所有权概述，所有权取得、行使和消灭

7．3．1 所有权概述

所有权，是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性权利。《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有权是物权制度的基本形态，是其他各种物权的基础，所有权以外的物权，都是由所有权派生出来的，因此所有权是其他物权的源泉，它除具备物权的共性外，还具有以下法律特征：

第一，所有权具有完全性。所有权是典型的支配权，所有人对所有物的支配，不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物最终处分的权利。因而可看出所有权是所有人对其所有物进行一般、全面地支配的最完全、最充分的物权。所有权的完全性，使其成为他物权的基础，而他物权设定后，仅是就占有、使用、收益某一特定方面对于物直接支配的权利，只以所有权的部分权能为其基本内容。

第二，所有权具有原始物权性。所有权的原始性，是说所有权不是从其他财产权派生出来的，而是法律直接确认财产归属关系的结果。而他物权则是由所有权派生出来的，是所有权的权能与所有权分离的结果。因而对于所有权而言，即使他物权成立也不影响所有权的独立性，而他物权如果脱离了所有权，则不能单独存在。

第三，所有权具有弹力性。所有权内容可以自由伸缩，因为所有人在某所有物上为他人设定他物权，可以将占有、使用、收益等权能交给他人行使，由此发生所有权权能与所有人部分分离，甚至全部分离的情况，但只要没有发生所有权消灭的法律事实（如转让、赠与、所有物灭失），所有人仍然保持着对于其所有物的支配权，所有权并不消灭。在所有物上设定的其他权利一旦消灭，所有权仍然恢复全面支配的圆满状态，分离出去的各项权能仍复归所有权人。这种独特的弹力性对于所有人充分发挥财产的社会效益有非常重要的作用。

第四，所有权具有永久存续性。所有权的存在不能预定其存续期间，也不因时效而消灭。所有权除标的物灭失、转让、抛弃等法律事实外，是无期限的存在的。而他物权以及知识产权都具有一定存续期间，期限届满，这些权利即失去其效力。

7．3．2 所有权的取得、行使和消灭

所有权的取得，是指民事主体根据一定法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”所有权是法律赋予的权利，没有法律根据或者违反法律规定而取得财产，是非法取得，取得人不能得到财产的所有权。所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种方式。

原始取得，也称最初取得，是指不以他人已有的所有权和意志为根据，直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权。原始取得主要有以下几种方法：

（1）劳动生产。

（2）收取孳息。孳息是指由原物滋生、增值、繁衍出来的财产。孳息因产生的原因不同，分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是指按照原物的自然规律而自然滋生和繁衍的新的独立的物。法定孳息是指根据法律的规定，通过就原物实施一定的法律行为而取得的由原物派生出来的孳息。天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

（3）国家强制。是指在法律规定的特定场合下，国家从社会公共利益出发，不顾及所有人的意志和权利，直接采用没收、征收、国有化、税收等强制手段取得所有权的方式。物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

（4）无主财产。主要包括：① 遗失物。遗失物是所有人和合法占有人不慎丢失，不为任何人占有的财产。遗失物既不是基于所有人抛弃的意思，也不是因他人侵夺所致，亦不是无主财产，只是所有人或合法占有人偶尔丧失占有，现在又不为任何人占有的动产。物权法规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。② 漂流物、埋藏物和隐藏物。对于漂流物、埋藏物或者隐藏物的原始取得规则，应当按照物权法的规定处理，即拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。③ 无人继承又无人受遗赠的财产。无人继承又无人受遗赠的财产，归国家所有。但是如死者生前为集体所有制组织成员的，归所在集体组织所有。

7．3．3 继受取得和善意取得

1）继受取得

继受取得，是指财产所有人通过某种法律事实，从原所有人处取得财产所有权。继受取得与原始取得不同，它是依原所有人的所有权和原所有人转让所有权的意志为根据的。继受取得主要有以下几种方式：买卖、互易、赠与、继承和遗赠等方式。

2）善意取得

善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。在现代商品经济高度发展的社会，善意取得制度既是适应商品经济发展的一项交易规则，也是现代民法中的一项重要制度。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：①登记簿上存在有效的异议登记；②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

（2）以合理的价格转让。“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前述规定。

具有下列情形之一，受让人主张根据物权法规定取得所有权的，不予支持：①转让合同因违反合同法第52条规定被认定无效；②转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

所有权的行使，是指物的所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。物的所有权人既可以自己行使权利，也可以依照法律规定将所有权的权能转让给他人，在许多情况下，所有人无需借助他人的行为就可以独立地行使其所有权。

所有权因转让、抛弃、主体消灭、客体的消灭等原因而消灭。

7．3．4 国家所有权和集体所有权、私人所有权

法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。矿藏、水流、海域，城市的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的野生动植物资源，无线电频谱资源，法律规定属于国家所有的文物，国防资产，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

集体所有的不动产和动产包括：①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；④集体所有的其他不动产和动产。农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：①土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；②个别土地承包经营权人之间承包地的调整；③土地补偿费等费用的使用、分配办法；④集体出资的企业的所有权变动等事项；⑤法律规定的其他事项。

对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

7．3．5 业主的建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，德国法称之为住宅所有权，法国法称之为住宅分层所有权，瑞士法称之为楼层所有权，英美法称之为公寓所有权。我国采用日本法的称谓，称之为建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权，是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。决定前述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

7．3．6 相邻关系

相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。不动产权利人在对自己的不动产行使权利时，要克制自己对权利的任意使用，以避免给相邻不动产造成损害。物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

7．3．7 共有

共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权。《物权法》确认共有权的概念，在第93条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。”共有的形式有按份共有和共同共有。

按份共有是共有权的基本类型，其基本特征是对一项财产数个所有人按照既定的份额，享有权利，负担义务。在按份共有关系存续期间，尽管所有权是一个，但是各个共有人之间对权利是分为份额的，权利的份额是既定的。物权法第94条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

共同共有，是共有权的基本类型，其基本特征是对一项财产数个所有人不分份额地享有权利、承担义务。在共有关系存续期间，各个共有人之间不分份额，只是享有一个总的所有权，个人在其中不具有自己的部分，只要共有关系不解除，这种关系就永远不能分出份额。《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”共同共有最典型的形式就是夫妻共有。此外，共同共有还有家庭共有和遗产分割前的共有两种形式。

物权法对共有物的管理及费用负担，共有物的处分及重大修缮、共有物的分割、共有的内部关系和外部关系等作了规定。

共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；②通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日；③转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日；④转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。

按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：①未在《物权法解释一》规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；②以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照上述规定。