不动产管理

二、不动产管理

（一）不动产管理的三个层次

不动产管理的三个层次的作用。尽管物业管理是传统不动产管理职能的中心，但资产管理和组合投资管理已经扩展了广义的不动产管理职能的范围，以迎接更大范围的挑战，来适应经济的变化和社会对建筑空间需求的变化。物业管理者、资产管理者和组合投资管理者的作用是相互关联的。在一个小型的组合投资里，同一个人甚至可能同时扮演这三种角色。^[11]

图4－2显示了对于大型不动产组合投资而言，物业管理者、资产管理者和组合投资管理者彼此之间的关系。由于每个组合投资是不同的，物业管理者、资产管理者和组合投资管理者之间相对的职能范围会由于组合投资构成的不同、专业人员的经验和能力的不同而有不同程度的扩展或缩小。

图4－2　物业管理者、资产管理者和组合投资管理者之间的关系

资料来源：引自［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第480页。

（二）不动产管理的职能^[12]

不动产管理的基本职能包括制定管理计划、制定预算、营销和出租、收取租金、反馈客户信息、保存会计和运营记录、实施建筑物的预防性和补救性维护、管理员工、进行风险管理相关工作、进行保险、管理不动产税的评估以及日常保持项目价值的工作。

不动产管理的三个层次为了共同的目标——提升物业的价值协同工作。有时一个管理者可能会履行其中两个甚至三个层次的不动产管理职能。然而不动产管理的三个职能是有区别的，各自独立并且存在着内在关联。表4－1列出了物业管理者、资产管理者和组合投资管理者的主要职责。

表4－1　物业管理者、资产管理者和组合投资管理者的主要职责

资料来源：引自［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第481页。

1．物业管理

物业管理关注资产的日常运营。物业管理者通过对资产所在的竞争性子市场情况的详细把握，将贯彻执行资产管理者的战略意图，而这些战略意图是为了实现组合投资管理者的目标。物业管理者的工作在工作现场，与支付租金的客户构成最基本的联系。现场物业管理者有时被称为现场管理者。物业管理者的主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

2．资产管理

资产管理与物业管理相比关注的范围更为广阔，资产管理者的工作通常不在现场，他们通常聘用多个物业管理者来管理许多不同的物业。资产管理者一般按照物业类型、地理位置及两者结合的分类原则来管理物业，如纽约的写字楼或中西部的公寓。资产管理者已经非常专业化了，比在现场的物业管理者具有更广阔的视角。资产管理者作为所有者即投资者的代表，管理物业管理者。更明确地说，资产管理者通过监控物业的表现来聘用、解聘和调配物业管理者。资产管理者监督物业管理者的行为，指导物业管理者的投入来实施自己的战略规划，以便使这些物业在所处的子市场内得到资产价值的最大化，使之符合组合投资管理者的目标。物业管理者喜欢翻新改造，为资本性改良花钱。这是由于管理更好和更新的物业更为便利，可以减少物业管理者工作中的麻烦。所以资产管理者需要通过考察这些资本性开支，是否能够给物业带来更大的价值增值，以此来决定是否为物业管理者提供这笔开支。

3．组合投资管理

组合投资管理关注的范围更广阔，包括理解和执行所有者的投资目标，评价资产管理者的表现，对资产管理者提出的为了维护房地产的建筑结构和保持它的竞争地位所必须进行的资本性改良做出决策。组合投资者以风险控制和调整后的组合投资回报最大化的目标来管理资产，并详细制定和执行一个组合投资战略。组合投资管理者监督物业的获取、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向投资者汇报。在一个大型的组合投资中，组合投资管理者会在物业类型和地域上努力地分散投资，以减少组合投资者的风险。与资产管理者要确保物业管理者所提出的资本性开支是否与正确决策相同，组合投资管理者通过评估确保资本性改良决策的正确性，同时必须协调不同的资产管理者以平衡整个组合投资的现金流量和支出。组合投资管理者还需要决定在合适的时机出售物业。资产管理者和物业管理者常常会钟情于拥有的物业而不愿意出售，因为如果物业被卖给那些只愿意雇用自己的管理团队的新投资者，原来的资产管理者和物业管理者就会被解雇。对组合投资管理者的评价是基于组合投资的绩效，因此组合投资管理者不大可能钟情于某个物业。

（三）不动产管理的目标是不动产价值最大化

房地产开发被定义为选择一个创意并将其转化成砖头和水泥的过程。一旦房地产开发完成，就轮到三个层次的不动产管理来实现可行性研究所预测的现金流，并维护建筑结构以保持项目的长期获利能力。为了完成任务，不动产管理的三个层次都必须认识到问题的关键：最终是消费者创造价值，砖头和水泥仅仅是用来满足消费者的工具。

不动产管理从开发完成或者获得物业开始一直贯穿于物业的整个生命周期中，其中包括更新改造和最终的处置，这是不动产管理的三个层次物业管理、资产管理和组合投资管理者的主要职责。尽管三个层次的管理职能相互交叉重叠，但是它们都是以不动产价值最大化为共同目标。

不动产资产的有效管理者是通过组织和协调所有的工作，使投资者的不动产组合投资的价值最大化。因此，不动产管理的三个层次应该自发地对变化的市场需求做出反应，并满足投资者和所有者的目标要求。

资产管理和组合投资管理在不动产管理中的作用一直在发展和加强。资产管理者在同物业管理者之间的关系中保持主导权，组合投资管理者在开发或者收购资产、整个生命周期中的产品定位和适当时机的资产处置中发挥着更为积极主动的作用。这有利于长期投资者提高每一宗不动产资产的价值。

（四）企业不动产管理主要充当资产管理者和物业管理者的角色

持有不动产的企业分为两类，以不动产为辅助业务类型的企业和以不动产为多种经营类型的企业。两者在不动产市场上充当不同的角色，承担不同的职责。

以不动产为辅助业务类型的企业主要充当物业管理的角色，他们最擅长的是以不动产为载体的生产经营和服务。例如大型零售企业、饭店等。

以不动产为多种经营类型的企业主要充当资产管理者的角色，简单的物业管理由企业承担，例如工厂厂房类物业管理，复杂的物业管理大多由企业外包出去，由企业的战略联盟伙伴管理。

不动产多种经营的资产管理者获取现存不动产投资利润，是通过三种基本途径创造出来的：在极好的条件下购买物业，在持有期间以现金流量的现值最大化的目标来经营物业，以及在合适的时机出售物业。资产管理者代表个人投资者和机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业所有者的角色工作。^[13]