所有权的取得和消灭

第三节　所有权的取得和消灭

一、所有权的取得

所有权的取得因不动产与动产而有区别，因本书在物权总论一章的物权取得部分已有交待，故而在此仅做简单介绍。

（一）不动产的取得

通过法律行为取得不动产应践行书面债权行为（买卖合同、赠与合同、互易合同等）加登记的方式完成，所有权的取得始自所有权移转登记完成时。

【案例说明】林某将自己的一套房屋以120万的价格卖给了李某，交付但未办登记，后林某以150万的价格将同一套房屋卖给陶某，办理了登记，现李某、陶某均主张房屋所有权，如何处理?

解析：在一房多卖的情形下，如果买卖合同均有效，则让办理登记的买受人取得所有权，其他买受人可以向出卖人主张违约责任。因此，本案中，房屋所有权应由陶某取得。

法律行为以外取得不动产所有权的方式有：继承、征收、法院判决、自己出资建造建筑物等。以此种方式取得不动产所有权的，无需登记，但为处分时，须先办理登记。

（二）动产的取得

通过法律行为取得动产所有权，一般践行法律行为加交付的模式，自交付完成时，受让人取得所有权。但对航空器、机动车、船舶而言，不登记不能对抗善意第三人。即对航空器、机动车、船舶的转让而言，要取得能对抗一切人的所有权，应办理登记，自登记时取得对世效力的所有权。不过，最高人民法院的司法解释改变了这一规则，按其规定，在特殊动产一物多卖的情形下，若买卖合同均有效，让获得特殊动产交付的人取得标的物所有权。

【案例说明】甲将自己的一辆迈腾机动车卖给乙，并为交付。后甲又与丙达成买卖该机动车协议，加价5 000元卖给了丙，且到车辆登记机关办理了过户登记。现乙丙均主张该车之所有权，如何处理?

解析：按物权法的规定，登记之效力大于交付，丙应取得迈腾车的所有权。不过，按照最新司法解释，乙将取得迈腾车的所有权，丙只能向甲主张违约责任。

交付有四种样态：现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。每一种交付均可引起所有权变动。法律行为以外的动产所有权的取得方式有：征收、法院判决、继承、善意取得、先占、发现埋藏物、拾得遗失物、添附等。国外民法中有所有权的时效取得的规定，我国无相应规定。

二、所有权的消灭

所有权的消灭分为所有权的绝对消灭和所有权的相对消灭，前者是指所有权不复存在，后者是指所有权仅对所有人而言不存在了，所有权本身仍存在，只不过是所有者发生了变化，因而，所有权的相对消灭实质上是指所有权的移转。

所有权的绝对消灭可基于以下原因：第一，所有权的抛弃。这是通过法律行为消灭所有权，根据物权变动的公示原则，所有权的抛弃，不动产要涂销登记，动产要脱离标的物的占有。第二，标的物彻底灭失。第三，添附。动产与不动产附合的，动产所有权消灭，其他如动产与动产的附合、混合、加工等，都可引起动产所有权的消灭。第四，征收。因征收不动产或动产的所有权消灭。第五，因他人时效取得而丧失所有权，在承认取得时效的国家，所有权可因他人取得时效之完成而消灭。

应注意的是，按我国法律，所有人死亡，无继承人，也无遗嘱遗赠的，遗产并不成为无主物，而是基于法定移转归集体经济组织或国家所有。

小结

本章介绍了所有权这一最重要的物权类型，所有权是依法对物的全面支配性权利，是他物权的基础。所有权在类别上分为不动产所有权和动产所有权，二者在权利的取得方式等方面有较大差异。一物一权原则决定了一物之上不可能存在两个所有权，但这一原则并不排斥一个所有权为两个以上的人共有，共有有按份共有和共同共有之分，二者在权利行使、产生原因等方面有不同法律规定。建筑物区分所有是对一物一权的突破，在权利的内容及行使方面有其独特性。所有权的取得和消灭可因法律行为而发生，也可以因法律行为以外的事由而发生。

考研、司考提示

本章在考研、司考中的地位并不高，其原因在于相关制度已在物权法总论部分进行了介绍，考研、司考的关注点主要在于建筑物区分所有、共有和不动产相邻关系上。关于所有权的法律行为变动，主要的考查点是一物多卖下的合同效力、产权归属、风险负担和占有保护，这些知识点中，只有产权归属属于本章内容，其他主要涉及买卖合同规则。

模拟练习

一、单项选择题

1.甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为：

A.无须经任何人同意

B.须经乙、丙、丁一致同意

C.须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意

D.须经乙、丙、丁中的两人同意

2.甲乙丙三人按50%、20%、30%按份共有一栋房屋，并出租给丁。对三人关系，下列表述中不正确的是：

A.甲乙丙任何一个人可随时请求分割共有房屋

B.甲对外转让其份额时，乙丙丁有优先购买权

C.若房屋外墙粘贴的瓷砖掉落致行人受伤，甲乙丙对受害人按各自份额承担赔偿责任

D.甲乙可以不经丙的同意，以该房屋设定抵押给第三人借款融资

3.关于业主的建筑物区分所有权，下列说法中哪一个是错误的?

A.小区的物业用房属于全体业主共有

B.小区道路上划出的车位的归属须由业主与开发商协商确定

C.业主大会和业主委员会都是业主行使共有权的组织形式

D.个别业主未经有利害关系的其他业主同意，不得将住宅改变为经营用房

答案：1.A；2.C；3.B。

二、多项选择题

1.可以视为建筑物区分所有权中专有部分的是：

A.车位　　B.车库　　C.露台　　D.屋顶

2.下列关系中可以认定为共同共有的有：

A.甲结婚后，甲的父母出资购买的登记在甲一人名下的房屋

B.乙与其兄共同经营炊饼店取得的财产

C.丙与三位同学合伙经营一家书店取得的财产

D.丁和其父因车祸双双致瘫，丁之妻精心照顾二人三年之久，丁父死后留下的遗产

3.业主委员会可享有诉权的情形是：

A.第三人侵占小区土地

B.某业主不缴纳物业费

C.根据业主大会的决定，解除与物业服务企业的合同

D.要求已解除合同关系的物业服务企业交还物业用房

答案：1.AB；2.BCD；3.CD。

三、简答题

1.按份共有和共同共有的区别有哪些?

2.不动产所有权和动产所有权的法律行为取得方式有何异同?

3.总有和共同共有的区别?

【注释】

[1]按2009年5月14日发布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，专有部分的认定标准有三，除构造上的独立性、使用上的独立性外，还要具备可登记性，实则可登记性仅仅是一个主观性条件，一个物是否能够登记，完全取决于行政机关的决定。