主业经营和不动产经营的关系

一、主业经营和不动产经营的关系

（一）主业经营与不动产经营

绝大多数企业的主营业务不是房地产投资，但是企业必须对不动产的使用做出决策，因为不动产是企业运营的一个组成部分。比如不动产可以用作经营场所、办公场所、仓库、生产场所等。

主业经营与不动产经营是紧密相连、不可分割的。主业经营一般离不开不动产，而没有主业经营，就不存在不动产经营，不动产是主业经营重要的物质条件，主业经营是不动产价值衡量的标准。

主业经营与不动产经营的关系应该遵循不动产经营服从主业经营的原则。不动产经营是为主业经营服务的，以主业经营为基础，在主业经营战略下开展不动产经营。在获取价值上，获取主业经营利润与不动产增值相结合，以获取主业经营利润为主，做到鱼与熊掌兼得。

现代社会的快速发展，企业不动产经营被逐步重视或者被企业界逐渐运用，开阔了经营思维的空间，为提高企业经营的经济效益提供了有效的途径，将提高企业的价值和降低企业的经营风险。

（二）不动产是主业经营重要的物质条件

不动产是主业经营的场所，为主业经营提供了物质空间范围。主业经营是生产商品、提供服务的过程，生产商品、提供服务的过程需要一个经营的场所，否则，绝大多数商品生产和提供服务的过程无法进行下去。以零售商业为例，90%以上的零售商业活动都需要在不动产中进行。虽然科技越来越发达，无店铺经营的形式也越来越多，但仍无法取代店铺经营的主导形式。因此，生产产品、销售商品、提供服务一般离不开不动产，不动产是主业经营重要的物质条件。

（三）不动产是主业经营成败的关键要素

在不动产密集型产业的主业经营中，企业竞争战略与经营场所之间具有明确的一致性的关系。经营场所的选址与规划对企业营销战略的制定非常重要。企业经营场所的位置必须与客户的位置相关，因此，比起中低度不动产密集型企业的日常经营活动，零售、饭店等行业更加强调可达性、便利性和空间区位。经营场所的质量对迎合客户的需求和偏好十分关键，为此零售设施的设计必须完全服从于为客户服务的战略，并能传递公司在营销方面的理念。

但是，企业的管理者很少将不动产当作企业竞争优势的直接来源。其实，不动产的作用主要体现在创造基础条件来展现企业的竞争优势，不动产将价值传递给企业，对企业的战略目标和日常运营提供支持。不动产的支持使企业的产品质量更优，生产速度更快或者成本更低，也给员工们提供了进行创新活动和深入理解共同目标的环境。^[14]

不动产对主业经营吸引消费人流起着至关重要的作用，如果不动产位于交通要道或中心商业区，其主业经营活动能够吸纳大量的消费人潮；相反，如果不动产位于交通不便利的较偏僻的地段，其主业经营的客流稀少，生意清淡。即使同一商业区中不同的不动产，其主业经营的客流也可能有较大的差别。因此，不动产是主业经营吸引消费人流的关键要素。

在中低度不动产密集型产业，企业的主业经营与不动产有联系，但是关系不大，空间竞争仅是辅助性的。虽然企业选址的余地较大，合理的企业选址并不一定是成功的保障，但是不当的企业区位必然导致经营的失败。因此，最稳妥的办法就是从一开始选择合理的空间位置。

（四）主业经营是衡量不动产价值的标准

一项资源的价值将随着竞争态势和战略选择的演变而变化。一家企业的产品营销竞争战略与支撑这一战略的资源战略之间存在着持续的互补关系：有价值资源有助于建立强有力的战略；强有力的战略有助于培养有价值的资源。如果一项战略令人难以置信或根本不具有持续性，企业的价值及大多数资源的价值，将大打折扣。

主业经营的状况对不动产出租或出售的价格水平可产生决定性的影响。当主业经营状况良好时，主业经营者获取的利润较高，承受租金的能力较强，不动产可以获取较高的租金水平，此时不动产的商业价值也较高；当主业经营状况不理想的时候，主业经营者获取的利润较低，承受租金的能力较弱，不动产出租的租金水平也会相对较低，此时不动产的商业价值也不高。

有时不动产的商业价值受地段的未来规划以及重新市场定位的影响会产生波动，但主业经营状况始终是不动产商业价值衡量的标准。

（五）不动产与主业经营的最佳结合

任何类型的不动产并不是适合所有类型的主业经营，而任何主业经营类型也并不能在所有不动产中经营，只能适合在部分不动产中经营。不动产与主业经营只有恰当地结合和匹配，主业经营才有机会成功，不动产的价值才能体现出来。对于某一不动产，进行某种类型的主业经营时，经营状况可以维持，但经营的利润不高，不动产体现出来的价值也不高；而进行另一种类型的主业经营时其经营状况可能更为理想，主业经营获取的利润更高，不动产出租的租金水平也较高，不动产体现出来的价值也较大。因此，不动产与主业经营有一个最佳的结合，在最佳结合的时候，主业经营的状况良好，不动产体现出来的价值最高。

以零售服务业为例，不动产由于受地段的交通条件、商业环境以及周边居民状况等因素的影响，只能对某些地区或某些类型的客源具有较强的吸纳力，而主业经营对经营商圈的目标客户群的规模、市场容量以及竞争状况等均有一定的要求。当不动产潜在吸纳的目标客源满足某些类型主业经营的要求时，这些类型的主业经营在不动产中的经营活动就有可能获得成功，其中某一类型的主业经营可能获取的经营利润最高，并且此时不动产的租金也可达到最高水平，此种类型的主业经营与不动产的结合就是最佳的结合。^[15]

不动产经营的一个目标就是找出不动产与主业经营的最佳结合点，给不动产一个准确的市场定位，从而最大限度地发挥不动产的商业价值。

（六）企业的不动产决策对企业的重大影响

1．重大的不动产决策对企业股票价格产生影响

企业对不动产进行投资，常常被看做是企业总体状况良好的表现。美国的实证研究表明，关于企业不动产及设施的相关信息披露可以对股价造成影响，至少会使股价在短期内有所变动。然而这些研究也表明，投资者更密切关注不动产投资的本质，而不只是关注财务支出。有研究发现，当企业宣布将总部新迁至劳动力供给充足、生活成本很低、企业解雇员工会促使股票价格上扬的地区时，股票价格会上涨，在宣告后两天内平均上涨1.29%。另外一项研究也发现，投资者根据企业给出的迁址理由对企业前景的推断，引发了股票市场的反应。从企业的发布会中可以搜集到有关企业迁址的四种原因信息，其中两种原因传达了对企业有益的前景：为节约成本而进行业务扩张，为高效运营而迁址。对这些理由发布的迁址声明将导致企业股票价格直线上涨。相反，关闭或者将生产转移到另一个厂址，或者合并办公场所，这意味着企业的生产经营能力在下降，传达了企业消极前景的信息，将导致股票市场的消极反应。

2．不动产在竞争中的象征性表现

经营场所有时会成为竞争以及战略意图转变的信号。近10年来，作为北美最大印刷商的唐纳力公司，其办公大楼是位于芝加哥南部一家老印刷工厂附近的一座普通建筑。当唐纳力公司改变竞争战略，强调信息服务，并将企业总部移址到一幢由著名的建筑师瑞加多·保费设计的可以俯视芝加哥河的摩天大楼内，这传达了企业战略改变的信息。

经营场所可以作为传达战略能力的信号，尽管企业可能没有打算运用这些力量。一家公司可能会集中力量来建造一座工厂以增加产量，但其实并非真的为了建造工厂而实现某一计划目标。相反，这家企业可能仅仅是想让竞争对手知道，如果有必要的话，它能够比竞争对手更快地提高生产能力。^[16]