不动产登记业务管理系统

不动产登记业务管理系统_不动产登记信息系统设计与实践

不动产登记业务管理系统实现对土地、房屋、林地、草原、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。

不动产登记业务管理系统依托于政务基础平台并与不动产登记数据管理和信息发布系统衔接，主要实现不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联，以及信息查询、汇总、显示、分析，实现不动产图形数据的综合查询、同步更新与管理维护功能，即在不动产登记业务管理系统中，可通过Web地址链接的方式，访问不动产登记数据管理系统。

5．3．1　系统总体设计

登记管理是不动产登记局的核心业务，其主要业务是依照国家法定程序将不动产的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况进行登记，代表国家为不动产单元的权利人颁布房产的不动产产权证及不动产证明，实现不动产对权利人的权属关系。

系统要求的以图管地、以图管房思想，在宗地（宗海）及楼盘表上开展各项登记业务，主要包括首次登记、转移登记、变更登记、他项权登记、其他登记等几大类；能实现权证配图自动套打；能实现档案影像化流转功能；楼盘表能清晰地反映不动产的各种状态，能以图形直观展示。同时系统需实现从收件开始到发证为止的整个流程功能，以及基于各业务模块产生的中间数据和最终的产权产籍档案，实现数据监控和分析功能，对数据的产生、异动和灭失进行监控与分析，为市场预警机制的建立和决策分析系统的实施奠定数据基础。

结合现有分析，不动产登记业务管理系统从功能上划分为楼盘表管理、登记业务、GIS模块、综合查询、登记簿管理与查询、统计分析、系统管理七大模块。其中各大模块还可以进行细化。详细如图5-14所示。

图5-　14　系统总体功能结构图

登记管理业务是典型的行政审批流程，包括收件、派件、办件、审核、缮证和归档等处理节点。对于审批流程的每一个节点，都要记录每一个节点上的各类相关操作。如收件节点要记录收件和计费操作，审核时记录填写审核意见，缮证时记录发证人信息、所发证件的操作等。登记业务在整个审批流程中还要记录登记业务的流转情况，如受理时间、受理人、终审的提交时间和提交人。

登记管理业务在办理过程中要查询新建商品房备案业务中的合同信息、存量房备案中的信息，以及从业主体管理、项目管理和测绘与成果管理中的数据。

5．3．2　系统功能设计

不动产登记业务管理系统主要进行不动产登记业务办理，需要有完整和完善的不动产登记业务办理流程，各个环节相互关联，且方便用户使用。

5．3．2．1　业务办理箱设计

业务办理箱主要分为待办箱和已办箱，用户还可以新建自定义业务箱。

1）待办箱

待办箱显示等待办理的业务（图5-15）。

图5-15　不动产登记信息管理平台待办箱

用户可在待办箱列表中查看每个项目的当前办理节点，并进行案卷继续办理以及案卷的流转移交。

待办箱也支持用户进行案卷状态的筛选、案卷的条件搜索。

2）已办箱

已办箱可以查询已经办理过的案卷，提供案卷详情浏览、案卷查询、案卷撤回重办等功能。

5．3．2．2　不动产登记流程设计

工作流定制：提供《不动产登记暂行条例》中规定的所有业务类型，能够根据本地不动产登记业务管理实际，灵活定制各类不动产权利类型与登记类型的申请受理、审核、登簿、缮证、归档等业务流程（图5-16）。充分理解不动产登记业务，对不动产登记的设立、变更、转移、预告、更正、异议、注销等登记都有完善的流程设计。

5．3．2．3　登记收件和受理

1）登记收件

登记收件时，需要录入或者导入基本的收件信息，并创建唯一的案卷编号。同时进行收件审核，确定是否予以受理。

登记收件时，能够根据宗地号或者原证书的二维码读取原证信息，收件人员可以直接浏览到相关登记记录，包括该宗地上的房屋、土地、林草等不动产单元的登记情况；能够在同一个页面进行信息土地和房产登记信息的录入，实现房产、土地流程合一，统一受理（图5-17）。

图5-　16　工作流定制

图5-17　登记收件功能

登记收件功能需进行业务受理逻辑控制，不动产登记信息管理平台在正式办理登记之前即可查询不动产登记单元或不动产登记权证的有效性，验证是否可办理、是否存在查封抵押、是否有业务正在办理等情况，一旦有不合理情况，系统能进行提示（图5-18）。

图5-　18　不动产登记逻辑控制

2）资料输入

资料的输入能够根据不同登记事项自动提取对应的必需收件材料，能够提供用户收件材料查看窗口，能够结合现有各行业热门的身份证扫描仪、二维码识别、电子签章等技术，提供用户身份证信息快速读取接口，能够根据前置库获取的楼盘信息，建立虚拟的楼盘表，以此为载体，挂接案卷，能够根据楼盘表查询不动产的相关业务、权属等信息。

3）登记受理

提供登记受理功能模块，支持根据办理人员不予受理，打印不予受理通知书（图5-19）。

图5-19　登记受理功能

业务办理：采用工作流驱动的OA办公审批系统，全面覆盖不动产登记的所有业务，集成CA认证、电子签章、二维码扫描、身份证扫描等技术，为不动产登记全流程提供服务，实现不动产登记日常业务的网络化、透明化、柔性化和规范化管理。

楼盘表管理：系统根据楼盘实际规划与布局，具体到每一栋、每一层、每一户，建立虚拟的楼盘表，通过简单的选择点击，就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现（图5-20至图5-22）。

图5-20　主界面

图5-21　业务办理

图5-22　楼盘表管理

5．3．2．4　审核审批

提供科学合理的审核审批流程，且在审批过程中能够查看审批案卷的相关办理信息、附件材料信息、图形信息。

5．3．2．5　收费环节

案件移交到收费节点后，收费人员根据单据核对费用和缴费人信息，打印业务收费清单，并收取费用。

能够进行收费项目配置、收费标准配置，能够根据收费项目和标准自动计费，并能够打印收费单。

5．3．2．6　登记成果

在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》《不动产登记簿证样式（试行）》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等。

能够以WebGIS端展示各种登记成果，及不动产登记业务办理过程。

内置不动产登记证件表格模板，能自动生成权证、登记簿等，所有的表证模板支持调整，能根据地方特色进行自由定制。支持权证及配套材料单个或批量打印输出，能实现权证套打输出（图5-23、图5-24）。相关成果可批量输出为PDF文本，如果PC机连接了打印机、放置了套打模板，可直接打印成册。

5．3．2．7　综合查询

综合查询模块为不动产登记管理部门实现本辖区内不动产调查数据和不动产业务情况的查询、汇总和统计分析。查询与统计模块提供以下查询服务内容：基础数据、台账、权利人数据、各类审批流程的过程与结果、报表、图形数据等。

不动产登记信息管理平台提供对不动产登记案卷（属性）相关的查询，通过Web链接的方式与不动产登记数据管理系统衔接，实现对不动产空间数据的查询。不动产登记信息管理平台为不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。

图5-23　登记簿——房屋所有权登记信息

图5-24　不动产Web图形发布系统

支持空间图形和属性的互相查询跳转；每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情。

不动产综合查询：查询不动产单元的不动产权、抵押权、查封、预告、异议、地役权登记信息，可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、登记时间等不同条件进行组合查询。查询结果具有历史回溯功能，可查看对应不动产单元的历史信息（图5-25、图5-26）。

图5-25　不动产综合查询（一）

图5-26　不动产综合查询（二）

不动产登记簿册管理：不动产登记电子簿册自动存档管理，可自定义查询一宗地上所有不动产单元的不动产登记簿（图5-27）。

图5-27　不动产登记簿册管理

不动产登记信息上报：能够准确、安全、可靠地向上级单位实时报送符合国家标准的不动产登记信息。

5．3．2．8　综合统计

综合统计模块具有如下功能：

（1）提供工作量统计功能，方便管理员统计案卷办理数量（图5-28）。如可统计每个工作人员的办卷数量，可统计某个时间段内的办卷数量，可统计某个辖区的办卷数量，可按照不同的业务类型统计办卷数量，还可以组合以上条件，统计更加精细的工作量。统计结果以列表的形式列举，能导出为表格或文本保存，能对不同类型的案件以饼图等形式直观展现。

（2）提供不动产登记各专题信息综合统计功能。主要包括分级别的不动产登记信息汇总、房屋登记信息汇总、林权登记信息汇总、草原登记信息汇总、海域登记信息汇总，满足各主管部门对辖区内不动产登记情况的多种统计分析的需求（图5-29）。

图5-28　工作量统计

图5-29　二级分类面积汇总

（3）提供完善的按照各种统计条件和方法进行统计的功能。用户可以设置统计条件，对业务办理情况进行统计。

5．3．2．9　系统管理

内置的系统管理模块，面向于用户个性化的定制，使用户完全可以根据工作需要定制自己的操作对象、数据字典、操作界面等，管理员可以通过系统管理模块进行网站相关参数的设置、角色权限的分配、企业用户的管理等各种管理操作。

采用SOA架构，融入工作流和WebGIS技术，实现不动产单元的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型的不动产登记业务统一办理，实现流程业务与图形信息一体化管理，为各级不动产登记机构提供登记全流程信息化服务。

流程与图文一体化管理是指将图形信息与登记审批业务案件挂接，在案件办理过程中，通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到该不动产单元所在精确地理位置及相关详细信息，实现图形辅助不动产登记业务的审批（图5-30）。如果Web端同时发布影像，可套合影像查看，更加清晰明了。

图5-30　审批过程中查看图形

5．3．3　与其他系统的接口设计

登记业务管理系统与其他外部系统存在各类业务访问接口，如登记业务管理系统既提供登记数据给新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统，又需要从以上两个子系统中获得合同数据，所以需要登记业务管理系统提供相应的数据访问接口供其他业务系统调用，还需要提供可以访问其他业务系统数据的接口，以采集关联数据，方便业务处理。需处理好登记业务管理系统与其他各业务系统及相关支撑软件与房产相关系统之间的接口。