不动产收购的动因

一、不动产收购的动因

（一）战略需要

1．扩张战略的需要

收购是优势企业实施扩张战略的主要方式。扩张型企业具有突出的竞争优势，管理水平较高，经济效益较好。为了维持或扩大竞争优势，扩张型企业通过收购战略资产实现企业扩张的需要，结果收购战略成为企业成长的主要战略之一。扩张型企业通过收购战略资产期望达到提高市场占有率、资源迅速集中、企业快速扩张、资本大幅增值的战略目标。

2．多元化战略的需要

收购是实施多元化战略的企业摆脱产业衰退、减少对单一产品和业务的过度依赖、为拥有的大量盈余现金流寻找投资回报的途径。处在产业演进曲线顶部的企业可以施展经营能力的余地较小，战略性的发展机遇也愈加难以得到。处于这一阶段的公司的典型问题是如何处理产生的巨额现金流量。有一些公司会进入新的甚至不相关的产业进行分散经营，走一条新的产业演进之路。^[1]

管理者选择多元化发展的原因之一是希望企业进入比现有产业更有利润的其他领域。有可能现有产业已经进入成熟阶段，或者产业内部竞争压力太大，几乎已经不存在提高价格获取超常规利润的可能性。投资收购具有稳定租金收入的不动产，是上述企业获取稳定回报并且投资风险较低的一种切实可行的多元化战略。

（二）增加收益

1．获取经营收益

如果企业的经营收益超过购买不动产的贷款利率，企业利用正利差现金投资收购不动产，获取资金成本和房地产收益之间的利差收益。

2．获取价值收益

具有不动产专业管理经验、富有洞察力的企业管理层寻找并且收购那些管理水平低下的不动产，然后对这些不动产进行翻新、改造、扩展甚至更改不动产的用途，而富有想象力和进取心的管理手段可以给这类不动产投资者带来可观的利润。事实上，很多精明并且成功的不动产投资者的目标在于通过翻新改造提高租金，带来收入的增长。这是他们获取房产的策略的重点。

3．获取资产升值

在不动产周期波动的底部，企业以低于价值或者公平价格收购低价不动产或者不动产不良资产等，然后长期持有和经营，耐心等待不动产市场的回升，从中获得不动产资产价值升值的丰厚收益。

（三）获得优良地段

在全世界范围内，大城市遇到的一个普遍问题是用于建设饭店的位置全面短缺。显而易见，好的位置难以找到。在饭店需求十分旺盛的情况下，投资者想在拥挤的城市中找到一个合适的，甚至是可用的位置，几乎是不可能的。例如，在伦敦，由于持续强劲发展的旅游业以及与欧盟的一体化联系的商务旅行的增长，造成了饭店客房的短缺。但是，在这个城市中几乎已经没有可以利用的位置。而且，高昂的地价使新发展一个饭店的成本高到令开发商不敢问津的程度。作为另外一种选择，开发商开始在城市中过去很少有人认为适于饭店发展的区域地点或者伦敦以外适宜开发饭店的位置进行开发建设。这并非是人们在有意进行选址，而是由于土地短缺造成的无奈之举。除此之外，唯一的选择就是购买一个已经存在的饭店，再对其进行更新、整修或者干脆拆除后重建。^[2]

（四）提高知名度

获取知名度是收购标志性物业的一个动机。有些企业家或者业主有商业利益之外的心理需求的驱动。收购标志性物业可使投资者获取一定的知名度或声望，提升新业主的形象，而且持有标志性物业的所有权给所有者带来自豪感和愉悦。^[3]

收购物业以公司的名称冠名，或者在物业上标示公司的名称和标志，可以显示公司的规模，提高公司的知名度。