企业的概念和不动产资产的持续管理

一、企业的概念和不动产资产的持续管理

（一）不动产管理的重要性

直到20世纪90年代，不动产管理仍是美国房地产业中最受轻视的职能。但是在过去的十几年里，不动产管理的概念发生了显著的变化。不动产所有者越来越认识到良好的不动产管理是控制盈余现金流的一个重要因素。租金水平和经营成本在很大程度上是由市场因素所决定的，而市场是任何不动产所有人都无法控制的。但是在不动产市场的同一区域里，同类不动产的租金收入和经营费用存在着显著的差异。究其原因是低效的不动产管理导致了高于平均水平的经营费用和低于平均水平的租金。

进入房地产领域的股票和债券等金融投资者的典型错误是低估了不动产管理的重要性。一些投资者认为，不动产可以自管自营，不需要管理专家和专门的管理技术。这是外行的一种幼稚的观点。举一个实例，一位美国旧金山的不动产经纪人注意到市场上一幢要价1000万美元的房产，他了解这座房产过去的管理状况，并且知道1000万美元的评估价格是以历史数据的资本化为基础的。他贷款购买了这座房产，重新协商并签订了租约，并建立了更有效的管理制度和程序。半年后，他以新的、更高的净收入为基础重新评估出房产价值，并以1400万美元售出此项房产。他的贡献就是不动产管理技能。^[9]

（二）企业的概念和不动产资产的持续管理

美国的格里克普是房地产理论界公认的最具有创新精神的思想家，最早提出把不动产视为一个企业，并建立了积极的管理模式。长期以来，格里克普一直致力于将砖头和水泥的不动产概念转变为一个经营实体的概念，也就是将不动产视为与其他经营企业相类似、同样具有现金流的一个活生生的企业。他建议房地产商应该想象存在着这样一个市场，在市场中每一座建筑物都像一个一个的企业。企业需要不断地重新考察自己的市场地位并在市场中寻找新的适当的位置。从开发的角度来看，企业的概念意味着不仅仅是要进行市场营销，而且建筑本身也要在可能的情况下不断改变，来适应市场新的需求。

1993年之后，格里克普的概念在房地产界广为流传，因为他正好回应了房地产投资信托的蓬勃发展。例如仲量行在1993年的“房地产股票监测”中，提出了一个为房地产投资信托股票进行定价的房地产投资信托评估模型，这个模型将房地产投资信托的股票作为一个正在经营的企业来进行评价，而不仅仅是只考虑房地产投资信托中所拥有的不动产资产的净资产价值，与私人权益市场组合投资中的定价相同。这种把各种物业有机组合起来，而不是简单地将各部分相加的评估方法，强调了“很多的开发项目都是一个正在经营的企业的组成部分，而不仅仅是砖头和水泥的集合体”这一概念的重要性。

将不动产资产看成是企业的概念是很重要的，因为企业必须不断地变化才能够生存。尽管房地产项目的生命周期很长，而且所处的地段是固定的，但必须意识到对房地产项目的需求是随时间而变化的。如果房地产开发商意识到他们正在创造一个可持续运营的企业，而不是简单的砖头和水泥，他们就更可能在建筑设计中加入灵活性，这样才能满足在一个变化的环境中能够长期成功运营的要求。成功的关键是将不动产作为一个经营的企业来看待。要让租户感到满意就需要广泛的管理，如需要吸引客户。而要想吸引客户，开发商就要采用营销措施。因此，以质量为基础的服务和创造性管理可以使不动产成为一个成功的商业企业，因此也就成为一个成功的开发项目。^[10]