房地产转让的基本规定与原理

一、房地产转让的基本规定与原理

（一）房地产转让的概念

根据《城市房地产管理法》第36条的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。此概念可以做如下理解：

（1）房地产转让的主体是房地产权利人，包括房地产所有人及土地使用权人。这意味着只有房地产所有人及土地使用权人才能实施房地产转让行为，非房地产权利人一般无权实施。

（2）房地产转让的客体是房屋所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。一般情况下，由于房屋与土地不可分离的特性，房屋所有权与该房屋所占用范围内的土地使用权一并转让。

（3）房地产转让的方式主要是买卖、赠与，也包括继承、互易等其他合法方式。

（4）房地产转让必然发生房屋所有权和土地使用权转移，导致房地产主体的变更。这也是房地产转让区别于房地产租赁、房地产抵押等其他交易方式的本质特征。

（二）房地产转让的条件

房地产是特殊的商品，房地产转让在房地产交易中占据重要地位，这一环节处理不好，容易导致房地产交易中投机行为的发生。为了保障房地产转让行为的合法性与有效性，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，减少交易纠纷，应当对房地产转让的条件予以界定。

1.房地产转让主体必须具备合法资格

房地产转让属于民事法律行为，转、受让双方当事人必须具有相应的主体资格和行为能力。自然人作为房地产转让行为主体时，应当具备完全民事行为能力；无民事行为能力人和限制民事行为能力人应由其法定代理人代为房地产转让行为。企业、事业单位、机关团体作为房地产转让主体时应具有法人资格或符合法定条件。

2.房地产转让的客体必须符合法定要求

因房地产转让在房地产交易中的特殊地位，国家对房地产转让，尤其是对土地使用权的转让，规定了较多的限制和特定条件。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产转让应符合以下要求：

（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应符合下列条件：①按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②按照出让合同的约定，进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合以下条件：①以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。②经人民政府批准转让的，应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府依法决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者做其他处理。

（3）《城市房地产管理法》规定的房地产转让的禁止情形：①司法机关和行政机关依裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。②已被依法收回土地使用权的。③共有房地产，未经其他共有人书面同意的。④未依法登记领取权属证书的。⑤权属不明、有争议的。⑥法律、行政法规禁止转让的其他情形。

3.房地产转让的形式要件

房地产转让属于要式法律行为，转让双方达成一致意见后，应签订书面合同，明确载明土地使用权取得方式，双方的权利、义务以及其他必须条款，并在合同签订后的一定时间内，到房地产管理机关办理土地使用权及房屋所有权的变动手续，领取房地产权利证书。

（三）房地产转让的程序

房地产转让的程序，即房地产转让的步骤。根据1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》，房地产转让应当按照下列程序办理：

（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。

（2）当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复；7日内未作书面答复的，视为同意受理。

（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。