不动产估价

一、不动产估价

（一）不动产估价

1．不动产估价的定义

不动产估价，全称不动产价格评估，是指不动产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点（评估基准日）真实、客观、合理的价格做出的估计、推测和判定活动。

不动产估价现今已发展成为一门学科、一种专门职业、一个行业、一种经济鉴证行为，由于其专业技术性强，事关公共利益，甚至事关人民财产安全，因此，不是任何人都可以从事的，而只能由经过专门教育和培训、具备相应的专业知识和经验的专业不动产估价人员来从事。

2．专业房地产估价人员

专业房地产估价人员是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。因此，专业房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。这里的房地产估价师是指注册房地产估价师。

（二）不动产估价程序

不动产估价项目运作的全过程和工作步骤如下：

■受理估价委托。

■拟定估价作业方案。

■搜集估价所需资料。

■实地查勘估价对象。

■选定估价测算方法。

■确定估价结果。

■撰写估价报告。

■审核估价报告。

■出具估价报告。

■估价资料归档。

不动产估价应当按照上述估价程序进行，不得随意省略其中的工作步骤。在实际估价中，各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互之间可以有一些交叉，有时甚至需要一定的反复。

（三）不动产估价的用途

委托方聘请估价方对不动产进行估价具有不同的估价目的或者用途，根据不动产估价结果所使用的用途，可以把不动产估价分类如下：

■国有土地使用权出让价格评估。

■不动产转让价格评估。

■房屋租赁价格评估。

■不动产抵押价值评估。

■不动产保险估价。

■不动产课税估价。

■征地和城市房屋拆迁补偿估价。

■不动产分割、合并估价。

■不动产纠纷估价。

■不动产拍卖保留价评估。

■企业各种经济活动中涉及的不动产估价。

（四）不动产估价的原则

估价原则是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在对不动产价格形成和变动的认识基础上，总结出的一些简明扼要并在估价活动中应当遵循的法则。不动产估价的主要原则如下：

■独立、客观原则。

■合法原则。

■最高最佳使用原则。

■估价时点原则。

■替代原则。

■公平原则。

对不动产估价的总的要求是独立、客观、公正，这是不动产估价的最高行为准则。在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

（五）不动产估价不是一个精确的结果

尽管在不动产价值评估、不动产资产绩效测算的工作步骤和方法的标准化方面取得了很大的进展，但是不动产评估误差被允许的合理范围仍然偏大。所以说，不动产评估仍不是解决准确的市场价格的好方法。1992年国际企业评估协会的年会中，对64位企业评估师进行了调查，要求这些代表回答“我确信，经过认真评估，对实际价值的估价可以精确到误差不超过正负百分之多少？”绝大多数的答案是估计价值评估的精确性在10%～25%之间，其中出现最多的答案是17%，总平均值为22%。^[17]因此，用任何方法进行不动产估价都不是一个完全精确的过程和结果。

不动产的使用经常处在变化的市场状态中，尽管市场每天的变化都很细微，几乎觉察不到，但是经过一段比较长的时间后，就会很容易看到其中的变化。由于不动产当前的价值与今后的价值密切相关，因此，对不动产潜在变化的认识越多，越是能够准确地评估不动产现有价值。^[18]