土地估价报告

二、土地估价报告

土地估价报告包括“土地估价报告”（即土地估价结果报告）和“土地估价技术报告”两类。“土地估价报告”是在“土地估价技术报告”基础上撰写的，其内容是涵盖在技术报告中的，是土地估价技术报告的浓缩版。因此，在此只对“土地估价技术报告”的内容作简单的介绍。

（一）土地估价技术报告的封面

封面的主要内容如下：

（1）标题。即“土地估价技术报告”。

（2）项目名称。说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“某某县（市）”字样。

（3）受托估价单位。说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出使用估价机构。

（4）土地估价报告编号。说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第某某号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度。

（5）土地估价技术报告编号。说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第某某号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度。

（6）提交估价报告日期。说明土地估价报告提交的具体日期。

（7）关键词。估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度。

（二）土地估价技术报告的正文

1.第一部分：总述

具体包括：

（1）估价项目名称（同土地估价技术报告封面）。

（2）委托估价方。说明该项估价的委托单位或个人。

（3）受托估价方。说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等。

（4）估价目的。说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等。

（5）估价依据。说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等。

（6）估价基准日。说明估价结果对应的具体日期，样式为某年某月某日。

（7）估价日期。说明该项估价工作的起止日期。

（8）地价定义。说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件。应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。

（9）需要特殊说明的事项。说明：有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理必须及时说明原因或依据；其他需要特殊说明的问题。

（10）土地估价师签字。由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号。

（11）土地估价机构。由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构。

2.第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析

具体包括：

（1）估价对象描述。包括土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况。土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准。土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度。

（2）地价影响因素分析。说明影响估价对象地价水平的因素，包括一般因素、区域因素、个别因素。

3.第三部分：土地估价

具体包括：

（1）估价原则。简要说明该项估价所遵循的主要原则。

（2）估价方法和估价过程。要求详细、具体说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程。

（3）地价的确定。

①地价确定的方法。要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

②估价结果。应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用汉字大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价。

4.第四部分：附件

附件应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物）、用途及利用特点、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利中的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。

在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证）等进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章。