土地增值税纳税申报代理实务

9．1　土地增值税纳税申报代理实务

土地增值税纳税申报应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理。纳税人办理申报手续时应提交房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地转让合同、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

9．1．1　土地增值税的计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用的超率累进税率计算征收。计算公式是：

应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

案例9－1：某事业单位(非房地产开发单位)建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2　000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为0．5‰，教育费附加征收率为3%)。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元；房地产开发成本为400万元；房地产开发费用中的利息支出为200万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明)，但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，则其应纳税额如何计算？

解析：

(1)确定转让房地产的收入为2　000万元。

(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为300万元；

②房地产开发成本为400万元；

③房地产开发费用为：

　　(300＋400)×5%＋(200－30)＝205(万元)

④与转让房地产有关的税金为：

　　2　000×5%×(1＋7%＋3%)＋2　000×5÷10　000＝110＋1＝111(万元)

⑤扣除项目金额为：

　　300＋400＋205＋111＝1　016(万元)

(3)转让房地产的增值额为：

　　2　000－1　016＝984(万元)

(4)增值额与扣除项目金额的比率为：

　　984÷1　016＝96．9%

(5)应纳土地增值税额为：

　　984×40%－1　016×5%＝342．8(万元)

9．1．2　代理土地增值税纳税申报操作规范与申报表填制方法

1．土地增值税纳税申报操作规范

(1)核查房地产投资立项合同、批准证书和房地转让合同，确认投资立项与转让的时间及房地产开发项目的性质。如属于免税项目，应向主管税务机关申请办理免征土地增值税的申报手续。

(2)核查应收账款、预收账款、经营收入、其他业务收入、固定资产清理账户及主要的原始凭证，确认本期应申报的转让房地产收入。

(3)核查土地使用权转让合同及付款凭证，确认土地出让金的实际缴付金额。

(4)核查开发成本账户及开发建筑承包合同与付款凭证，确认土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等开发支出。

(5)核查财务费用账户及相关借款合同，确认利息支出并按税法规定计算扣除。对于其他房地产开发费用应根据利息计算分摊情况，以土地出让金和开发成本为基数按规定比例计算。

(6)核查经营税金和管理费用账户及缴税原始凭证，确认与转让房地产有关的税金。

(7)核查有关旧房及建筑物房地产评估机构出具的评估报告及原始资料，确认重置成本价及成新度折扣率。

在经过以上步骤操作之后可计算得出土地增值额，按适用税率计算应纳税额。由于房地产开发项目投资大、工期长，在项目全部竣工结算前，难以计算纳税人转让房地产的增值额，一般按预收款收入的一定比例预缴税款，待竣工结算后清算，多退少补。因此，代理房地产企业土地增值税预缴申报，可主要依确认征免和核查转让房地产收入的程序进行操作。

2．代理编制土地增值税纳税申报表的方法

土地增值税纳税申报表分为两种，分别适用于房地产开发企业和适用于非从事房地产开发的纳税人。

◆土地增值税纳税申报表(一)

表9－1适用于从事房地产开发及转让的土地增值税纳税人。包括转让已完成开发的房地产取得转让收入，或预售正在开发的房地产并取得预售收入的情况。

表中各主要项目内容应根据土地增值税的基本计税单位计算填报。对同时转让两个或两个以上计税单位的房地产开发企业，应按每一基本计税单位填报一份申报表的原则操作。如果房地产开发企业同时兼有免税和征税项目单位，也应分别填报。

(1)“转让房地产收入总额”，为第1栏至第3栏的计算，包括转让房地产开发项目所取得的全部收入，即货币收入、实物收入和无形资产等其他形式的收入。

(2)“扣除项目金额合计”，为第4栏至第20栏的计算，包括：

第一，“取得土地使用权所支付的金额”，填写土地出让金及按国家规定缴纳的有关费用。

第二，“房地产开发成本”，填写实际发生的各项开发成本，如果开发成本同时包含了两个或两个以上计税单位，应按一定比例分摊。

第三，“房地产开发费用”，其中：利息支出如符合税法规定可据实填写，反之，利息支出不符合单独计算列支规定的本栏数额为零。其他房地产开发费用，利息单独计算扣除的，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的5%计算扣除；利息不允许单独计算扣除的，在合计数10%以内计算扣除。

第四，“与转让房地产有关的税金”，按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三项合计数填写。

第五，“财政部规定的其他扣除项目”，填写按税法规定可根据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计20%的扣除。

(3)“适用税率”，本栏按土地增值税所适用的最高一级税率填写。如果属于免税项目，税率应为零。

(4)土地增值税纳税申报表(一)，如表9－1。

表9－1　土地增值税纳税申报表(一)

续表

◆土地增值税纳税申报表(二)

本表(见表9－2)由非从事房地产开发的纳税人在签订房地产转让合同7日内，向主管税务机关报送，该表填报的基本要求与表(一)相同的栏目同前述，下面仅对不同栏目的内容作出说明。

(1)“旧房及建筑物的评估价格”，是按重置成本法并经主管税务机关确认的评估旧房及建筑物价格。其中：旧房及建筑物的重置成本价，是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价，成新度折扣率是旧房及建筑物新旧程度折扣率。

(2)“与转让房地产有关的税金”，除营业税、城市维护建设税和教育费附加外。还包括与转让房地产有关的印花税。

根据案例9－1资料填报土地增值税纳税申报表(二)，见表9－2。

表9－2　土地增值税纳税申报表(二)

续表