不动产相邻关系

第五节　不动产相邻关系

不动产相邻关系早在罗马法时期即存在。根据罗马法以来的民事立法及理论，相邻关系是指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋求共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。⁽¹⁵⁾处理不动产相邻关系，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

立法规定相邻关系旨在通过该项制度对不动产相邻各方当事人的利益加以调整，以使不动产的使用价值得到充分实现，进而促进整个社会经济发展。实质上，相邻关系为对不动产所有权的限制或扩大。在此关系中，相邻不动产一方当事人对不动产的权利受到抑制，而另一方当事人的所有权得以扩张。

一、土地相邻关系

土地相邻关系，是指相邻近的土地所有权人或土地使用权人之间的权利义务关系。具体包括以下几种类型：

（一）邻地相邻关系

土地所有权人或其使用权人对土地权利的行使，应注意避免对邻地造成损害，应关注邻地相邻关系。邻地相邻关系包括相邻电线、电缆、水管、暖气和燃气管线铺设关系，相邻土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。因土地权利人对土地的使用不限于邻地上空，还包括对地基负有不得损害的义务，特别是在实施掘地等施工工作时。土地所有权人或土地使用权人在挖掘土地以铺设管线时，不得使邻地的地基受到动摇或使之发生危险，或至邻地上的建筑物受到损害。

此外，相邻必要通行权也是邻地相邻关系的重要内容，具体是指相邻一方土地的权利人应对邻人因通行等必须利用其土地予以准许并提供必要的便利。邻地通行权的取得必须是需要通行的邻地与公共通道无适当的联络，邻地相邻关系的取得必须以对土地的通常使用为必要。因通行而给相邻土地造成损失的，通行人应给予适当补偿。

（二）水的相邻关系

水是人类生存须臾不可或缺的资料，因此，对水利用的相邻关系是不动产相邻关系中至关重要的内容。水的相邻关系包括相邻流水关系及排水关系，对自然流水的利用，应在不动产相邻权利人之间合理分配。不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

由于自然流水自罗马法以来为公物，是自然的共用物，因此，对自然流水不区分所有权，注重对流水的利用关系。⁽¹⁶⁾鉴于此，对自然流水的利用，应在不动产相邻权利人之间合理分配。在河流两岸、水井所在地等水源地的土地权利人享有自由用水权，但其用水时应正确处理与相邻土地权利人之间的关系。

相邻排水关系是高地权利人为防止其土地干涸而为浇灌，或者排泄家用、农工业用水至公共排水渠道时，可使其水通过相邻低地。相邻排水关系包括相邻自然排水关系和相邻人工排水关系。处理自然流水排放的相邻关系时应尊重水的自然流向。自然流水有就下势的特性，那么处于低地之人对来自高地的自然流水负有容忍义务，但高地之人应选择损害最小的方式向低地排水。对人工排水，低地之人则不负容忍义务。如果土地权利人在其不动产之上设置建筑物设施而将水流注至邻人土地之上，那么邻地权利人有权提起诉讼。因人工排水漫延致邻地之人有遭受危险时，令人也可提起损害预防之诉。

二、建筑物相邻关系

不动产相邻关系不以土地为限，建筑物之间也存在相邻关系。建筑物相邻关系，是指相邻近的建筑物权利人之间，在对建筑物为支配、使用时发生的支配力冲突，法律为协调此类冲突而对当事人之间的权利义务进行调整。

建筑物相邻关系主要有以下几种情形：（1）相邻近的建筑物所有权人或使用权人之间，因各自建筑物的相邻而发生的相邻关系；（2）当数人同居住于同一建筑物内而各享有一部分所有权或使用权时，在彼此之间，因建筑物相毗邻而发生相邻关系，即建筑物区分所有权人或使用权人之间的相邻关系；（3）建筑物所有权人或使用权人与相邻的土地所有权人或使用权人之间，因建筑物与土地相毗邻的相邻关系。

（一）日照妨害相邻关系

与经济快速发展同步的是，我国城市建设呈现高楼林立的景象，进而日照妨害相邻关系逐渐成为影响人们生活的环境公害。相邻不动产各方在行使其不动产物权时，应充分兼顾他方不动产的利益，维护相邻各方圆满的共同生活。日照为任何居民都有权享受的利益。在多数场合，日照权与通风权联系。在现代城市生活中，人们可以通过相邻关系调整对日照、通风利益的享有。鉴于此，《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

当此项利益受到妨害时，人们不能享受舒适、愉快的生活，因而法律应给予保护。在相邻建筑物的日照妨害相邻关系中，私法救济手段成为主要的方式，特别是当人们的权利救济意识逐渐增强时。从性质上分析，相邻人之间因建筑物相邻而感受到压迫感以及不愉快、轻度的精神侵害为人格权利益的侵害。对此侵害，相邻关系人有权请求停止妨害、除去妨害，或请求损害赔偿。

在当前日照妨害事件日趋增多的情况下，尽管现有法律规定对相邻建筑物的日照妨害具有重要的指导意义，但不容忽视的是因现有法律规定过于概括而致司法实践中的具体操作困难较大。

（二）不可量物的相邻关系

相邻建筑物不可量物侵害是对人类生存、生活环境的侵害，诸如，废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等环境污染或公害。《物权法》明确规定不可量物妨害为建筑物相邻关系调整的内容，“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”

第一，固体废物排放的侵害。随着经济的发展，固体生产、生活废物越来越多，由此引发的固体废物相邻关系纠纷也日益增多。相邻建筑物权利人对固体废物的弃置应采取防扬散、防流失、防渗漏或者其他防止污染环境的措施，不得擅自倾倒、堆放、丢弃、遗撒固体废物而对邻人造成损害。

第二，水污染物的侵害。水是人类生存的根本，对水资源的污染为环境公害，受害主体的健康和生活环境受到破坏。在现实生活中，相邻关系中水污染物的相邻侵害正随着经济的发展而日益加重。

第三，噪声侵害。针对区域、时间的不同，噪声基准存在差异，诸如，工业区、住宅区与风景区的噪声基准则差别较大。相邻权利人对日常生活产生的噪音，一般负有忍受义务，但超过基准的噪声则构成对相邻建筑物权利人的侵害。

第四，光的侵害。在不可量物相邻关系中，光的侵害主要是指积极的侵害，即指建筑或其他光源的反射或发射光线致周围环境受到的侵害。诸如，住宅区内因夜间施工灯光对周围居民的侵害，因高层建筑玻璃外墙等装饰材料反射太阳光造成的侵害等。

此外，在处理建筑物相邻关系中不可量物相邻关系时还应注意结合处理相邻关系的社会习惯，注重私法救济途径，明确实施侵害相邻关系当事人利益的法律责任。对因不可量物排放造成环境污染危害的，行为人有责任排除危害，并对受损害的邻人给予赔偿。完全因不可抗拒的自然灾害导致的不可量物侵害，如经采取合理措施，应免予承担责任。针对现有法律对相邻关系规定的粗简，在立法中根据建筑物的具体用途、所处地域、地区的差别，明确制定建筑物的容积率、建筑面积、斜线规制、建筑物高度等指标，为在实践中妥善处理相邻建筑物的不可量物侵害提供切实可行的操作性。