不动产估价的方法

二、不动产估价的方法

评估收益性不动产有三种传统的方法：收益法、成本法和市场比较法。每种方法从不同的角度来看待评估问题，并且考虑不同来源的资料。如果可能，评估人员应当使用所有这三种方法评估收益性不动产。三种方法应独立得出评估值，并相互验证以达到反复核实的作用。在一些不动产转让中，使用特殊评估方法时使用的数据资料必须是可靠的，这才能使该方法的评估达到有理有据。在选择最终不动产评估值之前，各种方法的优缺点必须予以考虑。^[19]

（一）收益法

收益法是进行不动产估价工作中采用的最主要的方法之一。它利用了经济学中的预期收益原理，从不动产的经济效益出发来评估不动产价格的方法，在国内外广泛应用于收益性不动产的估价。

1．收益法的概念

收益法就是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的折现率折算到估价时点的现值，求其之和，从而确定估价对象房地产价格的方法。简言之，收益法就是将估价对象房地产所有未来纯收益折算为现值并以这一现值作为其价格的方法。

2．收益法的适用条件

■估价对象房地产未来的纯收益可以以货币计量。

■纯收益的产生是连续的。

■年纯收益在数量上必须是稳定的。

■资本化率是可以确定的。

■取得收益过程中的风险是可以计算的。

（二）成本法

1．成本法的概念

成本估价法简称成本法，旧称重置成本法。所谓成本法，是在求取估价对象房地产的价格时，以开发和建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。成本法求出的价格由各项费用加总而来，因而被称为积算价格。

积算价格＝重新构建价格+折旧。

求取新开发的土地价格、新建的房地产价格和旧的房地产重新构建价格的基本步骤：一是搞清房地产价格构成；二是测算各构成部分的金额；三是将各构成部分的金额累加。

2．成本法的适用范围

■成本法是从房地产的生产费用角度来估价，它特别适用于有重置成本和折旧的建筑物的估价。

■由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多，可采用成本估价法。

■有的房地产特殊性较大，无法在市场上找到比较理想的房地产可作为实物估价参照物；有的房地产既无收益又很少进入市场交易，这些房地产对其估价可应用成本法。

■对于购买房地产中的基地营造房屋或购买房屋，选择成本法较好。

■抵押贷款、房地产拍卖的底价和拆迁签订房地产补偿，特殊房地产的估价采用成本法。

■进行房地产投资收益测算，为可行性分析提供依据。

3．成本法的局限性

■在利用成本法估价时还应注意，必须小心计算必要而适当的费用，不能以个别情况随意加入费用项目。

■成本法的局限性还在于，对于使用期过长或特别旧的房产很难准确评定计量其价值损耗，即折旧；另外，它很难估计由于设计式样等的规格与质量，以及施工人员的素质所造成的建筑物质量上的差异。

■成本法在评估收益性不动产时是相当可靠的。当土地与房地产的最佳使用不同，房地产比较陈旧或市场条件不利时，成本法将有较大误差。

（三）市场比较法

1．市场比较法的概念

市场比较法就是指在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象房地产与较近时期内（一般为5年内）已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，经过各种影响因素修正，得出估价对象房地产最可能实现合理价格的一种估价方法。

2．市场比较法的适用范围

■适用于广泛市场交易的房地产类型，如普通住宅、商业用房、写字楼、空地等。

■适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。

2003，第342页。

【注释】

[1]［美］特瑞斯·M.克劳瑞特等：《房地产金融——原理和实践》，经济科学出版社，2004，第393页。

[2]［美］特瑞斯·M.克劳瑞特等：《房地产金融——原理和实践》，经济科学出版社，2004，第391页。

[3]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社，2000，第452页。

[4]吴福明：《房地产证券化探索》，上海人民出版社，1998。

[5]张永岳：《国际房地产概述》，上海人民出版社，2004，第164～165页。

[6]［美］约翰·P.威德默：《房地产投资》，中信出版社，2005，第100～101页。

[7]张永岳：《国际房地产概述》，上海人民出版社，2004，第166～168页。

[8]改编自［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社，2000，第379～381页。

[9]陈建明：《商业房地产投资融资指南》，机械工业出版社，2003，第82～86页。

[10]陈建明：《商业房地产投资融资指南》，机械工业出版社，2003，第87～89页。

[11]［美］特瑞斯·M.克劳瑞特等：《房地产金融——原理和实践》，经济科学出版社，2004，第418页。

[12]［美］特瑞斯·M.克劳瑞特等：《房地产金融——原理和实践》，经济科学出版社，2004。

[13]［美］丹尼斯·J.麦肯齐、理查德·M.贝兹：《房地产经济学》，经济科学出版社，

[14]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第404页。

[15]［美］丹尼斯·J.麦肯齐、理查德·M.贝兹：《房地产经济学》，经济科学出版社，2003。

[16]［美］理查德·M.贝兹：《不动产评估基础》，经济科学出版社，2002，第1、5页。

[17]俞明轩：《房地产评估》，中国人民大学出版社，2004。

[18]［美］查尔斯·J.雅各布斯：《房地产职业导论》，经济科学出版社，2003，第335页。

[19]［美］杰弗里·费舍、罗伯特·马丁：《收益性不动产评估技术》，经济科学出版社，2001，第28页。