相邻关系和建筑物区分所有权

第四节　相邻关系和建筑物区分所有权

一、相邻关系

（一）相邻关系的概念和特征

所谓相邻关系，是指相邻不动产的权利人，在行使对不动产的权利时，相互之间应当给予必要的便利或接受必要的限制所产生的权利义务关系。在相邻关系中，相邻一方对相邻另一方的权利，称为相邻权。

相邻关系有以下特征：

第一，相邻关系仅对不动产而言，动产之间不构成民法上的相邻关系。在传统民法中，相邻关系又称为“土地相邻关系”，而在我国《物权法》上则包括土地相邻关系和建筑物相邻关系。

第二，相邻关系发生于不同的不动产权利人之间。所谓不动产权利人，包括不动产的所有人、用益物权人以及承租人等依合同关系合法占有他人不动产的人。

第三，相邻关系的发生以两宗或两宗以上的不动产相互毗邻为前提。所谓相邻，是指不动产相互毗连或邻接，如土地相连、房屋邻接，但不以直接相连为限。

第四，相邻关系内容十分复杂，但基本包括两个方面：一是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应当给予此种便利。所谓必要便利，是指若相邻方不提供此种便利，己方就不能正常行使不动产所有权或使用权。二是相邻各方行使权利，不得损害他方的合法权益。例如，从己方土地上排水，应尽量避免给相邻方造成损失。由此可见，相邻关系从实质上说是相邻不动产所有权或使用权的适当延伸或限制，其中，“延伸”是指权利人可要求相邻方给予一定便利，“限制”是指权利人行使权利不得损害相邻方的合法利益。

《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”

（二）相邻关系的主要类型及其处理规则

1.相邻用水、排水关系

《物权法》第86条规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”水是重要的自然资源，为人类生产生活所必需，同时又有水满为患、污水为害的一面。因此，处理好水流相邻关系，对不动产相邻各方来说至为重要。大体而言，水流相邻关系包括用水关系和排水关系两个方面。

（1）相邻用水关系

处理相邻用水关系的基本原则：尊重水的自然流向，按照由近及远、由高至低的原则合理分配、依次使用，任何一方不得为自身利益而改变水路、截阻水流。水源不足时，高地权利人不得独自控制水源，断绝低地用水。任何一方为自身利益擅自改变水的自然流向或堵截水源以致影响他方的生产、生活的，他方有权请求排除妨害、恢复原状和赔偿损失。如果水源属地下水，则分为自然形成的地下水和人工形成的地下水两种情况。对于前者（如温泉、喷泉等），无论在何方的土地上，相邻各方均有权无偿使用；对于后者（如井水），则相邻各方虽享有使用权，但应向开凿者支付合理的报酬。

（2）相邻排水关系

原则上，相邻一方排放生产、生活废水或因水流成患需要利用另一方土地排水时，另一方应予准许，即高地权利人享有排水权，但排水权的行使条件又因人工排水和自然排水有所不同。在人工排水时，应尽量不使用相邻方土地，非使用不可时，也应选择对邻地损害较小之处排水，并向邻地使用人支持适当的赔偿金；排放工业、生活污水时应经净化处理，或采取必要的防护措施，以免损害他人土地及污染环境。如未履行上述义务而致相邻方土地或其他财产受损害，受害方有权要求赔偿。对于自然流水的排放，应当尊重其自然流向，低地权利人不得设置障碍阻止高地权利人排水；如果高地排水在低地发生阻滞，低地权利人应容忍高地权利人加以疏通。

2.邻地通行关系

《物权法》第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用该土地的，应当提供必要的便利。”无适宜的通道与公共道路联通的土地权利人，可以从邻地上通行，邻地权利人负有容忍的义务。但享有邻地通行权的一方应选择对相邻方损害最小的路线通行，并应对对方所受损失给予适当补偿。

处理邻地通行关系，应把握以下几点：（1）不动产权利人的邻地通行权，以其不动产无适宜通道与公共道路相连从而不得不由邻地通行为条件。所谓无适宜通道与公共道路相连，是指无现成通道，或虽有通道但因绕行或修缮或付费而需过度耗费时间或财力。（2）邻地通行既可以表现为在邻地现有通道上通行，必要时也可以开设（铺设）道路通行，为此通行权人可以自行建造必要的通行设施。（3）通行权人应尽量避免对相邻方造成损害，获选择对邻地损害最小的路线通行；造成损害的，应当给予适当补偿。若为临时开路通行，应及时恢复原状。

3.相邻不动产利用与管线安设关系

《物权法》第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”不动产权利人在自己土地上建造、修缮房屋或其他建筑物，或因铺设电线、电缆、水管、暖气、煤气管道等有使用邻地或建筑物的必要时，相邻一方应允许其使用并提供必要的便利，如允许其堆放建材、开挖地面、搭设管线等。

处理邻地利用与管线安设关系应注意以下几点：（1）不动产权利人因建造、修缮房屋或其他建筑物，或因铺设各种生产、生活所用管线而有使用邻地或建筑物的必要，即若不使用邻地或相邻建筑物，便无法完成该项工作或代价过巨；（2）不动产权利人应采取适当方式（如选择适当的地点和路径）使用相邻方土地或建筑物，尽量避免或减少对相邻土地或建筑物的损害和对其行使不动产权利的妨害，未经允许，不得进入他方住宅；（3）权利人使用完毕后应及时恢复原状，并补偿对方因其使用而遭受的损失。

4.相邻通风、采光、日照关系

《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”建筑物（尤其是住宅）的通风、采光和日照，是实现其功能的起码要求，也是建筑物权利人的基本需要。国家有关部门对各类建筑的规划设计确立了相应的控制标准，各地城市规划部门也对本地区的城市建设制定了控制性详细规划和修建性详细规划，它们在建筑物的间距、高度等方面充分考虑了通风、采光和日照等要求。建造建筑物，必须遵守国家和当地有关建筑规划的规定，不得超高超密，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。即使在城市规划区域外（如农村）建造建筑物，也应尊重相邻建筑物权利人的通风、采光和日照权利，如有妨害，相邻方有权要求停止侵害或赔偿损失。

现实生活中，可能出现建造建筑物并未违反国家及地方有关建筑规划的规定，或得到主管部门的许可，但却妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的情况。对此，相邻建筑物权利人原则上不得向建造者主张相邻权（但不妨通过协商设定地役权予以解决）；若主管部门的（许可）审批违法，则可通过行政诉讼等途径依法寻求救济。

通风、采光和日照不但是建筑物权利人的相邻权，土地权利人也应有此权利，故《物权法》的上述规定适用于与建筑物相邻的土地权利人。

【案例2-3】

常某等三十九户居民住在某市中环线北侧。某房地产公司在常某等居民住房的南面相隔中环线进行房地产开发建设公寓住宅。该公寓住宅属于高层楼房。在工程施工过程中，居民以日后建成的公寓住宅定会影响采光为主要理由，先后到施工现场、售楼处以及中环线等处进行抗议，不仅造成房地产公司停工四十余天，而且一度造成中环线长时间堵塞。房地产公司在政府部门和基层组织的主持下，与居民代表进行了协商，居民提出高额赔偿的要求，双方未能达成一致，最后进入诉讼程序。问：居民的请求能否得到支持？

点评：采光权属于与财产所有权有关的相邻权，它不是无条件的绝对权利，只是一种有条件的相对的权利。在城市建设发展不断更新的过程中，新建建筑遮挡现状住宅也就成为城市建设过程中不可避免的结果，新建建筑给现状住宅带来的采光变化，其合理范围的确定应依据相关法律规定、依据规划与消防等部门的行政许可。

新建建筑如果是办理了规划、消防等建筑行政审批的相关手续，建筑间距符合规定的合法建筑，这样的合法新建建筑对四周现状建筑的遮挡是合法的遮挡。一般情况下，规划与消防的行政审批是充分考虑到间距、遮挡、消防的法定要求，并且满足建设部规定的日照时间。这样的新建房屋不构成对现状住宅的侵权。

5.相邻环保关系

《物权法》第90条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”不动产权利人在其不动产上从事生产经营活动或日常生活，应当遵守《环境保护法》的有关规定和社会公德，不得违规排放废气、废水、固体废物及施放蒸气、臭气、噪声、光、磁波辐射等有害物质。对于上述“不可称量物侵入”，若构成侵权，受害人可依侵权法请求救济（如停止侵害、赔偿损失）；而作为相邻不动产权利人，则还可行使相邻权，要求对方停止上述行为。不动产权利人行使这一权利，无须满足侵权请求权的要件（如证明对方行为的违法性及己方已遭受损害），只需证明相邻方有上述施放有害物质的行为即可。

禁止相邻方不可称量物的侵入是不动产权利人实现其不动产权利的正当要求。然而，如果绝对禁绝不可称量物的排出，则难免使不动产权利人的生产和生活受到极大制约甚至难以为继。因此，在处理相邻环保关系时，不应对上述规定作绝对化的解释。一般认为，对于轻微的、非持续性的不可称量物侵入（如炊烟），以及按土地、建筑物的性状，当地习惯认为其是相当的侵入（如喜庆鼓乐），相邻方应当容忍。

6.相邻损害防免关系

《物权法》第91条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”不动产权利人在其不动产上依法从事营建活动，本是其应有权利，他人无权干涉。但是，如因挖掘土地、建造建筑物、铺设管线及安装设备等而使邻地地基发生动摇，或使相邻建筑物有受损害的危险，则相邻方有权请求其停止施工、消除危险，如受有损害，有权要求恢复原状或赔偿损失。相邻方提出上述请求，不以不动产权利人具有主观过错为要件，只需证明其行为危及己方不动产的安全即可。

同时，《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

7.其他相邻关系

除上述几类外，相邻关系还可以表现在其他方面，如相邻疆界关系、越界建筑物相邻关系、越界竹木相邻关系、越界逸失物相邻关系等。对此物权法虽未作具体规定，但仍可依照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”及“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”的原则处理。

二、建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权的概念和特征

将一栋高层建筑物纵向或横向地划分为若干相对独立的部分，各由不同的主体取得所有权，这是现代社会普遍存在的法律现象，如某大厦第一层和第二层为某百货公司所有并用于开办商场，第三层至第九层则为五十六套住宅，由五十六户居民分别所有。对此现象，各国立法称谓不一，有“住宅分层所有权”、“住宅所有权”、“楼层所有权”、“公寓所有权”、“建筑物区分所有权”，等等。我国学者一般称之为“建筑物区分所有权”，《物权法》也定名为“业主的建筑物区分所有权”。

与通常意义的不动产所有权相比，建筑物区分所有权具有下列特征：

（1）复合性。建筑物区分所有包含专有权和共有权两个方面；建筑物区分所有的客体包括专有部分和共有部分，其中共有部分中既有建筑物，又有土地（对地基的共有）。

（2）专有权主导性。在建筑物区分所有的两个方面中，专有权居于主导地位，这种主导地位体现在三个方面：①若无特别约定，区分所有人取得了专有权，就取得了对共有部分的共有权；反之，丧失了专有权，也就丧失了共有权。《物权法》第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”②专有权标的物的大小或价值决定了区分所有人共有持份（应有份）的比例。③在不动产登记上，只需登记专有权即可，共有权无须单独登记。

3.一体性。建筑物区分所有是专有权和共有权的结合，在转让、抵押、继承时，应将专有权和共有权一同处分，不得保留专有权而处分共有权，也不得保留共有权而处分专有权。

（二）专有权

1.专有权的含义

专有权，又称“专有所有权”或“特别所有权”，是指建筑物区分所有人对专属于自己的、在构造和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”就其实质而言，专有权即业主对其专有部分的所有权。

2.专有权的客体

专有权的客体称为专有部分，是指具有构造和使用上的独立性的建筑物部分。数个专有部分的存在是建筑物区分所有成立的基础，一栋建筑物必须区分为数个具有独立性的部分，才能够成立建筑物区分所有，否则，只能成立单独所有或共有。

根据一物一权原则，物权的客体应具备独立性。作为专有权的客体，专有部分的独立性包括构造上的独立性和使用上的独立性两个方面：（1）构造上的独立性。这是指专有部分“在建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，通常分为隔墙，其材料得为钢筋水泥或三合板^[7]”，例如一排房屋以固定的墙壁相隔而成为独立的数户，专有权人可以独占地、排他地予以使用。但房屋若以屏风、布帘或其他非固定性材料相隔而成，则不能认为具有构造上的独立性。（2）使用上的独立性。这是指各专有部分具有能够满足一般生活目的的独立机能。其主要的判断标准，在于该建筑物部分有无独立的出入门户和符合建筑物使用目的的内部设备。例如，《瑞士民法典》第712条规定：“特别权利的标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元。下列物不得成为特别权利的标的物：（1）建筑物的场地及建造楼房的建筑权；（2）对于楼房或其他楼层所有人的房屋的存在、结构及坚固极为重要的或对楼房的外观及造型起决定作用的装饰物；（3）其他楼层所有人亦使用的设备。”

关于专有部分的范围如何确定，理论界有不同观点。在我国实务中，专有部分的面积范围包括房屋的使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积。

3.专有权的内容与限制

专有权与一般意义的所有权并无本质区别，权利人可以在法律范围内行使完全的占有、使用、收益和处分权，并排除他人的干涉。如德国《住宅所有权法》第13条规定，“各住宅所有权人于不违反法律或第三人的权利的范围内，得自由处理特别所有权内的建筑物部分，如予以居住、使用、或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉”；法国《建筑物区分所有权法》第9条规定，“区分所有权人对于享益部分中的专有部分享有自由处分的权利”；我国《物权法》第71条也明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

但是，由于区分所有建筑物各专有部分在物理上相互连接，彼此具有共同的利益，区分所有权人在行使专有权时应受到一定的限制或承担一定的义务。《物权法》第83条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”具体而言，业主的义务主要包括以下几个方面：

（1）不得危及建筑物的安全、损害其他区分所有人的合法权益。现实中经常出现的情形有：区分所有权人为装修拆除房屋内的承重墙或破坏墙面、楼板而危及整个建筑物或相邻部分的安全；搬入易燃物品或易爆物品造成安全隐患；在楼顶乱搭、乱盖；装修过程中造成环境污染；等等。这些行为均构成了对建筑物的不当使用并损害了区分所有权人的共同利益，其他区分所有权人有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、恢复原状。

（2）按照专有部分的本来用途加以使用。区分所有权人应按照建筑物本来的用途对专有部分加以使用，而不得擅自变更。通常，主管行政部门对建设项目进行审批时，都要规定建筑物的用途，或为商用，或为住宅，或为厂房；开发商在出售商品房时，也往往对住房的用途予以约定，在存在这些约定或规定的情形下，区分所有人应遵照执行。对此，《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

（3）容忍义务。区分所有人为了使用、修缮、改良其专有部分而必须使用其他区分所有人的专有部分时，其他区分所有人负有容忍的义务。这实际上属于建筑物相邻权的一项内容。

（三）共有权

1.共有权的概念和性质

建筑物区分所有人的共有权，是指建筑物区分所有人对建筑物共用部分享有的占有、使用及收益的权利，也称“共用部分持份权”。实质上，共有权是指一定范围内的专有权人对建筑物及其基地的特定部分（共有部分）共同拥有的所有权。

共有分为共同共有和按份共有，建筑物区分所有人的共有权究竟为共同共有还是按份共有，理论界存在争议。我们认为，“按份共有说”较为合理。共有区分为按份共有和共同共有，其中按份共有为常态，共同共有仅在少数情况下存在，将建筑物区分所有人的共有权定性为按份共有，有利于明确各区分所有人的权利义务，如果界定为共同共有而由共有人平均负担管理、修缮等费用，则难免显失公平。《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”由此可见，我国物权法对区分所有建筑物的共有部分是作为按份共有看待的。

建筑物区分所有人的共有权与一般意义上的共有相比，具有自身的特点：（1）其客体并不是某一项独立的标的物，而是建筑物及其附属物中除专有部分以外的所有共有部分；（2）区分的所有人的共有权附属于专有权而存在，不得单独设定、移转和消灭，共有权随专有权的出让而出让，其他区分所有人无优先购买权；（3）建筑物的共用部分，为相关区分所有人所共有，不得请求分割。

2.共有权的客体

建筑物区分所有人的共有权的客体，是指共有权人的权利义务所指向的对象，也即区分所有建筑物的共有部分。^[8]

根据我国有关行政法规、规章的规定，共有部分的范围包括：（1）建筑物的共用部位。共有部位是指建筑物主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（2）建筑物的共用设施、设备。共用设施、设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、道路绿地、沟渠池井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施是被使用的房屋等。对此，《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”上述规定，明确了业主的建筑物区分所有权中“法定共有”的标的物范围。

此外，《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”对此项基金的共有，并非建筑物区分所有权本身的内容，而是在此基础上产生的另一种共有关系。

3.共有权的内容

共有权的内容，是指区分所有人作为共有人的权利和义务。一般而言，区分所有人作为共有人对共有部分享有以下权利：其一为使用权，即区分所有人作为共有人对于共有部分得按照其用途予以使用，如使用电梯、走廊等；其二为受益权，即按照共有人之间的约定或共有持份取得因共有部分所产生的利益，如将共有场地出租所获取得的租金；其三为改良权，即在不影响或损害共有部分的固有性质的前提下对其进行修缮改良；其四为管理权，即共有人有权参与共有部分的管理事务，如参与订立规约、选任或解聘管理者的权利等。^[9]

区分所有人作为共有人的义务主要包括：（1）按共有部分本来的用途对其加以合理使用，不得有损害他人利益的行为；（2）不得擅自侵占共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用设施设备运行有不利影响的自用设备；（3）不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害区分所有人的共同利益；（4）分摊共同费用和负担，如日常维修养护费用、自然损坏修缮费用；^[10]（5）不得将共有部分的应有份与专有部分分离而单独处分。

关于共有部分维修养护费用的分担，我国《城市异产毗连房屋管理规定》、《公房住宅售后维修养护管理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规章作了具体规定。（1）住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，由售房单位按照规定比例向购房人收取，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受改装住宅或建筑区划内各区分所有人的共同监督。住宅共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。（2）房屋发生自然损坏（包括因不可抗力造成的损坏）所需修缮费用，按下列原则处理：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担；楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担；不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担，可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担，如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担；各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担，为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担；房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由各所有人按份额比例分担。

4.共有权的行使

区分所有人行使其共有权，往往关涉其他区分所有人的利益，需各方协同行使。因此，《物权法》对共有权的行使作了专门规定。

《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这一规定虽属任意性规范，但为区分所有人——业主行使其共有权倡导了一种必要且切实可行的组织形式，也是对国内外实践经验的总结。

业主会议也称业主大会，即建筑物区分所有人会议，是指由建筑区划内全体业主（区分所有人）组成的业主自治组织，其主要职能是形成全体业主共同意志，决定共有权行使与物业管理的重大事项，维护全体业主的合法权益。根据我国《物业管理条例》和有关规程的规定，同一个建筑区划内的业主，应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举业主委员会（只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责）。

业主大会是全体业主的议事组织，对建筑物及其附属设施的管理、维护及相关重大事项行使决策权和监督权。根据《物权法》第76条的规定：“下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”“决定前款第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

业主委员会是业主大会的执行机构，主要履行下列职责：（1）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理机构签订物业服务合同；（3）及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理机构履行物业服务合同；（4）监督业主规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。

为维护区分所有人共同权益，《物权法》还赋予业主大会和业主委员会“集体维权”的职能。《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，也可以依法向人民法院提起诉讼。”

【案例2-4】

某市一栋单体高层住宅，1997年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。1999年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌、停止侵害、恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。

点评：一般来说，对建筑物内的共有的门厅、阳台、楼面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，不能按照份额来确定使用的范围，但对某些财产的收益可以根据一定的份额进行分配。因此，本案例中，该外墙面应归全体建筑物区分所有人所共有，物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，更不能私吞所收租金，即所获得的收益应由全体建筑物区分所有人共同所有。