第四节 土地资源评估要点
土地种类繁多，根据不同种类的土地其评估方法和侧重点也有所区别。下面简单分析下城市土地评估和农地评估中应该注意的相关事项。(18)
一、城市土地评估注意事项
（一）城市土地评估与城市规划相联系
土地是宝贵的自然资源，是人类赖以生存的基础，也是人类一切活动的载体。而城市规划正是政府调控土地和空间资源的重要手段，保护和协调好城市土地资源，促进土地及空间资源的合理配置和高效利用是城市规划的主要职责。城市规划是土地得到了最佳使用的有力保证，在经济上体现为土地价格在城市用地评估体系中的最合理分布。
在城镇土地评估中，必须根据城市规划的用地规划内容，划分合理的土地等级。城镇土地定级规程要求将土地分为若干评估单元，以确定合理的土地价格。目前，确定单元的常用思路是动态网格法，形状呈方形，和地形地物的边界较难吻合，最终定级需借助人工调整来划定级别边缘。土地价值涉及到许多因素，区位、功能和房屋结构不同，都会造成价值不同。如旧城房屋拆迁，商店、住宅、办公楼的价格都不同，钢结构、混合结构、木结构的价格也不同，特别是当前以及将来基础设施和社会服务设施的配套水平和规划确定的开发要求都直接影响土地的价格。因此，我们进行城市规划时，应该准确掌握地价要素，即规划确定的开发要求，使城市评估与城市规划有机统一起来。
（二）城市土地评估中的土地定级
土地定级对城市土地评估具有十分重要的作用，其遵循主要原则是：分类评估、综合定级、整体评审，各城区与县域要划分开来；首先，从土地利用现状方面考虑，适当关注下近期周围城镇建设的影响；通过市场土地评估，了解本地土地的价值水平，适当参考城市产业布局和城市的空间导向，科学合理的调整和规范的划分土地级别以及估算好当地的平均基价，适当结合区域特点，提出相应的运用方案。
资料的收集与土地的定级要同时展开，评估资料与土地定级必须一次性到位，在以后的工作中再慢慢的相互验证、相互利用。当然，在资料的收集过程中，要胆大心细，保证获取资料的可信度。
分类评估与土地综合定级要结合开展。通过对土地定价的因素和基准地价的影响因素的关系探讨，结合土地定级与土地评价，建立准确的地价模型，并进行适当的修正。运用先进的计算机技术，采用现代化管理手段，对本次土地的评估成果进行分析处理，并最终开发出一套可供以后应用的土地定级评估管理信息系统。(19)
（三）城市土地评估结果的确定
评估结果的确定与评估目的、评估方法的选择、城市土地资产处置方式等有关，要根据评估对象特点综合确定。评估结果可以取几种方法的平均值、众数等，也可以一种方法的评估结果为主，尤其在采用两种方法比较困难，或另一种方法的采用依据不是很充分的情况下，以一种方法的结果为准。则可以解决两种方法的结果相差较大情况下土地结果确定的问题。
城市地产在法律上是归国家所有，是我国重要的宝贵财富，因此，我们必须合理地开发和利用每一块土地，发挥出每一寸土地的经济和社会潜力。例如，国外发达国家的地方财政收入的主要来源就是土地的不动产税。现阶段，我国要加大对地产市场的开发与管理，培育出适应当地的土地金融和土地抵押市场。在土地价格的制定上，当地政府必须依据各自的区位差异制定合理的税费标准，合力地推进土地使用制度改革，达到促进地方财政收入的增加和地区经济的快速发展的双重效果。(20)
二、农地评估注意事项
（一）农地评估与农业可持续发展
农地评估是土地资源评估的一个重要方面，对农地进行合理的评估可以更好地为农业生产和农民科技致富服务。农业可持续发展就是“采取某种方法合理的治理和保护自然基础的方式，也就是通过实行技术革新，达到既可以满足当代人对农产品的需求而又不影响后代人生存发展的资源的可持续利用。”这是FAO在“可持续农业和农村发展的丹博斯宣言和行动纲领”中提出的。现今，农业的可持续发展已经成为各国经济和社会发展的首要而问题在影响农业的可持续发展的诸多要素中，土地的作用无疑是最关键的。简言之，农业的可持续发展就是要通过新的技术实现对农地资源的合理开发和可持续的利用。在怎样处理农业发展和农地的合理利用上，我们必须处理好以下几点问题：第一就是农地资源的分配代际问题，也就是农地的可持续开发和利用问题，在这方面要求我们把保护耕地放在首位，严格规范和限制农地的其他非农用途，保持耕地的土壤肥力，保护农地的生产潜力；第二即是农地资源的代内配置问题，即在各种可供选择的利用方式中，农地资源的合理选取问题，其基本原则是，要把如何提高农地生产效率放在首位。其次，通过集约化和规模化的经营手段，实现在有限的农地资源基础上的合理利用，也就是可持续开发和利用；第三，从农业从业者的经济利益角度考虑，在这个问题上，我们要求把保护农民利益，合理地分配土地效益优先考虑，以增加农民农业生产的积极性。但是，从我国目前的农业发展环境看，还存在着许多问题，比如：对农地的非农占用十分严重、土地非效率利用问题，严重的制约了我国农业的可持续发展。
必须对农地中的农、林、畜进行合理的划分和准确的评估，进行严格的土地审查工作，为农业的可持续发展和国家粮食安全工作提供充分保障。
（二）农地评估与城镇化建设
随着经济的快速发展，城镇化建设的步伐也越来越快。农地评估工作与城镇化建设息息相关。
胡锦涛总书记在党的十七大所做的报告明确提出，我们必须正确处理工业和农业、城市和农村、城镇居民和农民的关系，加大以工促农、以城带乡的力度，使稳妥推进城镇化和扎实推进社会主义新农村建设成为我国现代化进程中的双轮驱动。最近，温总理在几次讲话中都提到，推进城镇化和建设新农村要良性互动。中央经济工作会议和中央农村工作会议对此也提出了明确的要求。城市要为有条件的农民进城转为市民创造条件，同时还要通过以工促农、以城带乡，把基础设施向农村延伸，把公共服务向农村覆盖，使留在农村的人能够共享经济社会发展的成果。
党的十七届三中全会提出土地可以流转，这可以说是一把双刃剑，一方面可以加快城镇化建设，另外一方面，对农地评估工作提出了更高的挑战。
我们必须死守18亿耕地的红色警戒线，对于一些开发区占用农地进行建设的行为要严格的审查，做好相关部门的立法工作。把农地评估放到每个乡镇的重要位置，任何类型的土地流转必须不得改变集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民利益。只有坚持好这三个原则，才能更好地处理农地评估工作和城镇化建设之间关系。(21)
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