企业不动产的资产管理

一、企业不动产的资产管理

（一）企业不动产的管理不足^[1]

虽然不动产在企业的资源中占据重要的地位，但是企业较普遍地存在着不动产管理不足的问题。企业的决策顺序忽视了企业的不动产，是造成企业不动产管理的不足的原因。

1．企业不动产的管理不足

美国的研究表明，虽然不动产在企业资产负债表中占有重要地位，但是只有40%的美国企业清晰地、连贯地对企业不动产的业绩表现进行评估，只有20%的企业管理不动产是为了盈利，并且在努力赶上和超过企业在其他投资上获得的投资回报率。实际上，大多数企业从来都把不动产视为企业经营的必备成本，在决定是租用还是购买不动产的初始分析之后，就把购入的不动产记入资产负债表，然后就基本上忽视了它的存在。鉴于企业不动产的绝对量和相对量都非常巨大，对企业不动产管理的不足已成为一个严重的问题。

2．企业的决策顺序忽视了企业的不动产

企业进行不动产决策事宜的顺序大致如下。由于企业的决策顺序忽视了企业的不动产，结果造成企业不动产管理的不足。

■企业决定需要额外空间。这通常是与经营相关的更大的资本预算决策的一部分。通常，这个经营决策本身独立于相关的财务决策。

■企业的这个空间需求交给企业不动产部来落实。在有不动产职员的企业，不动产部会积极参与最初的资本预算的决策。

■不动产部为了这一空间需求而与主要的建筑商或开发商或者不动产经纪人联系，并且雇用这些专业人员来提供服务。这涉及一个投资决策，但是核心是公司投资者的适应性和余额头寸。重要的派生问题是声誉、重要的客户关系和潜在的周边开发带来的利益。

■不动产专业人员或者公司型投资银行提供专业咨询。

■不动产部选择最能满足所有目标的一个财务方案。最后的选择将类似于苹果与橘子的比较，没有好的办法去评价和选择方案的风险，或者去调整各方面的成本。

■不动产记入企业资产负债表，然后被忽略。

（二）企业不动产的隐藏价值

企业不动产存在着隐藏价值的问题，不动产的隐藏价值导致企业股价下跌，从而使并购具有隐藏价值的企业成为有利可图的生意。

1．企业不动产的隐藏价值问题

不动产存在的隐藏价值是下述因素的一个函数：资本市场环境的变化、企业预期的变化、企业使用不动产的用途变化、税收和会计方法的变化等。^[2]

■会计惯例要求企业根据成本记录不动产，结果企业的资产负债表反映的是不动产的账面价值。由于账面价值是以成本为基础的，它等于不动产最初的购置成本减去累计折旧值。这就使投资大众可能不知道企业持有的不动产的市场价值，或者至少很难确定这一价值。结果不动产的价值被“隐藏”了起来。因此，许多分析师认为，企业的股票价格可能没有反映出该企业拥有的不动产发生的高于一般水平的升值收益。

■资本市场的变化影响了不动产的价值。资本市场的变化是通过不动产的资本化率相对于其他资产的资本化率的变化，来影响不动产的价值。

■企业预期回报的变化或者风险显现的变化导致企业经营预期的变化，也影响不动产的价值。在企业经营预期很差时，不动产的预期回报就可以证明不动产所有权（与租赁相对应）的合理性；但是当企业预期上升时，就可以证明不动产租赁的合理性。

■不动产的用途变化导致潜在价值的上升，这取决于市场中最适合企业业务的空间价格和当前市场上现存空间的租金水平。企业精简或重组以后，许多企业大都把一些储藏室的物件搬进大仓库，并且把地段较好办公楼的地上部分租给外部租户。

■税法的变化对不动产价值具有很大的影响，财务会计准则中的会计变化加剧了这一影响。

在不动产即使是收益型不动产的定价时，还存在着另一个潜在的问题。会计折旧额一般高于实际的自然折旧额，因此，房地产公司公布的收益情况通常不能充分反映经营现金流量的实际数额。以至于如果证券市场根据利润表做出反应的话，就理所当然地低估了不动产价值，从而将使企业面临着入侵者的收购行动。但是，如果市场仔细分析其收益，洞察其现金流量状况，则可以避免会计惯例导致的不动产低定价的问题。

除了市场无效率之外，信息和管理方面的问题都可能造成股价与不动产表面价值之间的不一致，企业披露的信息中很少有不动产的收益。对于不动产资产比较分散的大型工业企业，投资者用于考察资产价值的成本会很高。由于缺乏随着企业不动产的周边市场环境变化而变化的积极的不动产管理，可能导致大量的不动产价值未能被管理者和投资者所发现，结果没有在股价中完全反映出来。

企业不动产的升值会造成企业不动产存在隐藏价值，这给企业管理者和不动产管理者提出了一道难题。

2．不动产的隐藏价值导致企业股价下跌

企业不动产的隐藏价值问题可能导致企业的股票价格的下跌。

■企业以不动产的现行市价获取抵押贷款，但是不动产在资产负债表中体现的是账面价值，结果资产负债表就出现了“失真”。由于借款与账面价值比率高于借款与市场价值比率，企业账面上的资产负债率高于其实际资产负债率。因此，抵押贷款提高了企业按资产的账面价值计算的总负债率。这样一来，使股东或者投资者误认为企业的风险水平较高。如果有投资者认识到这种失真的差异而试图接管该企业，这是收购者愿意支付高于现行股票价格的溢价的原因。

■外部投资者分析查证企业不动产存在着隐藏价值的实际情况，特别是在管理者不知道其持有不动产的真实价值，或者清楚地知道但管理者未能有效地与投资者沟通的时候，结果相对来说实际不动产的购置成本显得高，就会造成企业股价的下跌。

■投资者经过分析预计，企业未来不能保持目前水平的现金流量，所以对预期的不动产价值大打折扣。当投资者认为管理者无意销售或开发不动产时，例如，如果某宗土地的价格大幅攀升，但经营者却没有计划利用这一有利机会，投资者就可能给这一开发选择权定以很低的价格。毕竟，投资者并没有实现隐藏价值的实际控制权。

■管理者继续坚持按照目前的用途经营不动产，而实际上，该不动产存在着更有价值和边际利用率更高的使用用途，由于管理者没有给市场发出任何企业将销售或改变该不动产用途的信号，那么该企业的股价将会大跌。^[3]

3．不动产的隐藏价值导致有利可图的并购

在实际的不动产经营中，除非定期对不动产进行估价，不然就连企业的管理者可能都没有意识到自己拥有的不动产已高于其账面价值了。因此，管理者可能会因为没有正确认识不动产的真实价值而不能有效利用空间。

其他投资者可能会洞察到该不动产的实际价值以及它未得到最佳利用的事实，从而采取措施接管该不动产。此后，新所有者会卖掉不动产，将企业经营转移到别处。这就使不动产价值被低估的企业很容易受到入侵者的攻击，并购者可以廉价接管企业，然后卖掉这些定价较低的资产，从中获利。

（三）不动产的资产管理^[4]

1.企业需要不动产的资产管理者

企业需要其不动产的资产管理者，即从不动产使用者的角度来思考问题的资产管理者。企业要求资产管理者来协调不动产管理者的职能与使用者的需求这一基本关系，即以最低的成本满足空间需求的目的。从企业角度来看，企业资产管理者的工作业绩取决于管理指挥各不动产管理者所创造的不动产价值增值。企业管理层也必须有一个体系来把各不动产的预算综合起来显示在企业的每股收益上，正如机构投资者的预算把各不动产的预算综合起来以确保资产组合的目标实现一样。

通过企业的激励机制，在不动产资产的融资方式以及重要的不动产管理的时间安排上，实现最优化。企业资产管理者必须注意企业的空间需求，并提出最优的财务计划。企业的空间需求有时可以通过租赁得到最大的满足，有时则通过购置所有权得到最大满足。利用租赁或者购置中的任何一种方式，在特定时期内都可能是适宜的。如果企业拥有不动产，重要的修理和大面积翻新的时间必须根据每股收益而灵活安排。与机构投资者对各个不动产的维护时间安排要适应资产组合的需要完全类似。在目标和限制条件的约束下，重要的是同时满足使用者和所有者，实现双赢，即实现投资者最优化。

20世纪80年代，IBM公司创建的不动产经营的IBM模式成为许多企业选择采用的模式。IBM采用拥有建筑物一半的所有权并且占用这幢建筑物一半的使用面积的不动产经营策略。另一半建筑物的所有权由合作的房地产开发商持有。这是获取企业所需空间同时又进行一项不动产投资的一个有效方法或者策略。IBM作为这些空间的主要使用者，其投资的不动产不可能闲置。并且IBM可以选择适当的时机出售不动产，以获得最大收益。20世纪80年代后期，IBM认为不动产市场已经达到顶峰，并且企业需要有效地利用这笔资金收入，于是IBM卖掉了其拥有50%并占用50%的办公大厦。这充分显示出IBM的不动产经营策略在亚特兰大的实施非常有效。

因此，管理良好的企业，应该从资本预算和企业投融资的角度，在不断发展变化的基础上，分析不动产并做出决策。更加积极的企业对不动产的资产价值管理，能够为企业带来巨大的利益。

2．不动产资产管理的目标

■产生现金（但是相关的成本又一次成为苹果与橘子的比较，除非运用一个正式的模型）。

■接管预防（从已获融资的不动产到已被推出的不动产的接管都必须考虑）。

■更加有效地利用税收法律。

■最小化代理成本（股票持有者/债券持有者和股票持有者/管理者）。

■运用不动产融资作为市场信号。

■应用企业长远眼光产生的比较优势参与当地不动产市场。

■在既定的现有空间和预期空间需求下维持灵活性。在追求前6个目标时，灵活性是一个非常重要的因素。