土地资源估价

四、土地资源估价

根据我国国土资源部土地变更调查中的分类，土地的类型包括农用地、建设用地和未利用地。其中，农用地指耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地；建设用地包括居民点及工矿用地、交通运输用地及水利设施用地；未利用地指还没有明确功能用途的土地，如盐碱地、荒地等。^[6]

土地的估价方法包括市场价格法、占有法和净现值法，市场价格虽然最直接，但是实际核算时还难以应用，原因是影响土地的交易价格因素太多，如地理位置、功能用途、附着物等，而且土地的交易量相对于土地总量来说相对较少，有些土地可能没有交易记录，即使有，其价格也不具有代表性。因此，实际核算时通常采用占有法和净现值法，占用法是用政府建设项目征地补偿费来估算土地价值，净现值法往往是采用具体的收益还原法，通常用来估算耕地的价值。根据土地出产物的净收益作为土地资源租金，然后将所有年份的净收益贴现值之和来估算土地的存量价值，一般认为土地的使用年限为永久使用，因此得到估算公式如下：

其中，VL为土地价值，R为土地年净收益，r为贴现率。

本书采用占用法，即用政府建设项目征地补偿费的单价乘上相应类型的土地面积来估算土地价值，我国补偿费的计算方法有两种：一种是统一年产值倍数法，即直接用土地平均年产值乘上一个倍数来计算；另一种是区片综合补偿法，是对土地按地理位置分片给出补偿价。占有法其本质也是一种净现值法（隐含了贴现过程），应该说明的是国家制订的补偿费标准往往偏低，而且比较统一且不经常变动，不能完全体现不同情况土地的价值差异，不能及时反映其增值变化，所以根据占有法估计得出的结果应该是土地价值的下限值。

综合本章所述，对自然资源的估价在缺少市场价格的情况下，估算的结果只是其真实价值的逼近值。不同类型的自然资源其价值形成机理不完全一致，很难对所有类型的自然资源采用统一的估价方法，而且受数据可得性影响，也很难对所有的自然资源进行价值核算。

【注释】

[1]王永瑜：《资源资产估价方法比较研究》，《统计科学与实践》2011年第5期。

[2]王育宝：《非再生资源开发利用中自身价值折耗测算方法研究》，《统计研究》2007年第1期。

[3]王永瑜：《环境经济综合核算问题研究》，厦门大学2006年博士学位论文。

[4]董红：《企业自然环境价值的度量及应用研究》，西安理工大学2009年硕士学位论文。

[5]联合国、欧洲委员会、国际货币基金组织等编：《环境经济综合核算（2003国民核算手册）》，丁言强、王艳等译，中国经济出版社2005年版。

[6]陶楚南：《城乡结合部非农建设用地理性扩张及其机制研究》，华中农业大学2007年硕士学位论文。