反则为下限利率。

12．固定利率个人住房贷款

固定利率个人住房贷款就是个人与银行在签订贷款合同时，即约定好在一定借款期限内不论市场利率如何变动，借款人都以约定利率支付利息的个人住房贷款。