农用地估价技术报告

三、农用地估价技术报告

（一）农用地估价技术报告封面内容及其说明

封面的内容和格式如下。

（1）封面标题：农用地估价技术报告。

（2）项目名称：说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

（3）受托估价单位：说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构。

（4）委托估价方：说明委托估价的单位或个人。

（5）估价日期：说明所评估价格的日期，样式为某年某月某日至某年某月某日。

（6）编号：说明估价机构对该项目的编号，标准格式为（年度）（单位）（JS）字第某某号。其中年度为提交估价报告所在年度，单位为受托估价单位，JS代表技术。

（二）农用地估价技术报告正文内容

正文内容和格式如下。

（1）正文标题：农用地估价技术报告。

（2）正文分标题：

①总述。

②估价对象描述及其地价影响因素分析。

③地价估算。

④附件。

（三）农用地估价技术报告总述的内容及其说明

（1）估价项目名称：说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

（2）委托估价方：说明该项评估的委托单位、单位所在地址、法人代表或委托的个人、联系地址。

（3）受托估价方：说明该项评估的受托机构、机构地址、评估机构资格证书号、法人代表。

（4）估价目的：说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应说明文号、批准单位及批准日期等。

（5）估价期日：说明所评估价格的具体时点，样式为某年某月某日。

（6）估价日期。

（7）价格定义：说明评估价格的内涵。地价的内涵是指在估价基准日、设定土地权利、土地用途、耕作制度与开发程度条件下，一定年期的价格。

（8）估价依据：说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等。

（9）估价结果：说明本次估价的结果，主要包括评估项目在估价期日的总地价、单位地价，单位为元、元／平方米。如用外币表示，应注明估价期日外币与人民币的比价。

（10）说明事项：说明事项内容如下。

①评估假设条件。

②该报告的使用方向与限制条件。

③没有实地确认或无法确认的资料或估价事项及资料的来源。

④评估中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

⑤土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

⑤技术报告归档备查编号等其他需要说明的问题。

（11）土地估价师签字：由参加评估及符合估价资质的至少两名土地估价师签字，并注明土地资格证号。

（12）审核人：由估价机构的估价技术总负责人作为审核人并签字。

（13）估价机构盖章及法人代表签字。

（四）农用地估价技术报告估价对象描述及其地价影响因素分析的内容及其说明

1.估价对象界定

内容如下。

（1）土地利用状况：说明评估对象的土地位置、土地用途、四至、土地面积、土地等级、地上附着物状况、地号、图号及土地使用证书号等。

（2）土地权利状况：说明评估对象的土地所有权、使用权或承包经营权、共有权利状况。对评估对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利也要说明。

（3）其他：其他需要说明的事项。

2.地价影响因素分析：说明影响估价对象地价水平的因素

（1）肥力因素：说明宗地的土层厚度、土壤质地、有机质含量、距障碍层深度、盐渍化程度、地表水状况、地下水状况等因素对地价产生的影响。

（2）经营耕作因素：说明灌溉条件、防洪排涝条件、供电条件、耕作制度、人均土地指标（人均耕地、人均林地）、农机应用方便度、区域经济发展水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、土地利用规划限制等对评估对象地价水平产生的影响。

（3）区位条件：说明交通通达性、路网密度、地形坡度、地块形状、降雨量、降雨均衡度、无霜期、≥10℃有效积温、灾害性气候状况等因素对评估对象地价水平产生的影响。

（4）特殊因素：说明特殊的土壤条件、气候条件、权利状况、居民点的影响、工程建设的影响等因素对评估对象地价水平产生的影响。

在对地价影响因素进行分析时，应通过定性与定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾。

（五）农用地估价技术报告地价估算内容及其说明

1.估价原则

明确说明此次土地估价所遵循的原则，应体现出客观、公正、科学、合法的原则。

2.估价方法选择

根据估价对象宗地特点及项目的实际情况，依据《农地规程》的规定，选取适当的评估方法。要求在一项评估中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。

3.估价过程

（1）市场比较法。应用此种方法估价，要按照《农地规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求。

①比较实例选择。要求比较实例不得少于3个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域、交易时间与估价期日相差不超过3年以外，所选实例应是实际交易实例或经土地管理部门审批的实例，并具体说明实例的使用单位、位置、用途、面积、土地等级、土地利用状况、土地开发程度、交易或审批时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。

②因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是自然因素、社会经济因素、特殊因素。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《农用地估价规程》。以上因素与报告第二部分所分析的地价因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时说明进行因素选择的依据。

③因素条件说明。列表具体说明评估对象和比较实例的因素，见表11-1。

表11-1　因素条件说明

表11-1中描述的应是比较因素的具体条件，不能使用相同、稍好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标。

④编制比较因素条件指数表。为了在因素指标量化的基础上进行比较因素的修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表（见表11-2）。

表11-2　比较因素指数

⑤因素修正。在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将评估对象的因素指数与比较实例的因素进行比较，得到修正系数表（见表11-3）。

表11-3　比较因素修正系数

续表

⑥实例修正后的地价计算。经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到评估对象条件的地价，依据《农地规程》的地价计算公式，最后确定待估土地的价格。

（2）收益还原法。应用此方法估价，要依据《农地规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

①具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。

②总费用中涉及的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。

③说明纯收益的测算依据和方法。

④明确说明还原率的种类的确定方法、依据和具体标准。

（3）成本逼近法。应用此方法估价，要依据《农地规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

①详细说明土地取得费用的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时说明所依据文件名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件论据的，如属于当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，用到当地不同区域的费用标准，要在对区域进行充分调查实际情况的基础上，分析后确定客观取得费用，并说明原因。

②明确所评估土地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

③有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在报告中说明依据及其来源、分析计算过程及结果。

④说明土地价格的确定方法和结果。

（4）剩余法。应用此方法估价，要依据《农地规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

①通过分析评估宗地的条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。

②明确评估宗地开发完成后的利用方式及目前市场状况下估算的土地总价，并说明估算方法及依据。

③对计算中采用的利息、税费、开发商利润等要具体说明其选择依据和标准。

④说明计算公式、计算过程和结果。

（5）评分估价法。应用此方法估价，要依据《农地规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

①具体说明评分系数表中各评分因素的选择原则或依据。

②确定农用地单位分值价格，并对其进行必要的说明。

③说明采用的回归方程，并说明选择理由。

④说明计算公式、计算过程和结果。

（6）基准地价修正法。应用此方法估价，要依据《农地规程》规定的程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

①具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及利用基准地价计算宗地价格的公式等。

②说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区片。

③说明估价对象的各项因素具体条件。

④说明年期、期日及其他影响地价因素相应的修正系数。

⑤计算宗地地价。

4.地价的确定

（1）说明地价确定的方法：要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格为主确定宗地地价的，要解释其方法选择的依据。

（2）估价结果：应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，并用汉字大写表示的地价金额。如外币表示地价，应说明估价基准日外币与人民币的比价。

（六）农用地估价技术报告附件内容及其说明

应包括委托估价函、估价对象土地使用证明、土地承包合同及其他土地使用证明材料、地籍图、宗地位置图、评估对象照片、有关背景材料、原始资料、实地勘测数据、估价机构资质及签字、土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。