土地增值税纳税申报

第四节　土地增值税纳税申报

一、纳税期限

根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关确定。纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。

二、纳税地点

土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。具体有以下两种情况:

1.纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产的座落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产座落地与其机构所在地或经营所在地不在一地时，则应在房地产座落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

2.纳税人是自然人的，当纳税人转让的房地产的座落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税;如果转让的房地产的座落地与其机构所在地不在一地时，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税。

三、纳税申报

(一)土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)

表8－2土地增值税项目登记表

(二)填表说明

1.凡从事房地产开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。

2.填报时应同时向主管地税机关提交土地使用权受让合同(或批文)、建设工程项目报建表(施工许可证)等有关资料。

3.本表一式三份，主管税务机关二份、纳税人一份。

(三)土地增值税纳税申请表(一)(从事房地产开发的纳税人适用)

表8－3土地增值税纳税申报表(一)

续表

(四)土地增值税纳税申报表(一)填表说明

1.适用范围

土地增值税纳税申报表(一)适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(一)，进行纳税申报。

2.土地增值税纳税申报表(一)主要项目填表说明

土地增值税纳税申报表(一)各主要项目应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。

纳税人如果既从事标准住宅开发，又进行其它房地产开发的，应分别填报土地增值税纳税申报表(一)。

(1)表第1栏“转让房地产收入总额”。按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。

(2)表第2栏“货币收入”。按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。

(3)表第3栏“实物收入及其他收入”。按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

(4)表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”。按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

(5)表第7栏至表第12栏。应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。要注意，如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了两个或两个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。

(6)表第14栏“利息支出”。按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条“(三)”规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。

(7)表第15栏“其他房地产开发费用”。应根据《细则》第七条“(三)”的规定填写。

(8)表第17栏至19栏。按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。

(9)表第20栏“财政部规定的其他扣除项目”。是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。

(10)表第23栏“适用税率”。应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写;如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”。

(11)表第24栏“速算扣除系数”。应根据《细则》第十条的规定找出速算扣除系数来填写。

(12)表第26栏“已缴土地增值税税额”。按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。

3.本表一式二份，第一份纳税人保存;第二份主管税务机关留存。

(五)土地增值税纳税申请表(二)(非从事房地产开发的纳税人适用)

表8－4土地增值税纳税申报表(二)

续表

(六)土地增值税纳税申报表(二)填表说明

1.适用范围

土地增值税纳税申报表(二)适用于非从事房地产开发的纳税人。该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(二)。

2.土地增值税纳税申报表(二)主要项目填表说明

土地增值税纳税申报表(二)的各主要项目内容，应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的，应分别填报。

(1)表第1栏“转让房地产收入总额”。按纳税人转让房地产所取得的全部收入额填写。

(2)表第2栏“货币收入”。按纳税人转让房地产所取得的货币形态的收入额填写。

(3)表第3栏“实物收入及其他收入”。按纳税人转让房地产所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

(4)表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”。按纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)数额及按国家统一规定交纳的有关费用填写。

(5)表第6栏“旧房及建筑物的评估价格”。是指根据《条例》和《细则》等有关规定，按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额。本栏由第7栏与第8栏相乘得出。如果本栏数额能够直接根据评估报告填报，则本表第7、8栏可以不必再填报。

(6)表第7栏“旧房及建筑物的重置成本价”。是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价。

(7)表第8栏“成新度折扣率”。是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的旧房及建筑物的新旧程度折扣率。

(8)表第10栏至表第13栏。按纳税人转让房地产时实际缴纳的有关税金的数额填写。

(9)表第18栏“适用税率”。应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写。

(10)表第19栏“速算扣除系数”。应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数填写。

本章小结

本章主要介绍了土地增值税的特征、征税范围、应纳税额的计算和会计处理。土地增值税的计税依据的确定是计算应纳税额的关键。土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额。土地增值税是在转让房地产的流转环节缴纳的价内税，与销售不动产应纳营业税的会计处理相同。

复习思考题

1.简述土地增值税的纳税范围和纳税人。

2.土地增值税的增值额如何计算?

3.土地增值税的税率有何特点?

4.简述土地增值税的税收优惠。

5.简述土地增值税的计算程序及其会计处理。