农用地抵押价格、农用地交易价格、农用地拍卖价格

二、农用地价格

（一）农用地价格内涵

农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能实现的价格。

农用地有生产能力与收益能力之分。生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，由农用地内在潜力决定的土地自然产出能力与社会经济投入水平共同作用所能实现的单位面积经济产量；收益能力则是指用产值度量的单位面积土地的产出水平，一般用纯收益来表示。纯收益是按照一定的土地利用方式，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益（即产量乘以农产品价格）扣除土地使用者在生产经营活动中所支付的年平均客观总费用后的剩余额。产量取决于农用地的生产能力，价格则遵循市场规律，生产成本因农用地的区位条件（交通、生产技术、距市场远近等）不同而有区别。因此农用地的价格主要是由收益能力所决定。

农用地既是一种自然资源（土地物质），也是一种社会经济资源（土地资本），即它不仅能产生经济效益，而且还能产生生态效益和社会效益，因此，农地收益价格应该是农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格三者之和。在农用地交易过程中，真正能够让渡并能使受让方得到的权利，主要是农用地直接的经济收益权。农用地作为一种社会化产物，它的所有者或使用者却无法完全实现其收益权利，同时也没有办法对其进行有效的数值衡量。因此，农用地社会收益价格和生态收益价格是外溢的。就目前来说，农用地交易价格主要是农用地直接经济收益权价格。

（二）农用地价格体系

按照不同的分类方式，农用地价格体系主要分为以下几种。

1.按农用地价值属性划分的地价体系

（1）农用地资源价格。农用地作为一种生产资料，参与农业生产过程并为社会提供日益丰富的农产品。农用地的这种生产力在市场上的实现即为农用地的资源价格。

（2）农用地社会价格。农用地社会价格主要包括农用地对农民所具有的就业、生存保障价值和对社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能所具有的价格之和。

（3）农用地景观生态价格。根据土地外部性理论，农用地作为一个特殊的土地利用类型，具有景观生态价值。将农用地的这种价值货币化即为农用地景观生态价格。

2.按农用地产权关系划分的地价体系

按农用地产权关系的不同，可以将农用地价格划分为农用地所有权价格和农用地使用权价格。

3.按不同的估价目的形成的地价体系

（1）农用地承包价格。指在正常条件下承包年期内的农用地使用权价格。

（2）农用地转包价格。指在正常条件下转包年期内的农用地使用权价格。

（3）农用地拍卖价格。指通过拍卖方式确定的农用地使用权价格。

在我国现行的制度下，只有依法取得的“四荒地”的使用权才可以进行拍卖，所以农用地拍卖底价评估标的一般是“四荒地”的使用权。

（4）农用地抵押价格。指在以农用地使用权为抵押物所设定的抵押关系时的农用地使用权价格。

在我国现行的农地制度下，只有依法取得的“四荒地”使用权才可以进行抵押。

4.按农用地价格类型划分的地价体系

（1）农用地基准地价。农用地基准地价是指针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同土地利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

（2）农用地宗地地价。农用地宗地地价是指具体的某一宗农用地在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。