不动产收购

三、不动产收购

（一）购买有租金收入的房产

1．收购现存不动产

大多数投资者会购买现有的具有稳定租金收入的不动产，可能需要投入少量资金用于翻新装修。这种投资方式比较安全，风险较低。投资者的收入一般来源于其所持有的不动产租金收入。因为不动产租金收入通常有长期租赁合同作保证，所以，投资者可以获得稳定的现金流。

在房地产业，人们之所以认为决定房地产价值的根本因素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。就是因为影响不动产现金流的极其重要的因素是不动产的位置。

2．购买现存不动产估价

对于收益性不动产价值来说，用收益法确定不动产价值是投资者通常采用的最重要的方法，也是专业不动产评估人员得出最终评估值的主要方法。收益法的可靠性取决于使用数据资料的准确性以及使用适当的收益折现率。房产的基本价值的计算公式是：

V（价值）=NOI（经营净收益）÷R（资本化率）

简单地说，如果投资者购买一处目前每年能产生100万元经营净收入、资本化率等于10%的房产，那么房产的市场价值就等于1000万元。

投资者在使用资本化率方法时应该谨慎，其原因是：第一，两项不动产租赁合同的性质可能大相径庭（例如不同的终止日期、续订选择权、自动加价等）。第二，两者随时间的经营费用也可能因各种原因而不同（例如建筑可能更陈旧或功能更低效，也可能有不同类型的机械系统等）。第三，由于两宗不动产的地点稍微不同，其未来收益和费用也不一样，所以其价格增长的潜力也可能有很大不同。因此，资本化率只是分析的一个起点，但是它的确代表了一个基准或标准，我们可以根据它寻找重大的偏差。

（二）购买低价房产

1．盈利应该在购买房产时，而不在出售房产时

远期的房产价值上涨确实会提高房产的价值。但是如果投资者购买房产时投资过大，投资者可能必须耗费5年或者更长的时间来等待市场价值的上扬。在这段时间里，投资者本来是可以创造财富的。另外，投资者购买时支付的价格越高（特别是在采用贷款/价值比率很高的融资条件下），投资者要支付的定金就越多，投资者的年净现金流量就会越少。

任何时候，投资者都应该尽可能地在购买房产时设法获利，而不是在出售房产时。如果投资者以市场价值或者以低于市场价值的价格购买房产，风险就会降低，而盈利的机会就会增加。因此，收购不动产要控制风险。具体地说，一是要选择合适的并购对象，二是要选择合适的并购方式和时机，防止“炒”起来后再收购，为之付出额外的溢价。

2．购买低价房产

增加房产产生的现金流量或者避免负的现金流量的最佳方法，就是寻找比市场价值低的价格购买房产的机会。由于这种操作方式需要投资者耗费大量的精力，拥有丰富的知识以及充分发挥创造力，所以投资者必须认真从事。通常能够以较低廉的价格出售的房产包括：卖方急于销售的房产、贷款人持有的自有不动产、没收的房产、卖方对市场不够了解而出售的房产等。这些不动产一般占不动产交易的10%～20%。

这里举例说明，以低于市场价值的价格购买房产如何能够产生更高的现金流量。如果投资者用10%的资本收益率对购买的不动产进行估价，价格为471210美元。假设采取银行提供贷款的方式，银行的贷款条件是贷款/价值比率为80%，利息率为9.5%，25年期，则这处房产第一年将产生7585美元的现金流量。但是，如果投资者能以低廉的价格，比如以低于市场价值的10%的价格购买这处房产或者相似的房产，结果会怎样呢？假设投资者需要支付的购买价格为424089美元，交纳20%的定金即84817美元，从银行贷款余下的80%即339271美元，这样投资者每年的偿债额将减少到35582美元，现金流量将增至11539美元：

偿债额＝339.271×8.74美元×12＝35582美元

税前现金流量BTCF＝47121美元（经营净收益NOI）－35582美元（偿债额）＝11539美元

年投资收益率ROI=11539美元（BTCF）÷84817美元（定金）＝13.6%

第一年的投资收益率将增加到13.6%。

如果投资者所在的不动产市场上，计划收购的不动产不能提供给投资者所希望的现金流量，投资者也不要轻易放弃，而是要继续寻找可以以低廉的价格购买的房产。寻找低价的房产就像淘金一样困难。美国的一位著名不动产投资家说：“我每天会关注100个交易，而我只选择其中的一个进行交易。所以，在寻找低价房产之前，应该有充分的心理准备，从众多的交易中选择最佳的一个。”^[8]很多精明并且成功的不动产投资者的目标在于寻找那些管理水平低下的房产，这是他们获取房产的策略。

（三）收购在建房地产

收购房地产有两种方式，一种方式是收购正在租赁经营的房地产，另一种方式是购买在建房地产。

投资者可以在项目开工前就签订协议购买将要建成的物业，以开工前的估算价值为基础定价，或者在项目竣工后投资。在前一种情况下，预购协议通常在项目开工前签署，签署后马上开工建设。不管何时签署购买协议，购楼款通常在项目竣工后才会支付，因此开发商不可能用购楼款投入项目建设。但是项目开工之前的购买承诺，可以帮助开发商获得开发建设的贷款。在开发过程中，投资者通常是被动的投资者，不承担开发风险。在项目竣工后，投资者希望以最低的收购价格，获得尽可能大的投资回报，开发商经常担保第一年或前几年的经营回报。项目竣工后投资的回报通常低于参与开发过程的投资者的投资回报水平，原因是参与开发过程的投资者承担了更多的风险，即承担了施工过程中的不确定性。在美国，虽然权益投资者在项目开工前就预购的情况越来越少（由于税法调整的原因），但开发商寻找预先卖出的热情依然不减。因为预售使开发商避免了或者大大降低了项目的市场风险，即项目开发期内项目预估价值变化的风险。

（四）购买土地

购买土地是收益大、风险高，最具有投资技巧的不动产投资方式之一。20世纪80年代，堤义明趁着日本泡沫经济，带领西武王国进入事业的顶峰，并成为日本首富。因为对经济建设有功，堤义明还一度被封为“日本财经界的英雄”。他的经营哲学很简单：“搞事业第一要能借到钱，借到钱之后就是买土地，买了土地之后创业已经完成了99%。”

1．时机的选择

时机是通过转售获利而购买土地获得成功的关键。土地持有的时间越长，持有成本越大。土地升值不是按照稳定的利率来提高土地的价值。更确切地说，土地价值是在潜在用途发生改变之时突然增加的。在持有期间，地块潜在用途的变化反复发生。一开始地块或许适合开发成独户住宅，最后又可能适合高密度住宅，以后是轻工业用途，再以后是高容量的购物中心或者写字楼，最终可能是超高层建筑。随着潜在用途发生的每次变更，土地价值暴涨。所以，最关键的问题是：一宗指定地块在何时出售，它的成本（加上持有费用）与售价之间的差额可以达到最大值，答案取决于当地的情况。精明的土地所有人试图推算出来到下一次用途变更发生时的时间长度，然后根据价值增长情况，决定其持有成本是否合理。

因当地人口数量的增加而导致的土地升值，应该与很大程度上是由通货膨胀而导致的土地升值区分开来。通货膨胀的重要组成部分就是流通货币的贬值，这不会给不动产投资者带来多少资本利得。通货膨胀造成的土地价值升值被当时出售实现的货币购买力的损失抵消了。为了创造利润，土地价值的增长率要高于通货膨胀率。

2．持有的土地^[9]

政府的法规规定不准许将土地空置以等待其价值升值，从事土地倒买倒卖。因此，土地投资商需要在持有期内对土地做一定程度地利用，同时土地投资者可以通过许多方法从地产中获取某些收入来帮助支付税费。问题是要为土地找到一种用途，既不违反政府的规定，也不会较大地改变土地原貌而不利于以后对土地做更高效率的利用。

下面列举了普遍适用于所有地区的土地短期利用的一些方式。但是需要注意的是，对一宗特定地块而言，什么用途更为实际取决于它自身所处的区位和附近的人口密度等。

■娱乐设施：高尔夫球场、出租的运动场、儿童乐园或者小型赛马场。

■停车场：高价的商业中心区土地的一个标准持有方式。

■狂欢节、牛仔竞技表演以及其他特殊表演会短期租用的土地。

■移动住宅停放场所，在某些地区已经成为仓储用地的一种很好的持有方式。以后为了更好地对土地进行利用可以配上公共设施。

■高尔夫球场：有些大开发商用来持有以后再开发的土地的一种持有方式。

■种植业的农业合作社，按季度租赁。

■草木丛生的地块上可以采伐木材以及圆木作为木材出售。

■未来不打算作为农业用地的土地，可以开发为出产草坪或者草皮的地块。

总之，可用地块的最经济的短期用途取决于当地的需求。有时候短期用途产生的利润足以证明继续这项运营用途相当实际。经常有可能出现这种情况，土地的最高用途无法实现，短期用途是唯一可行的选择。所以，土地所有者为了实施短期的土地利用，必须做出一定的低成本支出和牺牲，这还是冲抵未来风险的一种很好的方法。

（五）检查房产

在不动产交易中，投资者所看到的房产和投资者真正得到的房产并不一定相同。一处以低廉的价格出售的房产，一旦投资者知道它的房顶漏水，地基已破裂而且白蚁正在吞噬其地基，投资者就不会像以前一样认为这是一桩好的交易。

1．购买前的检查

为了避免产生这些不期望的后果，投资者可以采取一定的措施。第一条措施就是对这处房产进行仔细地检查，与现在的房客进行交流，对附近地区进行调查，确保投资者是在与一个值得尊敬的业主或者代理商合作。第二条防御措施是在投资者最终决定购买该房产前，邀请专门的房产检验者、构造工程师、害虫控制专家和其他能够准确评估房产状况的专家对房产进行检查。第三条措施是要求卖方对其房产问题进行揭示。

2．卖方出具正式报告披露房产信息

在购买收益性房产时要事先核实房产给买方带来的租金收入和经营性支出。要求卖方出具和签署一份报告文件，其中保证卖方给予投资者的关于租金以及经营性支出的数据是真实的，而且是合理的。投资者要特别警惕那些以过高的租金将房产出租给关联公司或者自己的亲朋好友和雇员的房主。这些租户实际上可能并没有支付房主所要求的租金，或者即便确实支付了高租金，但同时也会得到房主给予的佣金和其他好处，签署这类租赁合同的目的只是为了欺骗那些缺乏防范意识的买方。