简述建筑物区分所有权的含义

第四节　建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是民法不动产所有权中的一项重要制度。尽管其在各国、地区民法中的名称不尽相同，但其重要性均为各国立法认可。随着社会经济的发展以及科技水平的提高，人类居住环境发生了很大变化，加之土地属不可再生资源且总量有限，因此，为满足生活需要，人类对土地的利用呈现出自平面向立体发展的趋势。城市中的高层建筑越来越多，多个主体共享同一建筑物的现象增多，建筑物区分所有权因而出现，并成为城市生活中每一个人都必须面临的物权法问题。

一、建筑物区分所有权的概念及特征

20世纪80年代，国家建设部曾出台《城市异产毗连房屋管理规定》的部门规章，规定了类似建筑物区分所有权的“异产毗连”房屋的概念。迫于现实的需要，《物权法》第一次规定了建筑物区分所有权的概念和规则。

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、公用部分持分权以及因共同关系所生的成员权共同构成的特别所有权。⁽¹⁴⁾《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权的法律特征包括以下几点：

（1）建筑物区分所有权具有复合性。建筑物区分所有权由专有部分所有权、公用部分持分权以及因共同关系所生的成员权共同构成。该类权利为具有复合性的物权。那么，建筑物区分所有权的复合性是否与物权法的“一物一权”原则存在冲突。实质上，建筑物区分所有权为由三项权利构成的权利束。权利人对其中的建筑物的专有部分享有的所有权与不动产房屋所有权人的权利内容相同。区分所有权人基于其居住的不动产房屋相毗邻而对建筑物的公用部分享有持分权，因与其他建筑物区分所有权人的共同关系享有成员权。

（2）建筑物区分所有权的专有部分所有权居于主导性。在构成建筑物区分所有权的三项权利中，建筑物区分所有权人享有的对专有部分的所有权是其享有其他两项权利的前提和根本，具有主导性。此外，专有部分所有权的大小决定权利人享有的公用部分持分权及成员权的大小。

（3）建筑物区分所有权人权利主体身份具有多重性。建筑物区分所有权为多重权利构成的“权利束”，因此，建筑物区分所有权人基于专有所有权而享有建筑物专有部分的所有权人身份。此外，专有部分所有权人还可具有共用部分持分权人以及共同关系成员的多重身份。

二、建筑物区分所有权的内容

（一）专有部分所有权

建筑物区分所有权的专有部分所有权，又称专有权，是在现代社会中因共同居住于同一建筑物中而对其专有部分享有的所有权，具体指区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益及处分的权利。

专有部分所有权的客体即“专有部分”，是在建筑构造上能够进行明确区分，并能经登记而成为单个业主所有权标的物的建筑物内住宅、经营性用房等房屋或特定空间。具体而言，建筑物区分所有权中专有部分所有权的客体应满足下列条件：首先，构造上的独立性，建筑物区分所有权的专有部分在构造上应具有客观独立性，能够从建筑构造上进行明确区分，以满足所有权人对专有部分的直接支配、使用及处分。其次，专有部分应在房屋利用上具有独立性，即能使建筑物区分所有权人单独使用而无需其他人辅助，也不受干扰。此外，利用上的独立性应具有独立的经济效用。

建筑物区分所有权中专有权人的义务包括以下内容：不得违反建筑物的使用目的，维护建筑物牢固和完整的义务，不得侵害专有部分的共用部分，为其他专有所有权人专有权的行使而准许其进入专有部分的义务以及对其专有部分所有权行使而对其他建筑物区分所有权人造成损害后的损害赔偿义务，等等。

（二）共用部分持分权

建筑物区分所有权中的共用部分持分权，又称共有所有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。

共用部分持分权是基于专有部分所有权而产生的，因此，很难从构造上具体分割，也不能由建筑物区分所有权人为排他性的使用。这是由建筑物共用部分的不可分割性所决定的。建筑物区分所有权共有所有权的客体即建筑物的共有部分，是建筑区划内的专有部分以外的其他公共场所、公用设施，具体包括法定共用部分、规约共用部分。《物权法》规定，住宅小区内的多栋建筑的走廊、平台，道路、绿地，车位、地下车库，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等均属全体小区内的业主共同所有。“公用设施”是指建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施等。

建筑物共用部分持分权人享有的权利包括：（1）对共用部分的使用权。建筑物的共用部分归全体业主共同所有，该部分的使用由全体建筑物区分共有人共同行使；（2）对共用部分的收益权。根据《物权法》第80条规定，建筑物共有所有人可以依据规约或其共有部分而对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

共用部分持分权人的义务包括：（1）对共用部分的使用不应改变其原有用途。共有部分由全体共有人共同所有、使用，权利人权利的行使不应对他人造成影响，且不得改变共用部分的原有用途，如不得将高层建筑的平台改造为花园供私人使用。（2）共有所有权人应分担改造共用部分的费用。每一业主承担的费用应根据其专有部分所有权的大小而有所差别。

（三）建筑物区分所有权人的成员权

建筑物区分所有权人的成员权因建筑物区分所有权人间的共有关系产生，是指建筑物区分所有权人基于对一栋建筑物在构造上、使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员而享有的权利及承担的义务。

建筑物区分所有权人成员权的法律特征主要有：

（1）成员权独立于建筑物专有部分所有权以及共用部分持分权。成员权是建筑物区分所有权人对共同事务享有的权利以及承担的义务。成员权的内容很大程度上为管理关系，具有管理因素。

（2）成员权基于对建筑物共用部分的共同所有权而产生。建筑物的共有部分为全体共有人共同所有，因此，对共有部分的使用、收益及处分均应由全体共有人决定。每一个共有人享有的权利限于成员权。此成员权基于共同所有权产生，只要共同所有权存在，成员权即不消失。

（3）建筑物区分所有权人的成员权与专有部分所有权、共用部分持分权构成建筑物所有权的“权利束”，三者共同存在，不可分割。

建筑物区分所有权中成员权的内容主要是参与业主大会，就大会重要事项进行表决，即表决权。根据《物权法》第76条规定，建筑物区分所有权人作为共有部分所有权人有权参与业主管理团体大会，就业主管理大会讨论的重要问题进行表决。具体而言，业主有权共同决定的事项包括，制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，则应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

建筑物区分所有权人作为业主应当承担的基本义务包括遵守管理规约的义务、遵守并执行业主大会所作出的决议的义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。作为建筑物区分所有权人的业主不得违反法律、法规以及管理规约，未经有利害关系的业主同意改变住宅用途。