积极管理的不动产投资策略

二、积极管理的不动产投资策略^[32]

（一）不动产类型投资策略

不动产类型投资策略是基于通过人口统计和经济调查，预测和判断某种类型不动产的业绩表现将长期胜过其他类型不动产的业绩表现。例如，调查研究显示办公不动产的前景看好，而且该类型的长期业绩表现将会优于零售、公寓和仓储等不动产类型，那么投资者可以将办公不动产作为一个优先投资的不动产类型，重点专注于在这个不动产类型投资。在选定投资的不动产类型后，投资者需要招募特定不动产类型的专家，不断形成和提高特定不动产类型的投资管理的核心能力，并在特定城市和地点购买特定的不动产。

（二）逆向投资策略

逆向投资策略是基于一些重要的经济、技术和其他事件，使某种类型不动产的投资前景暗淡并“失宠”于投资者。逆向投资者认为，投资者对负面消息容易产生过度反应，并会超卖利空的不动产。例如，现在许多投资者认为，由于直销和电子商务的发展可能会对零售商业不动产造成很大的负面影响。如果大多数投资者都认为零售商业不动产投资将会表现不佳并出售资产，逆向投资者可能就会等到这些零售商业不动产的价格达到很低的水平时去购买，期望在其他投资者意识到此种不动产类型被超卖后，价格将会回升。

（三）市场机会投资策略

市场机会投资策略是基于在判断和认识了某种类型不动产在不动产周期中所处的阶段及未来的经济形势后，一些投资者能够预测何时购买和合适出售不动产的时机。例如，如果投资者预计由于市场供应过剩，而使某一特定市场的不动产类型的价格会进一步下滑，那么市场机会投资者可能会寻找并等待时机，在市场已经明显渡过了其经济周期的底部，正处在恢复阶段的，不动产空置率和租金将会明显改善时，进入该市场投资购买不动产，期望随着市场价格周期的回升而从中获利。市场机会投资策略同逆向投资不同，逆向投资者容易对诸如电子商务等外部事件做出反应，而市场机会投资者在对不动产市场进行评估时，倾向于强调当前的供求关系或经济周期形势。许多市场机会投资者还认为，在某种类型不动产市场达到顶点时将它们售出，并在不同的市场购买一种不同类型的不动产。这种时机的变化有时被称作不动产类型的循环策略。

（四）增长投资策略

增长投资策略的立足点是：通过调查研究发现市场中有些不动产很可能会出现高于平均水平的大幅价值增值。采用增长投资策略的投资者认为，经济形势的变化有利于特定市场扩张进而带动特定不动产需求的增长。增长投资策略在很大程度上依赖市场调查研究的结果以及对经济环境、技术进步及其对所有不动产类型产生影响的理解和判断能力。例如，预测电子商务和技术进步可能会对一些战略地理位置的仓储不动产有利。增长投资者会寻找这些战略位置，向仓储不动产投资。在购买这些不动产时，增长投资者期望有更多的投资者会发现这一市场和投资这些不动产，从而推动价格上升，使不动产价值产生超乎寻常的增值。因为这些市场的扩张与收缩同推动空间需求的行业息息相关，所以使用此种策略的投资者要承担比平均水平更大的风险。

（五）价值投资策略

价值投资策略更多的是基于一种可靠真实的业绩调查研究方法，发现那些一直被投资者忽视的不动产。根据详细认真的调查研究，价值投资者试图找到能够产生高于预期收益、具有更大增值的不动产。例如，价值投资者可能喜欢投资位于中央商务区并长期向大型公司客户出租的写字楼。在这种情况下，由于承租人是一些有着良好信誉历史的大型公司客户，因此租金收入会更有保障。而且因为许多租赁合同可能很快到期，这会有利于出租人提高租金。在执行这些策略时，投资者把主要注意力集中在一些被其他投资者忽视、价值被低估的不动产上。

（六）不动产规模投资策略

不动产规模投资策略是基于投资者专注于一种不动产类型中的一个分类，从而带来规模经济。规模投资者认为他们能够更好地了解承租人——用户的经营，因此能够更好地理解此分类中对空间的需求。所以，规模投资者会专注于一种不动产类型的一个分类，使在出租和管理此类不动产的时候能够节约成本和降低费用。例如，规模投资者可能会选择只投资居住区和社区规模的购物中心，而不投资更大规模的地区购物中心；或者规模投资者偏好投资郊区的小规模低层写字楼而不是位于城市中心的高层写字楼。规模投资者认为能够更深入地了解和把握这些不动产分类市场及其承租人的需求，会给投资者带来规模经济，比投资更复杂的不动产类型产生更多的收益。

（七）套利投资策略

套利投资策略是基于发现相同不动产在不同市场上购买者愿意支付不同价格的能力。例如，使用套利策略的投资者直接从私人交易市场购买不动产，再通过创建一个公开交易的证券，如不动产投资信托，获取回报，并向公众发行股票。在这种情况下，当不动产投资信托股票的总市场价值超过个别不动产的购置费用加上发行股票的费用时，套利投资者就实现了绝对的套利回报。

（八）周转投资策略

周转投资策略是基于发现市场机会的投资者通过改变和修改现有不动产的用途，可以获得成功的投资收益。周转投资者可以通过以下途径获得增值机会：

1．购买大量表现不佳或管理不善的不动产

周转投资者经过一段时期的租赁经营、集中翻新改造和加强不动产管理后，可以一次卖掉这些价值增值的不动产，使所有不动产出售的总收入超过最初购买的总成本。

2．购买在业务中含有大量不动产的不动产密集型公司

这些不动产密集型公司可能没有发现它们所拥有的不动产的市场价值并没有真实地反映在其业务经营的价值中。在这种情况下，增值机会投资者可能会意识到，这些企业的商业价值和不动产价值是分离的。通过购买这些公司然后再将其不动产售出，就可以获得回报。只要回租维持业务经营所必需的空间。如果成功的话，那么在进行分离后，不动产价值和商业价值会比原先结合在一起的资产价值更大。

3．购买需要修理、升级改造和重新配置的不动产

此类投资计划的成功通常取决于购买不动产时贴现的能力。把握这种机会需要投资者具有对不动产进行升级改造、更新修理或重新配置的管理能力，例如从办公用途改变为零售用途。这种投资的成功还依赖于成功的退出策略和市场承受能力，例如市场接受重置财产的能力、购买者筹集资金购买这些资产的能力。

（九）绩优或蓝筹不动产投资策略

绩优或蓝筹不动产投资策略锁定“蓝筹”不动产进行投资，也就是说，只购买表现突出、地点优良、知名度高的优质不动产。虽然与上述的价值投资相似，但是投资优良资产的不动产投资者认为，具有独特的历史、建筑风格以及位置优势的不动产，如帝国大厦、洛克菲勒中心、跨美中心、美洲广场、水门大厦等，被证明非常有利于进行长期投资，并且能够经得起时间的考验。