不动产买卖（）

——朱某房屋买卖合同纠纷案

因二手房买卖而引起的纠纷在当今很常见，在房屋实际交付，变更房屋产权登记备案之前，卖方违约拒绝继续履行买卖合同，拒绝交付房屋的，买方能否基于合同主张将继续履行作为卖方承担违约责任的方式？卖方如何承担违约责任才算合理、适当？对此，本篇涉及的两自然人之间的二手房买卖合同纠纷案件将为大家提供答案。

申请人 吕某（房屋买受人）

被申请人 朱某（房屋出卖方）

案由 房屋买卖合同纠纷

仲裁机构 北京仲裁委［（2009）京仲调字第0187号］

吕某与朱某经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍于2009年2月28日签订了《购房合同》及相关协议，朱某将其所有的位于北京朝阳区某小区一套房屋卖给吕某。双方就此房屋买卖合同约定了定金条款、首付款支付方式，对双方的权利义务作了相应约定。

合同签订后，吕某支付了2万元定金。事后朱某不愿继续履行合同并表示愿意支付双倍违约金，而吕某则要求继续履行合同，朱某拒领首付款，不配合吕某办理相关房屋过户手续。

故吕某依据合同约定的仲裁条款向北京仲裁委提起仲裁，要求裁决朱某继续履行合同并赔偿相应的经济损失。本案经两次开庭，双方争议较大，案件审理过程中，朱某委托我作为仲裁代理人参加庭审。

在北京仲裁委员会主持下，双方达成调解协议，解除了双方签订的房屋买卖合同及补充协议；朱某向吕某支付各项经济损失，共计14万元；仲裁费由吕某承担。

尊敬的仲裁员：

我受贵委（2009）第0447号仲裁案被申请人朱某的委托，北京中洋律师事务所的指派，担任朱某的仲裁代理人。根据法律规定，结合本案事实，我提出如下代理意见，请仲裁庭考虑。

违约要承担违约责任，这是常识亦是法律的基本规定。但要承担何种形式的违约责任和承担多大的违约责任，则要看合同双方当事人的约定，双方没有约定的，就要看法律规定。就本案而言，双方在补充协议中明确约定了以定金罚则作为违约责任条款，从而确定双方各自的违约责任。依据《合同法》相关规定，定金既是违约责任的一种形式，也是一种履约担保条款。

具体来说，双方在签约时对各自的违约责任都有清晰的认知。对被申请人而言，如果他不想出售该房屋，那么他要双倍返还定金并支付申请人为购房实际支出的相关费用；如果申请人不想买了，所交定金不退并承担被申请人由于卖房而支付的相关费用。

代理人认为，补充协议是双方在平等自愿的基础上，经认真阅读签订的。合同中的违约责任条款是双方当事人的合意，是真实意思表示。我国《合同法》充分尊重当事人的意思表示，只要协议内容不违反法律、法规强制性规定即视为有效条款，约定在一定条件下甚至优先于法定。既然双方约定了违约条款，那么申请人为什么要在约定之外让被申请人承担继续履行的法律责任呢？继续履行是承担违约责任的一种形式，但本案中双方并没有就此进行约定。仲裁庭在确定违约责任时同样不能违背当事人的约定，否则将违背立法本意。

因此，本案被申请人因违约应承担何种法律责任，承担多大的责任是明确且具体的。

申请人抛开合同约定的“定金罚则”而提出让被申请人继续履行，诚然，继续履行是法律规定违约方承担违约责任的一种形式，但是，继续履行合同实际上存在一定的复杂性，涉及诸多细节，因此我国《合同法》对继续履行的有严格的限定。比如规定，在法律或事实上不能履行的就不能适用继续履行。

代理人认为，本案不适宜继续履行，理由如下：1.本案在法律上不适宜继续履行。继续履行是法律强迫当事人作出特定行为。而买卖房屋是一种民事行为，民事行为应遵循自愿平等原则，在被申请人同意按约定承担违约责任的前提下，要求被申请人必须出卖房屋涉嫌强迫交易。2.本案在事实上也无法继续履行。被申请人不想履行合同就不可能配合申请人工作。办理房屋过户手续等工作均无法顺利进行，势必会给执行带来操作难度。3.如果申请人申请得到仲裁庭的支持，那么本案将不能做到定纷止争，案结事了，不仅浪费双方当事人的人力、物力和财力，更不利于社会的和谐和稳定。

综上，代理认为，申请人要求继续履行的仲裁申请属于滥用诉权，依法不应得到仲裁庭的支持。因此产生的仲裁费用应由其自行承担。

申请人曾提出共计约15万元的经济损失。这些损失是否真实存在？如果存在应由谁承担？哪些是申请人造成的，哪些是被申请人造成的，责任的划分必须依照双方的约定和法律的规定，而不是依申请人的申请。可以确定的是这些所谓的损失已远远超出被申请人签约时的预见，有些损失是申请人自行扩大的损失。提醒仲裁庭，依照法律相关规定，申请人要求继续履行与赔偿损失是不能并行的，申请人只能选择其一。如果申请人不变更仲裁请求的话，那么仲裁庭只能就本案是否要求被申请人继续履行作出裁决。如果说申请人变更仲裁申请提出赔偿损失，同样也应按照双方约定的赔偿限额，否则将超出被申请人的合理预见。依照双方约定被申请人如果不履约除要双倍返还定金外还要承担申请人为购房支出的各项费用。代理人注意到申请人主张的为购房而支出的费用仅是预算，一些费用因双方未能实际成交而没有发生。因此，申请人所主张的各项费用是否必然发生，是否认定为实际损失等问题需要慎重考虑。

尊敬的仲裁员，本案诉争至今，历经两次开庭。代理人认为本案事实清楚，法律关系简单，如果说复杂，那就是申请人要求继续履行合同的仲裁申请给本案带来程序上和实体上的操作难度。简单问题复杂化，给双方当事人造成一定的诉累。如果双方按照合同约定的违约条款解决问题，双方损失都将是最小的。公正和效率是仲裁裁判的基石，代理人相信仲裁庭会依照法律和事实尽快审结本案，使纷争得以解决。最后我要感谢仲裁员和本案仲裁秘书为本案所做的辛勤工作。

我的代理意见，恳请仲裁庭给予考虑。

谢意！

仲裁被申请人代理人：北京中洋律师事务所

刘福奇律师

2009年7月6日

本案诉争的大背景是北京房价迅猛上涨且处于上涨初期阶段，合同约定的房屋交易价格远远低于房屋交付时的实际市场价格，正因为此，很多房屋出卖人宁可支付巨额违约金也不愿继续履行合同，出卖房屋。作为卖房人的朱某正是因为此而不愿继续出售涉案房屋，本案纠纷因此产生。本案争议的最大问题是仲裁申请人要求被申请人继续履行合同是否有法律依据，是否具有可行性。

《合同法》第107条对承担违约责任的形式进行了规定——继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。由此可知，继续履行确实是承担违约责任的形式之一。然而，《合同法》第110条对不能要求继续履行的情形进行了明确规定：①法律上或者事实上不能履行；②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；③债权人在合理期限内未要求履行。结合本案具体情况，就涉案房屋买受人的吕某仅是交付了定金，相应地，朱某也仅是收取了定金。在吕某给付房屋首付款时，朱某就及时地予以拒绝。吕某交付房款的义务因为作为房屋出卖人的朱某不配合而无法进行，这就造成了本案出现了事实上不能履行的情形，其次，仲裁庭也无法径行裁决朱某接受吕某给付涉案房款，继续履行合同。综上，可以认定本案存在《合同法》第110条规定的不能要求继续履行的情形，作为守约方的买受人吕某只能要求朱某承担赔偿经济损失这一形式的违约责任。正因为如此，仲裁双方当事人才有可能在仲裁庭的调解下达成调解协议。

我的代理词从民事法律自愿履行即合同意思自治的角度，从继续履行不具有可行性的角度对我当事人应该承担违约责任的合理形式加以论述。经过不断努力，我极大程度地维护了我方当事人即房屋所有权人的合法权益，使本案最终有了完满的结局。

意思自治原则是民法的基本原则之一，亦是合同法的一项极其重要的基本原则。意思自治又叫契约自由，即在不违反法律，不损害社会公共利益的前提下，合同当事人享有充分的合同自由，合同约定完全由合同当事人的意志确定，只要合同当事人对合同约定达成合意，任何单位、个人均不能强加干预。我国《合同法》第4条规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”便是意思自治原则在合同法具体条文中的体现。

我国《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，房屋出卖人违约的，守约的房屋买受人可以主张要求出卖人继续履行房屋买卖合同，配合过户，交付房屋。然而，继续履行并非没有条件，依据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。由此看来，作为违约责任形式之一的继续履行是有条件的。

据此，买受人对房屋买卖合同主张继续履行的，法院一般还要求买受人已经付完全部房款或者有能力一次性付清全部或剩余全部房款。司法实践中，法院一般会要求买受人将待付房款存至法院案款专用账户，确保其具有履行合同的经济实力。如若涉及以银行贷款方式购买房屋而贷款尚未审批通过且买受人无力自行付清房款的，法院一般不会判决房屋出卖人继续履行买卖合同。