相邻关系和地役权

第四节　相邻关系和地役权

一、相邻关系

(一)概述

相邻关系是指不动产相邻各方在行使所有权或使用权时，相互间应依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系体现为相邻权，其实质是权利人的所有权或使用权在相邻人不动产上的延伸。这种关系的特征有:①相邻关系的前提是不同主体的不动产在地理位置上处于相邻的状态;②相邻关系涉及两个或两个以上的权利主体，如果相邻的不动产属于同一权利人所有或由同一人使用，则不产生相邻关系;③相邻关系的内容是一方为了行使不动产权利而要求他方提供便利或接受限制。

在实际生活中处理相邻关系应遵循的原则，《物权法》中有明确规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”具体遵循的原则有以下三方面。

(1)有利生产，方便生活，充分发挥不动产的经济效益，这也是法律调整相邻关系的目的。

(2)团结互助，公平合理。这要求一方在享受他方提供方便的同时，应顾及他人的合法权益，不得危及不动产的安全，尽量避免给相邻方造成损害。遇到问题时，双方本着互谅互让的态度，采取协商的方法解决。若给他方造成了损害，应赔偿损失。

(3)遵守法律法规，尊重当地风俗习惯的原则。如果法律法规对相邻关系有规定，则应依照规定办理;如果没有相应的规定，则可依照当地的风俗习惯处理相邻关系，但应不违反法律的禁止性规定和社会公德。

(二)内容

相邻关系具体内容有以下几方面。

(1)用水、排水权。《物权法》第八十六条:“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”即双方都有用水的权利，任何一方不得故意堵塞，妨碍他方用水;不得禁止他方正常通过邻地排水。

(2)通行权。《物权法》第八十七条:“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”

(3)建筑和管道铺设权。《物权法》第八十八条:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

(4)通风、采光权。《物权法》第八十九条:“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”即一方在建造房屋时，应与相邻方的建筑物保持适当的距离或限制自身房屋的高度。

(5)保护环境。《物权法》第九十条:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”即权利人不得污染环境，有义务为自己和他人创造干净卫生的生活环境。

【案例2-4-1】

林某与邓某两家的宅基地相邻，一条道路从两块宅基地中间穿过，多年来一直是两家人通行的途径。林某在自家宅基地上扩建房屋，将外墙向道路方向移动了0．05米。邓某认为林某的房屋侵占了过道，影响其正常通行，要求林某拆除外墙，两家为此引起纠纷。

评析:本案涉及相邻关系的处理问题。《物权法》规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。一方对其不动产权利的行使应尽量避免妨害相邻方;相邻方对权利方造成的轻微妨害，负有一定的容忍义务，才能创造和谐的生活环境。在本案中，并无证据证明林某的扩建严重影响了邓某的通行权，因此邓某并无权利要求其拆除外墙。

二、地役权

地役权指为了提高自己的不动产收益，通过合同约定，利用他人不动产的权利。这一概念最早起源于罗马法。在地役权制度中，自己的不动产被称为需役地，他人的不动产被称为供役地。我国《物权法》在第十四章专门规定了这一制度。不难看出，地役权和相邻权都是为了自身利益而利用他人不动产的制度，但二者的区别在于以下两方面。

(1)地役权的内容由当事人约定，一般包括当事人的姓名、名称和住所，需役地和供役地的位置，利用期限，利用的目的和方法，费用等。法律规定，设立地役权应当签订书面的地役权合同。而相邻权的内容则由法律直接规定。(2)由于地役权是双方合意设立，一方行使地役权通常需要支付对价，即地役权是有偿的。而相邻权一般应为无偿享有。

地役权制度的内容包括以下几方面。

(1)地役权自合同生效时设立。法律并不强制地役权登记;但若未经登记，不产生对抗善意第三人的效力。

(2)地役权的利用期限虽然可由当事双方约定，但不得超过法律规定的有关物权的使用期限。

(3)地役权需和土地承包经营权、建设用地使用权等一并转让。如《物权法》第一百六十六条规定:“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第一百六十七条规定:“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”

(4)地役权人按照合同约定的目的和方式利用供役地;若其滥用地役权或本应有偿利用供役地，约定的付款期限届满在合理期间内经两次催告仍未支付的，他方有权解除合同。