业主对其建筑物共有部分的所有权

第四节　建筑物区分所有权

一、建筑物区分所有权的概念及其特征

建筑物区分所有权是指同一建筑区划内的业主对其独自使用的专有部分所享有的所有权和对专有部分以外的共有部分所享有的共有权以及基于建筑物的维护等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指业主的专有权、共有权和成员权的结合。我国物权法将建筑物区分所有权人称为“业主”。

建筑物区分所有权主要有以下法律特征。

（一）复合性

建筑物区分所有权是一种复合形态的权利，由专有权、共有权和成员权构成。作为所有权的一种特殊形式，它既不同于普通的所有权，也不同于普通的共有权。普通的所有权或共有权的权利主体都是单一的身份，而建筑物区分所有权的权利主体具有多重身份，同时是专有权人、共有权人和成员权人。

（二）一体性

构成建筑物区分所有权的专有权、共有权和成员权是不可分离的，在处分时，需将三者一体处分，不可分开。在同一建筑区划内，不能既设定区分所有权，又设定普通所有权或普通共有权。要设定区分所有权，必须将整个建筑区划都区分为专用部分和共用部分，并设定相应的专有权和共有权，否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。

（三）专有权主导性

在建筑物区分所有权的结构中，专有权具有主导性，是享有共有权和成员权的前提。专有权标的物的大小决定共有权和成员权的行使范围，处分专有权的法律效力当然及于共有权以及成员权。

二、专有所有权

（一）专有所有权的概念及其客体

专有所有权是指业主对其独自专用的建筑空间所拥有的所有权。

专有所有权的客体是独自专用的建筑空间。该建筑空间必须具有构造上、使用上、法律上的独立性，能自成单元。而且，该建筑空间成为业主的专有部分不会妨碍其他业主的利益。

关于专有部分的范围如何界定，理论上有多种学说，目前比较被认同的是“壁心和最后粉刷表层说”，即认为，在区分所有人就建筑物管理的内部关系上，专有部分的范围仅达墙壁、地板、天花板等境界部位表层所粉刷的部分；在交易等外部关系上，专有部分的范围达到这些境界部位厚度的中心线。

（二）专有所有权的内容

对于专有所有权，可以适用法律对所有权的一般规定。业主对其专用部分可以依法占有、使用、收益和处分。但处分专有权时，必须连带处分共有权、成员权。在行使专有权时，有权排除他人（包括其他业主）的妨碍和干涉。但由于区分所有的相邻关系比一般的相邻关系更为密切，因此，业主在行使其专有权时，要受到比一般所有权更多的限制，以免妨碍其他业主的合法权益。

三、共有所有权

（一）共有所有权的概念及其客体

共有所有权是指区分所有权人对建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。共有权可以为全体业主拥有，也可以为部分业主拥有。共有所有权具有一定的从属性，其主体首先得取得专有所有权，才能成为共有所有权人；当专有所有权转移时，共有所有权必须随之转移。

共有权的客体即共有部分的范围很广，建筑区划内非特定业主所专有的部分均属共有部分，可分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。法定共有部分是法律、行政法规明确规定属于业主的共有部分，天然共有部分是指既非法律规定，也非合同约定，且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分。^[3]包括建筑物的基本构造部分、公共设施设备部分等。约定共有部分是指法定共有部分、天然共有部分以外的通过业主合意而形成的共用部分。

（二）共有所有权的内容

业主对共用部分享有的共有权可以是按份共有，也可以是共同共有，这要根据具体的使用情况来确定。如果共用部分是供业主们共同使用，不能按照一定的份额确定使用范围的，则只能认定为共同共有。如果能够将某些共用部分按照一定的份额确定使用范围的，可认为是按份共有。对于份额的确定，可以由业主约定，也可以根据各业主拥有的专有权标的物的大小来决定。对此各国法律采取的标准不一，有的以专有权部分的价值大小来决定，有的以专有权部分的楼板面积的大小来决定等。我国《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”可见，我国目前是以专有权部分的楼板面积的大小来决定份额的。

业主有权按照共用部分的用途使用共用部分。对共同共有的部分，各业主应不分份额地共同合理地使用。对按份共有的财产，各业主应按照确定的份额使用、收益。业主们经共同协商，可以将某些共用部分许可给部分业主或业主以外的人使用。

业主不得随意改动共用部分，必要的改动须经全体共有权人的合意；不得侵占共用部分；不得请求实际分割共有部分；业主应按确定的应有份额的比例分担共用部分的使用、维修和管理的费用。任何业主超越权利范围而使用。侵害他方权益的，应停止侵害并赔偿损失。

四、成员权

（一）成员权的概念及其特征

成员权是业主基于共同关系而产生的作为建筑物管理团体的成员所享有的权利。建筑物区分所有权人之间的关系较一般所有权人之间的关系更为密切，产生纠纷的可能性也更大。所以，各国有关建筑物区分所有权的立法一般都强制规定一栋建筑物中的全体区分所有权人必须组成一个团体，以管理共同设施及其他共同事务，解决纠纷。成员权就是区分所有权人作为该团体的一员所应拥有的权利及所应承担的义务。

成员权具有如下特征：

1．就内容而言

成员权是业主享有的与专有所有权、共有所有权相并列的独立的权利。专有所有权、共有所有权的标的都是特定部分的财产，是单纯的财产关系；而成员权的标的是共同事务，不单纯是财产关系，更多的是管理关系。所以，成员权是一项复合性的独立的权利。

2．就基础而言

成员权是基于业主之间的共同关系而产生的权利。业主们共同居住在一个既有专有部分又有共有部分的建筑物内，各业主为了行使其对专有部分的权利，必须使用共有部分。这种专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离的事实使得全体业主形成了非常密切的共同关系，该共同关系要求由全体业主组成一个团体来规范、协调相互之间的权利义务关系，各区分所有权人由此而成为团体成员，享有成员权。

3．就存在而言

成员权与专有所有权密不可分。成员权与共有所有权一样，是伴随业主对专有部分的专有所有权的取得而产生的。成员权的获得，必须以享有专有所有权为前提；在专有所有权转移或消灭时，成员权自然也随之转移或消灭。

4．就期限而言

成员权是一种永续性的权利。只要建筑物存在，业主之间的共同关系就不会消灭，基于此共同关系而形成的团体关系就一直存续，业主作为团体成员的成员权也就一直存续。

（二）成员权的内容

1．业主所享有的成员权

（1）表决权，即就重要管理事项的投票表决的权利。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与其专有部分在整个建筑物中占有的比例相当。某人拥有专有部分越多，其享有的表决权越大，反之亦然。

（2）订约权，即参与制定和修改业主大会议事规则、建筑物及其附属设施管理规则等规约的权利。

（3）选举权，即选举或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。

（4）请求权，即请求就重要事项召开会议讨论、请求停止违反共同利益行为、请求返还共用部分的收益等的权利。

（5）监督权，即对业主委员会及其成员的工作、物业服务企业或者其他管理人的管理行为进行监督的权利。

2．业主所承担的义务

（1）执行业主大会和业主委员会的决议。

（2）遵守共同规约。

（3）服从管理人的管理。